今年是非常特別，也是非常看衰的一年，對於絕大部分行業來說，這是一次危機，並不是一次機遇。
對公司而言，只能是“活下去，保護員工，再幫助別人”，而對房地產行業來說，我們似乎都在等待一次機遇，一次想要和08年危機過後一樣的反彈機遇。
所以，這段時間稍微有一個和樓市相關的政策出臺，就有人出來說“樓市要反彈了，樓市要復甦了”。
這不舊事重提，老舊小區改造升級再度來襲，房價是否又要開跑了。
01.舊改力度空前，你做好準備了嗎?
舊城改造其實並不陌生，這一輪去庫存後已經在各個城市拉上日程，但今年有些不一樣，規模相比2019年增長了一倍。
先看一張圖，一張今年舊改清單：
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如圖，非常明在4月14日的時候，國務院常務會議就指出，將推進城鎮老舊小區改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。
抓重點，你會發現兩條主線問題：
一個是，今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍；
另外一個是，本次舊改的目標更精確，主要鎖定在2000年底前建成的住宅區，劃分明細；
說到底，舊改力度空前，涉及規模在成倍增長，你做好準備了嗎？
02.舊改提速，房價會迎來上漲嗎？
拆遷發錢一定會利好周邊樓市，尤其是賠款力度還不錯的城市，區域，板塊。
這一輪去庫存，三四線城市的棚改，就是很好的真實例子。
因為，這期間棚改是拆遷發錢。有錢了，老百姓就有了購買力，去庫存的同時，還能支撐樓市上漲。
所以，舊改提速，規模翻倍，很多朋友也會慣性的聯想-“對樓市的刺激是否也會翻倍呢？”
實際上，舊改不會成為樓市上漲的推手，更不會帶來雙倍的刺激，對樓市只有非常細微的正相關作用。
舊改只是小修小補，主要目的是提升優質城市核心區市容市貌，順便讓這類小區的居民有一定程度的自住環境提升。
說到底，政策雖然有明細，但目的卻有先後主次之分，切勿搞反了。
更何況，和早前的棚改發錢不同的是，本輪舊改的大頭即便由國家出了，但仍然有一小部分資金需要住戶自己買單。
提到自己買單，聯想到你身邊的親朋好友，你可能會瞬間明白些什麼。
尤其是那些租戶較多，而原生住戶已經大部分置換了新房的老舊小區，可能因為意見不一致，面臨一些尷尬。
因為，對決大部分人而言，他們的人生信條是-國家出錢給我改造就改，要自己掏錢沒門。
03.老破大從來都沒有春天？
玩樓市投資，除了主流的上漲賺錢以外，在一些特殊產品上要想獲得收益，比的是“快準狠”，比的是手裡“有效資源”。
受歐神影響的一些樓市投資者，在一定程度上就特別偏愛這類獨特的產品—老破大。
對他們來說，低單價，大面積，漲幅更可觀。但誰又知道，理論和實操往往千差萬別，更何況在重慶這樣的城市。
前段時間的熱播劇《安家》，飼料大王要買的老洋房，承載了幾代人都沒能拆遷，只是結合不同年代在修補，稀缺+歷史背景，賣出天價，但絕大部分不行。
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北京的老破樓等了十幾年，才勉強因為“拆遷成本大，城市發展快”迎來了一定的市場流動性，而絕大部分城市的老破類物業宿命都一樣-
拆遷。但這一次舊改，讓老破類物業的拆遷夢，又一次被強行“降維”，拆遷暴富再一次漸行漸遠。
說到底，在絕大部分城市，也包括重慶，老破類物業依然沒有春天。
04.如何正確看待舊改提速。
雖然，舊改提速對房價沒有多大幫助，也不會在短期內形成一波小漲幅。
但長遠來看，對優質城市核心區域也算是另一種價值迴歸，對於老破類自身也是一種居住升級。
1.先說老破類自身的居住升級。
過去以往的老舊小區改造，大家都心知肚明，無非就是把殘破的外牆重新刷漆，讓外觀亮眼一些，讓城市醒目一些。
但這一次不一樣：除了刷刷外牆，還將大力改造老舊小區的水電氣路、光纖、管網。還要給多層加裝電梯，給老社區配建停車設施、養老設施等等。
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說到底，這一次舊改，雖然讓大部分老破類遠離了拆遷，但是真正解決了老婆小區一直以來的痛點。
好比停車難、爬樓難、水電氣路陳舊易發安全隱患、配套設施陳舊居住環境較差等等。
2.再來看看核心區域價值迴歸。
我們一直在談價值迴歸，但真正的價值迴歸是要有犧牲品的。
這一次城市核心區域價值迴歸的犧牲品，從某個角度來說就是老破類小區。
道理很簡單，這一次舊改提速對象是2000年底之前建成的小區。 從城市化的進程和發展先後規律來看，這類物業大部分都集中在一個城市的核心區。
比如重慶的傳統五大區域，尤其是渝中區，老破成群，但卻寸土寸金，拆遷成本高，城市形象真心受損，還不如新區。
而這一次舊改就不一樣了，除了翻新外牆，提升城市形象，還內部調整提升了居住環境，表面和裡子都有所改變。
但值得注意的是，老小區的裡子改變，只會在很大程度上讓提升區域市場價，或者準確一點就是老破樓自身在出手的時候，能夠有一定的總價溢價利潤。
但核心區域其他主流產品就不一樣了，城市形象提升，主流產品變得越來越稀缺，價格反而會在漲潮期有更好的幅度。
很好理解，比如江北區比較抗跌的融景城，周邊都舊改，它就越來越稀缺，沒有拆遷區域新建競品。
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畢竟，周邊老破樓的舊改並不能改變自身基因，建築年代，質量仍然很落後，只是我們眼睛受到了欺騙。
所以，舊改實際上是在犧牲自我拆遷，讓核心主流產品的價值越來越凸顯。
總之：
核心價值迴歸，是那些有著成熟配套，資源，而越來越稀缺的小區，從來不是換了外套的老破類物業。
特例畢竟是少數，如果你一意孤行，和老破類槓上，請你要先確定你正好是特例投資者，你的買房行為能成為教科書範本。
而拆遷概率變小已成事實，除非這個老破類正好阻擋了城市公共規劃。
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