各家企业的年报还在如约发布着，但对房企而言，三月份一过，便意味着年报季高峰已过。
在各房企汇报各业务的业绩中，分支领域长租业务在各企业年报的占比略显单薄，其中不乏部分在管房源规模靠前的企业在母公司年报里未被提及的情况出现。
与之相比，万科是众多已公布年报的房企中对公司长租业务介绍较多的企业。但过去一年，万科泊寓给人印象深刻的不是业务扩张而是人事动荡，万村计划触礁等。低调了一年，但万科在2019年发布会上和业绩报告上都没有规避长租业务相关问题，让人意外。
城中村定江山
“没什么动作”是许多人对万科泊寓2019年表现的形容。除了与去年行业整体发展有关外，还与万科自身有关。
2016年5月，万科推出长租品牌“泊寓”，正式进入长租领域。进入时间不算早，但万科泊寓的发展方式让其迅速取得规模领先优势。
据某机构数据显示，2018年初，在深圳市占有率第一的集悦城已开房源为8500间，窝趣、魔方的开业数量分别为5000间、4000间，位列二、三位。彼时，万科泊寓的开业数量尚未达到1000间，而一年后，这一数字已经迅速膨胀至1万间。
迅速膨胀的背后源自万科泊寓着重发展以城中村为主的长租公寓改造项目。年报显示，万科2019年城中村内的长租公寓新增开业3.5万间，占全年新开间数的62.5% ，2019年万科泊寓的总开业房源数量达到10万间以上。
超一倍的新开房源间数主要靠城中村项目，而该优势还是靠着2018年的积累。2019年万科的城中村拓展项目之一——万村计划遭遇触礁。
万村计划遭遇触礁，导致2019年万科泊寓虽新开房源增加一倍，但在管房源数量并没有明显增加，基本与2019年上半年持平，为23万多间。而2018年，万科泊寓的房源规模扩展速度是前一年的三倍。
“万村计划”始于2017年，该计划以承租后改造的方式对城中村进行精细化运营的业务。主要模式是以略高于市场价的租金承租城中村农民房业主的楼房，进行升级改造后重新供应给租客，并在其中整合与植入商业、产业、文化等内容，试图以较低成本，推动居住升级。
这是一项帮助异乡打拼人实现美好居住生活的计划，构想十分美好，行事上也符合长租行业做大规模的思路。王石还曾为“万村计划”站台。
然而，城中村不仅在建设上落后于城市整体发展，其在管理体制上也游离于城市之外。常年稳坐房企第一梯队的万科，似乎低估城中村综合整治的难度，在财务测算和施工进度上过于激进，遭受了“推高租金”的诘问，引来一场庞大的舆论风暴。
风暴中，2018年“万村计划”已经预备暂停签约新房源，后续的影响也于2019年更为明显地显现。
董秘回应露后万村计划发展方向？
伴随着万村计划受挫，一系列人事动荡也由此展开。
据悉，深圳万村在巅峰时期有400多名从事房屋拓展的员工，去年许多人已经转岗或离职。其中，万村所在的南方区域“掌舵人”张纪文被调离，泊寓总经理岗位长期缺正式任职者。
2019年，万科长租公寓事业部正式成立。5月底，在广州万科总经理职务上工作仅3个多月的薛峰，再次被调任至长租公寓事业部任总经理，但其任职仅一个多月，便离职。至今，该职位一直由万科高级副总裁孙嘉兼任。
万科泊寓几乎停滞的规模扩张和剧烈的人事动荡，也让郁亮公开回应，确实低估“万村计划”的困难性，它确实比想象中复杂得多。目前还没有发现做公寓能赚钱的，万科还在摸索中，会小心谨慎。
令人意想不到的是 ，2019年度业绩发布会上，公司董秘朱旭对外回答了关于长租的问题。
在谈及长租公寓房源的来源时，朱旭表示：“目前很多租赁住房是商改住，但目前部分城市的商改住细则还没有出台，导致这类产品的建造和开业收到一定的障碍。”
在朱旭的回答中，城中村没有被提及，取而代之的是商改住。但商改住的问题也是显而易见的。朱旭表示：在国家坚持租售并举在万科长期看好长租公寓业务的未来，他们也相信这个业务未来能得到一些政策的支持。正如朱旭所说，他们在等机会，但仅仅等机会上未免太浪费。
值得注意的是，一旦万科加大发展商改住模式比重，其通过长租约的方式介入存量物业改造，这种相对“轻”的模式也将会向“重”倾斜。
除商改住，万科泊寓也在积极发展同属于偏重资产运营的集体土地租赁性质的长租公寓项目。受“黑天鹅”事件情影响，原本在4月开业的北京相关项目尚处在施工阶段。
集体租赁用地竞标难度，回本周期等都限制着它在长租业务中做大做强，它需要更长的时间来成长。
在城中村计划受挫后，或许对万科泊寓来说最需要的是时间，要时间来消化城中村问题，要时间等来商改住支持政策，要时间等来集体租赁用地项目的发展成熟，更要时间来实现长租领域的轻重资产比重的转化。
略不同的经营性现金流量表
调整轻重资产比重，或意味着在向王石提出的“轻资产重运营”战略转型的一个告别。与此同时，今年万科的年报还透露出于往年不一样的信息。
几年前，郁亮高喊“活下去”，在万科2019年业绩公布后，这句话已成特别真实的存在。
2019年万科实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%；归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1％；实现销售金额6308.4亿元，在全国商品房市场的份额约4％；实现经营性现金净流入456.9亿元。
朱旭虽在业绩发布会上回答了关于万科泊寓的相关问题，但长租业务年的营收她并没透露，年报也没有列明。反而她在业绩发布会上对万科经营性现金流特意强调道：
这已经是万科连续11年经营性现金流为正。经营性现金流为正，是现金充裕的表现，值得单拎出来说，但今年这项数据与往年略有不同。
经营性现金流实际上是筹资性现金流，今年万科收到的其他与经营活动有关的现金小于支付其他与经营活动有关的现金。其中，收到联营/ 合营企业及外部公司往来款项和支付联营/ 合营企业及外部公司往来款项两者相差近100亿元。而在之前的3年，该项数据都是后者大于前者。这意味着，万科今年的现金流没有往年充裕。万科接下来的举动似乎也在印证这一问题。
图源：万科年报
进入2020年，“黑天鹅”率先来到我国，各行各业都备受打击。据奇点君不完全统计，新年后，万科对外发行2笔债，总额不超过120亿元，且都为公司债，其中一笔为不超过30亿元的住房租赁专项。募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还即将到期的公司债券。
尽管，年后不止万科一家房企发行租赁专项债。融创、中骏、首创、保利、龙湖都在近期发行住房租赁债。但是，据奇点君不完全统计，以上5家发行租赁专项的房企，仅有龙湖和中骏万科的住房租赁债，分别为50亿元和5亿美元。
近期，万科的一般公司债已经有两笔先行上市，分别为5年期的15亿元债券和7年期的10亿元债券，两者的票面利率分别为3.02%、3.42%。
在“黑天鹅”突袭下，房企发债是正常不过的举动，但在去年长租业务进展缓慢的背景下，万科大举发行住房租赁专项债，似乎并不仅仅是为了储备余粮“活下去”那么简单。
