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首開股份在近期完成了新一屆董事會的選舉，原董事長潘利群在換屆選舉之前辭去董事一職，他的舊部下李巖接替其升任首開新董事長。
首開董事會的換屆並不意味著這家企業要進入到變革階段，有首開內部員工向時代財經坦言，不像民營房企有著“狼性文化”，首開追求穩定，而現在正好處於穩定的狀態之中，換帥亦不會輕易打破穩定的局面。
只是，這份穩定讓首開頭上那頂印著“京城一哥”的“帽子”慢慢褪色。這幾年來，緩行的首開不斷被同行趕超和甩開，2016年還位列百強房企第17位，到今年7月時已經掉到了第36名的位置。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜指出，首開的掉隊與其企業戰略和文化不無關係，另外，也不排除國企機制侷限了它的發展和想象。
行業地位下滑
過去提起首開，外界總是用“一部首開史，半座北京城”來形容它在北京的“霸主”地位。對於大部分土儲都集中在北京的首開來說，這一區域的銷售成績直接影響到其最終的整體表現。
2015和2016年，首開連續兩年登上北京銷售冠軍的寶座。據中國房地產報粗略計算，2010年至2015年，首開在北京累計銷售額為906億元，超過北京萬科、首創、保利等房企，成為北京市場龍頭。
與北京地區表現相呼應的是首開在百強房企排行榜單上的快速躍進。參照克而瑞發佈的年度百強房企榜單數據，2015年，首開的排名由上一年的第38位升至第30位；2016年，首開的排名再上13個臺階，走到第17名的位置。
然而，2017年開始，首開上升的勢頭急轉直下。過去兩年，首開在“大本營”北京的優勢漸失，中海、泰禾、萬科、保利等一眾房企在其身後窮追猛趕，在艱難地防守一年之後，去年，首開被中海、萬科擠到了第三名。
北京龍頭地位動搖帶來的影響直接體現在首開全年成績單中，2017年，其錄得691.90億元簽約銷售額，同比增長9.65%，整體來看，增速相比2016年大幅下降，同時跌出了30強的陣營。
而去年，首開迎來了一次重要的突破，成功跨過千億門檻，交出1007.27億元的銷售成績，同比增幅也回到幾年前的水平，達到45.58%。不過，經歷過增幅滑坡之後，首開想要依靠這樣的成績重新回到2016年的位置已經十分困難，至今，其依然徘徊在百強的中段。
“2016年的成績不具代表性，那是前幾年市場帶來的成績。但和同行比，首開的節奏確實偏慢，我們內部也不否認。但背後的原因有很多，從首開自身來說，只要按照國資委的要求和規劃去執行，排名掉不掉其實沒有那麼重要。”前述內部員工強調，不論外界如何評價，首開這幾年的發展還是得到了內部的認可。
他補充指出，國資房企與民營房企在體制上有很大的差異，早在十三五規劃的時候，首開未來五年甚至是十年的發展就已經有了明確的方向，管理層在這其中起到的主要作用就是帶領團隊去找到一條合適的實現路徑。
修正合作模式
過去很長時間裡，國資房企都給人過於保守的印象，但近幾年來，包括金茂、中糧、中交在內的多家國資、央企都順應行業開始主動變革，走起了高週轉、衝規模的路線。在這方面，首開似乎慢了幾拍。
“房地產行業是一個強週期和資金密集性行業，高槓杆和高週轉是企業快速發展的不二法門，但是卻會加大企業的風險。國企做房地產，需要在風險、規模以及收益之間尋求平衡，是很不容易的事情。”柏文喜表示。
如其所言，自2016年10月起，全國房地產銷售市場轉冷，北京更是陷入“寒冬”。在這樣的大環境中，首開依然對北京市場有著極大的依賴，其千億成績單中，近一半收入來自於北京區域。
該內部員工告訴時代財經，首開起步於北京，崛起於北京，重倉北京是情理之中。“首開在北京發展了幾十年，這個市場對於我們來說肯定有一定的優勢，全國化佈局與保持自身優勢之間不存在任何衝突。”
首開內部對城市佈局的失衡也有一定的認知，在上一任董事長潘利群的帶領下，首開確實在推進全國化佈局的戰略。但從億翰智庫披露的數據來看，京內仍然是首開經營發展的重地。
依賴北京地區不是首開唯一的隱患。和很多國資房企一樣，首開的擴張一直圍繞著一二線城市進行，但這些城市地價高企，如果盲目拿地則要面臨較大的風險，首開往往以合作的方式來解決。
查閱首開的拿地記錄可以發現，不管是在北京，還是在深圳、天津、杭州、廣州等地，首開的開發模式都以合作為主。根據其2018年年報，期內，首開持有待開發的土地中，北京區域的17個項目中，就有12個項目為合作開發，5個項目權益佔比低於50%。
大量的合作開發令外界對首開的千億成色產生質疑。根據克而瑞的數據顯示，2018年，首開實現權益銷售額約731億元，權益銷售額佔比為72.59%。柏文喜指出，合作開發可以優勢互補和分散風險，但合併報表後歸屬母公司的利潤會被分流掉很大一部分。
克而瑞梳理的數據顯示，2016年及2017年，首開的毛利率及歸母淨利率連續兩年出現下滑，其中毛利率由2015年的40.6%下滑至32.7%的水平，歸母淨利率由原來的8.8%下滑至6.3%。直到去年，首開的盈利表現有所回升，經營毛利率為32.7%、淨利率10%、歸母淨利率則為8%，而這樣的成績仍低於前50強房企的平均水平。
首開內部員工透露，權益佔比較低的問題正在得到改善，合作模式會繼續下去，但在權益佔比上有所把控，未來權益佔比50%以下的項目會越來越少。“權益佔比的大小不是影響利潤率的主要原因，還有很大的成分在於市場的因素，這一點不應該被忽略。但持續提升權益佔比是有必要的，我們前幾年就在做這件事了，相信不久就能在財報裡體現出來。”
