在住宅限購的今天，什麼酒店式公寓、商住房、學區公寓……各路不限購的“牛鬼蛇神”粉墨登場，其中，有個“看起來很美”名詞被推到了我們的面前，它就是：類住宅。地產風雲排行榜邀請河南具匠律師事務所焦聰利律師為大家詳細解讀，不同種類的“類住宅”公寓。
近日，多位鄭州網友反映：“我們買了鄭州南四環萬科的公寓，可今年開始陸續交付時，才發現合同上面赫然寫著辦公！”聯繫到這兩年杭州、南京、廣州等多地爆出的“辦公住宅”維權的事件，很多人疑惑了，辦公土地性質的“類住宅”公寓到底敢不敢買，這也就是人們對於“類住宅”的疑問和擔心。
以辦公用地性質為代表的“類住宅”到底可以買嗎？我們先看一個發生在佛山的同類案件...
不久前，央視財經《經濟半小時》欄目接到多位觀眾的反映，廣東省佛山市萬科置業有限公司在當地出售的金域中央樓盤，將辦公用房包裝成公寓樓盤，出售給購房者。從2016年至今，有5800多名業主，花上百萬元，只是買了一間辦公室而已。公寓變成辦公室落戶、上學成泡影。
萬科金域中央樓盤，位於佛山市南海區，與廣州僅一橋之隔，地理位置優越。由於佛山市規定公寓的購買不受本地限購政策影響，再加上萬科公司的品牌影響力，對購房者的吸引力巨大。在當時，購房者都以搶到一套公寓，而感到幸運不已。
然而，今年很多業主到住建局辦理不動產證時意外發現，自家房屋的用途竟然顯示為辦公用房。眾所周知，登記是辦公用途的房屋，禁止有居住用途，若已把辦公用途改為居住用途，未經規劃的，屬於違建。
房子一夜間從合法的公寓，變成了不合法的居所，這讓很多業主一下子變得措手不及，金域中央樓盤的業主根本不清楚自己買的是辦公用途的公寓，而且，萬科金域中央銷售宣傳的明明就是公寓項目。
面對現在的困境，萬科金域中央的業主強調，當初銷售人員根本沒有和他們說公寓是辦公用房，如果知道絕對不會買。在業主看來，萬科不僅存在虛假宣傳，而且購房合同中對於房屋性質的認定，也自相矛盾。金域城東花園的高小姐是萬科金域中央樓盤中最早簽訂合同的業主之一，她的購房合同第三條明確寫著商品房用途為“辦公”，但第十八條卻寫著房屋僅作“公寓式辦公”使用。
萬科佛山分公司給出的回覆是:根據《根據國有建設用地使用權出讓合同》的約定及《項目規劃條件》的要求，金域名都項目所在地塊的用地性質為商務金融用地及其他商服用地，建築物的房屋用途為商業辦公。
萬科佛山分公司還表示，針對金域中央的土地性質和房屋用途，開發商與購房者簽訂的《商品房買賣合同》明確進行了約定，且客戶已知悉並簽字確認。針對客戶反映的個別銷售人員稱房屋用途為公寓等情形，已經成立專項小組進行調查。面對業主們對虛假宣傳的質疑，佛山市萬科置業有限公司客戶關係中心負責人，將責任直接推到房地產公司流動性最大的銷售人員身上。對於購房合同中辦公用房和公寓式辦公前後不一、表述混亂的問題，劉世澤解釋為筆誤。
事 件 分 析
從法律角度上講
不管是萬科金域中央
還是節目中發生在鄭州的事情
這些公寓的開發商的實際情況存在兩種責任：
01
虛假廣告
《中華人民共和國反不正當競爭法》第九條規定：經營者不得利用廣告或者其他方法，對商品的質量、製作成分、性能、用途、生產者、有效期限、產地等作引人誤解的虛假宣傳。廣告的經營者不得在明知或者應知的情況下，代理、設計、製作、發佈虛假廣告。
第二十四條規定：經營者利用廣告或者其他方法，對商品作引人誤解的虛假宣傳的，監督檢查部門應當責令停止違法行為，消除影響，可以根據情節處以一萬元以上二十萬元以下的罰款。廣告的經營者，在明知或者應知的情況下，代理、設計、製作、發佈虛假廣告的，監督檢查部門應當責令停止違法行為，沒收違法所得，並依法處以罰款。
《中華人民共和國廣告法》第三十七條規定：違反本法規定，利用廣告對商品或者服務作虛假宣傳的，由廣告監督管理機關責令廣告主停止發佈、並以等額廣告費用在相應範圍內公開更正消除影響，並處廣告費用一倍以上五倍以下的罰款;對負有責任的廣告經營者、廣告發布者沒收廣告費用，並處廣告費用一倍以上五倍以下的罰款;情節嚴重的，依法停止其廣告業務。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
對於虛假廣告給消費者造成損失，要承擔民事責任，業主可以去退房，補償消費者損失。如果有欺詐的話，可以承擔一倍或三倍的賠償。
02
違反《房地產廣告公佈的暫行條例》
《房地產廣告發布暫行規定》第三條規定房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。萬科這種行為，依法應該受到行政處罰。
但是，從另外一個角度來說，也有我們廣大的業主、消費者缺乏法律意識，對購房合同不夠重視、審查不嚴格的原因；同時對於“類住宅”這種公寓的概念一知半解。
什麼是類住宅
“類住宅”是指，開發商將商業建設用地通過住宅化的設計和營銷對外銷售的產品，業內通常將其稱為“商改住”。包括酒店式公寓、服務式公寓、公寓式辦公樓、LOFT、SOHO公寓等。事實上，從這個定義我們不難發現，所謂類住宅，其實是一個戶型設計的概念。
請記住：類住宅的本質是商業性質的房子，土地分類大多數都是商辦用地，有的甚至還是工業用地，土地使用年限是40年或者50年。所以無論廣告怎麼誘人，不論銷售怎麼忽悠你，現在市面上的所謂的類住宅新房，本質就是辦公樓，在建築性質上與普通辦公樓並無區別，僅僅是產品設計的不同而已。
需要特別提醒的是，廣告中出現的“公寓式住宅”“住宅式公寓”，只不過是希望給你一個居住的心理暗示而已。所謂“類住宅”的“類”，刻薄點就是“非”的意思。這個類住宅，就是房產開發中的一個擦邊球。因為，過去十幾年的樓市規律證明，住宅的高單價、快去化、資金回籠迅速的優勢，非常明顯，這才是開發商努力在商業用地上打擦邊球建造“類住宅”產品的根本原因。
提 醒
焦律師提醒大家，從北京上海的規律來說，類住宅或酒店式公寓會成為後續市場積極管控的重要內容，所以利空效應明顯，近期市場交易一定要謹慎。
同時要提醒呼籲企業，不要玩文字遊戲混淆視聽，商業辦公就是商業辦公，不是住宅就不是住宅。
也得提醒廣大購房者，不能“看房時很激動，結果簽了合同又後悔了”，不能“只看宣傳語，而應以合同文件為主”。
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