今年是非常特别，也是非常看衰的一年，对于绝大部分行业来说，这是一次危机，并不是一次机遇。
对公司而言，只能是“活下去，保护员工，再帮助别人”，而对房地产行业来说，我们似乎都在等待一次机遇，一次想要和08年危机过后一样的反弹机遇。
所以，这段时间稍微有一个和楼市相关的政策出台，就有人出来说“楼市要反弹了，楼市要复苏了”。
这不旧事重提，老旧小区改造升级再度来袭，房价是否又要开跑了。
01.旧改力度空前，你做好准备了吗?
旧城改造其实并不陌生，这一轮去库存后已经在各个城市拉上日程，但今年有些不一样，规模相比2019年增长了一倍。
先看一张图，一张今年旧改清单：
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如图，非常明在4月14日的时候，国务院常务会议就指出，将推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。
抓重点，你会发现两条主线问题：
一个是，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍；
另外一个是，本次旧改的目标更精确，主要锁定在2000年底前建成的住宅区，划分明细；
说到底，旧改力度空前，涉及规模在成倍增长，你做好准备了吗？
02.旧改提速，房价会迎来上涨吗？
拆迁发钱一定会利好周边楼市，尤其是赔款力度还不错的城市，区域，板块。
这一轮去库存，三四线城市的棚改，就是很好的真实例子。
因为，这期间棚改是拆迁发钱。有钱了，老百姓就有了购买力，去库存的同时，还能支撑楼市上涨。
所以，旧改提速，规模翻倍，很多朋友也会惯性的联想-“对楼市的刺激是否也会翻倍呢？”
实际上，旧改不会成为楼市上涨的推手，更不会带来双倍的刺激，对楼市只有非常细微的正相关作用。
旧改只是小修小补，主要目的是提升优质城市核心区市容市貌，顺便让这类小区的居民有一定程度的自住环境提升。
说到底，政策虽然有明细，但目的却有先后主次之分，切勿搞反了。
更何况，和早前的棚改发钱不同的是，本轮旧改的大头即便由国家出了，但仍然有一小部分资金需要住户自己买单。
提到自己买单，联想到你身边的亲朋好友，你可能会瞬间明白些什么。
尤其是那些租户较多，而原生住户已经大部分置换了新房的老旧小区，可能因为意见不一致，面临一些尴尬。
因为，对决大部分人而言，他们的人生信条是-国家出钱给我改造就改，要自己掏钱没门。
03.老破大从来都没有春天？
玩楼市投资，除了主流的上涨赚钱以外，在一些特殊产品上要想获得收益，比的是“快准狠”，比的是手里“有效资源”。
受欧神影响的一些楼市投资者，在一定程度上就特别偏爱这类独特的产品—老破大。
对他们来说，低单价，大面积，涨幅更可观。但谁又知道，理论和实操往往千差万别，更何况在重庆这样的城市。
前段时间的热播剧《安家》，饲料大王要买的老洋房，承载了几代人都没能拆迁，只是结合不同年代在修补，稀缺+历史背景，卖出天价，但绝大部分不行。
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北京的老破楼等了十几年，才勉强因为“拆迁成本大，城市发展快”迎来了一定的市场流动性，而绝大部分城市的老破类物业宿命都一样-
拆迁。但这一次旧改，让老破类物业的拆迁梦，又一次被强行“降维”，拆迁暴富再一次渐行渐远。
说到底，在绝大部分城市，也包括重庆，老破类物业依然没有春天。
04.如何正确看待旧改提速。
虽然，旧改提速对房价没有多大帮助，也不会在短期内形成一波小涨幅。
但长远来看，对优质城市核心区域也算是另一种价值回归，对于老破类自身也是一种居住升级。
1.先说老破类自身的居住升级。
过去以往的老旧小区改造，大家都心知肚明，无非就是把残破的外墙重新刷漆，让外观亮眼一些，让城市醒目一些。
但这一次不一样：除了刷刷外墙，还将大力改造老旧小区的水电气路、光纤、管网。还要给多层加装电梯，给老社区配建停车设施、养老设施等等。
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说到底，这一次旧改，虽然让大部分老破类远离了拆迁，但是真正解决了老婆小区一直以来的痛点。
好比停车难、爬楼难、水电气路陈旧易发安全隐患、配套设施陈旧居住环境较差等等。
2.再来看看核心区域价值回归。
我们一直在谈价值回归，但真正的价值回归是要有牺牲品的。
这一次城市核心区域价值回归的牺牲品，从某个角度来说就是老破类小区。
道理很简单，这一次旧改提速对象是2000年底之前建成的小区。 从城市化的进程和发展先后规律来看，这类物业大部分都集中在一个城市的核心区。
比如重庆的传统五大区域，尤其是渝中区，老破成群，但却寸土寸金，拆迁成本高，城市形象真心受损，还不如新区。
而这一次旧改就不一样了，除了翻新外墙，提升城市形象，还内部调整提升了居住环境，表面和里子都有所改变。
但值得注意的是，老小区的里子改变，只会在很大程度上让提升区域市场价，或者准确一点就是老破楼自身在出手的时候，能够有一定的总价溢价利润。
但核心区域其他主流产品就不一样了，城市形象提升，主流产品变得越来越稀缺，价格反而会在涨潮期有更好的幅度。
很好理解，比如江北区比较抗跌的融景城，周边都旧改，它就越来越稀缺，没有拆迁区域新建竞品。
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毕竟，周边老破楼的旧改并不能改变自身基因，建筑年代，质量仍然很落后，只是我们眼睛受到了欺骗。
所以，旧改实际上是在牺牲自我拆迁，让核心主流产品的价值越来越凸显。
总之：
核心价值回归，是那些有着成熟配套，资源，而越来越稀缺的小区，从来不是换了外套的老破类物业。
特例毕竟是少数，如果你一意孤行，和老破类杠上，请你要先确定你正好是特例投资者，你的买房行为能成为教科书范本。
而拆迁概率变小已成事实，除非这个老破类正好阻挡了城市公共规划。
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