當你走在路上時，猛然看到誰家的牆上畫了一個大圈，圈裡寫了一個大大的“拆”字，你是不是也曾心生羨慕呢？的確，在房地產快速發展的過程中，“拆”字就等同於一夜暴富，尤其是對於一個普通人來說，無論你有多好的工作，無論你有多高的工資收入，有時候可能都不如一個“拆”字來得更直接，更猛烈。
筆者一個朋友就是拆遷戶，前些年，國家補償了500萬拆遷款， 他拿出400萬買了兩套房子，然後剩下的100萬存在了銀行。他曾很自豪地跟我說，“拆遷一回，可能連祖孫三代都安置好了。”其實，當你去拆遷片區走一走，很可能與你擦肩而過的大爺大媽就是百萬富翁甚至千萬富翁。
在房地產市場發展過程中，棚改是重要的一個環節，它推動了城鎮化建設的步伐，提高了老百姓的生活環境，改善了城市的發展面貌。但是，不可否認，在一定程度上，貨幣化的棚改方式也推動了房價上漲，始於2016年的這輪房價大漲就與“拆”字有著直接的關係。因為對很多拆遷戶來說，拿了一大筆鉅款，卻不知如何投資，買房成為了最主要的投資方式。
記得三年前，筆者去調研市場，在緊鄰棚改片區的幾個售樓處裡，幾乎全是大爺大媽帶著全款來買房，結果就是房子供不應求，房價順勢而漲。不過，根據目前國家對於房地產市場的一些“表態”來看，靠拆遷一夜暴富的情況正在逐步迎來轉折，換句話說是，依靠拆遷暴富的可能將漸行漸遠了，從明年開始，牆壁上的“拆”字可能會越來越少了，而且所謂的“拆二代”可能也會全面消失。
兩個政策，預示樓市迎來轉折。
第一、2016年，國家公佈的“十三五計劃”明確要求要打好棚戶區改造三年攻堅戰，到2020 年，基本完成現有的城鎮棚戶區、城中村和危房改造。其中，國家已經於2018年啟動了2018年至2020年的三年棚改計劃。顯而易見，說得通俗一點就是，今年棚改的任務差不多就要結束了，像以前那樣大面積的大拆大建基本要告一段落了。以山東為例，2020年計劃棚改共14.29萬套，而這一數字在2018年是69.97萬，在2019年是21.38萬，顯然規模已經迅速下滑。
第二、在2019年6月的高層會議，12月底的中央經濟工作會議，以及今年4月份的高層會議上，國家都先後提出要”加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區的改造”。筆者認為，不到一年時間，國家針對“舊改”進行了三次明確的表態，而且要求2020年的舊改規模要比2019年增加一倍，其中透露的信號已經十分明確了。這意味著在大規模的棚改逐步退場之後，國家將全面推動舊改。根據住建部數據披露，目前全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建築面積約40億平方米。
為什麼要用“舊改”取代“棚改”？
1、從短期來看，樓市格局已經基本穩定了。
經過房地產一二十年的快速發展，我國城鎮化水平已經接近60%，進入到了下半場，樓市格局也已基本穩定了。根據國家統計局的數據顯示，截至2018年，全國城鎮人均居住面積接近40平方米，達到發達國家水平。此外，根據一些機構的數據來看，目前全國僅空置房大概就有1億套，所以從總量上來看，住房已經足夠。說白了，時過境遷，現在的問題是住房資源分佈不均，已經不再是住房不足了。因此，未來房地產市場將逐步從增量市場向存量市場轉變，政策的重點是通過房地產稅等措施推動住房分佈平衡，所以大拆大建終將告一段落，舊改逐步取代棚改是大勢所趨。
2、從長遠來看，未來的房子越來越拆不起了。
雖然各地的拆遷補償的比例都不一樣，但一般情況下都是按照1:1.5的標準來核算。對於那些棚戶區、城中村以及危房來說，樓層大都比較低，甚至不少都是平房，所以刨開補償費用，開發商把樓棟蓋到20曾、30層，也是有錢可賺，有利可圖。但是，如果要拆一棟二三十層的高層，包括拆遷補償費、人力成本、建安成本等等在內，開發商可能就需要把房子蓋到五六十層才有利可圖，有錢可賺了。因此，從這個角度看，未來高層住宅可能越來越拆不起了，而“拆二代”也會迎來全面消失的可能。
總結：兩類人的麻煩可能要來了
第一類人：眾所周知，過去幾年，伴隨房價上漲，有很多投資客買了“老破小”，然後坐等拆遷暴富的機會。但是，根據國家對於房地產市場的表態來看，從明年開始，大面積的大拆大建或要告一段落了，絕大多數老舊小區迎來的將是舊改，而非棚改。因此，這對於投資老舊小區的人來說，無疑是遇到了一個大麻煩。
第二類人：根據過去三年的經驗來看，雖然貨幣化棚改增加了居民收入，起到了去庫存的作用，但也助推了房價的上漲。因此，一旦棚改政策退出，房價就少了一個重要的支撐力，再加上房住不炒成為了長期定位，所以房地產市場將會趨向平穩。顯然，這對於囤房客來說，是一個大麻煩。因為，持有房產的成本很高，據計算，僅資金成本和折舊成本兩項就至少5%，而一旦房價不上漲，或者漲幅比較低，持有房產就等於開始虧本了。
