楼市不悲观，房价不下跌

HuRunFund

先看一下黄奇帆近期对中国房地产市场的分析和预测（2019年7月13日）

1、在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，相反还会每年小比例地有所萎缩。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。

2、但是房地产还会有热点。现在近10个跨入1000万的超级大城市，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。如果已经是2000万以上的超级大城市，这个超级大城市自身的核心圈已经碰天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈，大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。

3、今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

4、根据2018年的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个。今后十几年，房地产开发企业至少会减掉三分之二，十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个。

5、中国9万多个房产商的总负债率，2018年是84%。今后十几年负债率一定会从80%降到50%以下，在40%-50%之间。

6、中国过去供应土地东西南北中是逆向供应的，越是中小城市土地供应越宽松，越是大城市、人口越多、建设量越大的地方土地供应越紧，当然地价就高。今后十几年在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。

对房地产行业悲观的胖友，可以看一下美国TOP20行业

时至今日，房地产仍是美国占比第一的行业，全行业占比13%，且是第二的近两倍。

对房地产公司乐观的胖友，可以看一下美国TOP100市值公司

美国上市公司市值TOP100，只有两家是房地产公司，前50一家都没有。

PS，美国2018年50个州的工商登记里，注册房地产开发的企业没有超过500个。

老胡的看法：未来十年，市场规模有望保持在10万亿以上；行业集中度进一步提升；管理层有进取心的国企由于融资成本和政策的优势，市场份额将逐渐增加；过于激进的民企将被淘汰；随着市场供应的减少和通货膨胀，房价仍将上升。