戴欣明：產業園區“集聚的味道”來自於“產業生態”-專著連載

產業園區與城市經濟共生共榮——集聚的味道（中）-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載21

​

應用篇　超常規戰略定位策劃思路及應用

第三章“泛商業地產”定位策劃思路及應用

第一節　產業園區與城市經濟共生共榮——集聚的味道（中）

６、 產業園區“集聚的味道”來自於“產業生態”

在筆者工作室做的“中國（長沙）工程機械交易展示中心”戰略定位策劃中，這些功能實際上是多個項目複合在一起，以此來追求工程機械產業集聚的經濟味道。前提是對工程機械的“產業生態”進行梳理，構建新的“產業生態”環境，形成集聚。

下面用例子“中國（長沙）工程機械交易展示中心”案例的形式闡述這個“集聚的味道”是如何策劃出來的。

【案例】中國（長沙）工程機械交易展示中心戰略定位

眾所周知同質化也是困擾產業園區發展的重大問題。當我們接手這個項目的時候，就從建立個性化戰略開始……

2010年，工作室承接中國（長沙）工程機械交易展示中心時，之前的策劃人策劃的被負責領導評論說，雖然這個項目有部分考慮到南站（當時的工程機械二手交易集散地）市場的遷移過來，但是整個項目不能做成南站差不多的樣子，如果是那個樣子，還能對得起中國（長沙）工程機械交易展示中心這塊招牌嗎？後來，我們工作室專家通過分析提出，全球化、世界級的戰略定位高度，按這個策劃思想走下來，避免了同質化的發生。也為了承接南站二手交易市場的遷移，我們建議政府在這塊地的邊上劃了一塊獨立的1000多畝地，這樣兩全其美，有分割又有聯繫。

對中國（長沙）工程機械交易展示中心的定位解釋是：構建世界品牌工程機械的中國推廣中心；搭建中國品牌工程機械的國際交易平臺。

目的：通過“世界級”展示帶動“全球化”交易。

戰略綱領：為全球工程機械品牌企業制訂適合“中國（長沙）工程機械交易展示中心”的再提升、深化定位和可實施的發展戰略，並建立一個強大的“全球化、世界級”交易與展示平臺。

就此一個產業園區的定位，與“經開區”戰略，與長沙城市定位成為一個有機的一體，長沙城市的戰略定位也就此屹立起來。

首先我們要做個什麼級別的產業園區，從“中國（長沙）工程機械交易展示中心”的名字來看，這是個中國的，其實，中國的也就是世界的。那麼，我們的眼光（全球化視野）就必須是世界的，不單單是適應世界的潮流，而是站在世界的潮頭之上。

“工作室”認為“中國（長沙）工程機械交易展示中心”應有的超常規戰略定位策劃邏輯關係：

有什麼目標就有什麼樣的交易和展示，有什麼樣的交易展示就有什麼樣的檔次、水平和影響力；才有能夠達成目標的開發與運營模式。

而項目的實施是從高起點、寬視野的規劃要求開始，有這樣的規劃要求才有與之相關的設計與建築表現，因此才能使再提升、深化定位的戰略目標“全球化、世界級”達成。

什麼是“全球化、世界級”？

國際工程機械企業30強(最少，40強適合)－50強（最好）入駐“中國（長沙）工程機械交易展示中心”，限定品牌企業（世界50強名單中企業），以及代理商，強調對中國和世界的雙重貢獻。

這是“三一重工”、“中聯重科”、“山河智能”等著名企業入駐“中國（長沙）工程機械交易展示中心”的基本條件。

什麼是“區域級”？

只要有工程機械企業入駐“中國（長沙）工程機械交易展示中心”，俗話說“招（招商）滿為止”，對企業品牌，代理商不限制，強調對區域的貢獻（這個貢獻要加上個引號，還需再加上個大大的問號）。

“區域級”狀態（在“工作室”接手前的狀態）也是常規的戰略策劃模式，不假思索的策劃，所謂的“區域級”還是我們對他們的診斷的說法，所以，他們原來的方案反反覆覆得不到認可。

■發現味道——工程機械產業在中國最大集聚地

目前我國工程機械銷售量和銷售額都已成為世界第一，2010年1至7月份，八個主要機種銷售量增長67%，銷售額增長63%，預計全行業今年將實現增長30%以上，出口有望達85億至90億美元。

中國的混凝土機械產銷量已穩居世界第一，佔據全球市場的一半以上。

2010年中國（長沙）工程機械配套件行業年公佈，長沙經開區工程機械產業的產值現已佔全省的五分之三、佔全國的七分之一，產品涉及12個大類、100多個小類、400多個型號，佔全國工程機械產品品種的七成。特別是三一、中聯、山河智能3家上市公司的市值，超過了全國工程機械上市公司市值的三分之二。

以此看來，在長沙經開區做一個“全球化、世界級”定位的“中國（長沙）工程機械交易展示中心”有得天獨厚的條件，這種得天獨厚的條件就是一座“鑽石礦”、“金礦”……

這麼多現成的第一，其它策劃者看來也不過是一堆數字，但在我們這裡就能夠給出六個字：“全球化、世界級”。

■演繹實施——全球化，世界級

必須挖掘“中國（長沙）工程機械交易展示中心”與眾不同的價值形成差別化戰略——策劃、發現、創造、提煉價值。為“中國（長沙）工程機械交易展示中心”塑造一個靈魂，那就是“全球化、世界級”。

因此，要想持續保持在工程機械專業市場佔據領先的優勢地位，不僅要在規模上下功夫，還必須要在影響力和經營檔次上下功夫，力求達到具有世界影響力這樣的標準和級別的交易展示中心——暨“全球化、世界級”，才能成為工程機械專業市場的“龍頭老大”地位的交易與展示平臺和“世界工程機械之都”的地位。

“工作室”理解的“全球化、世界級”的“七大差異化要素”組成:

（一）整個園區就是個工程機械世博園

全球40－50家品牌企業館：全球著名工程機械品牌企業在此爭鮮鬥豔，爭奪世界工程機械的中心——世界工程機械之都；

（二）整個園區就是個常年展+定期展+聯合展+專題展

將比德國、上海寶馬展的“展出面積”還要大——形成全球最大的工程機械展示中心；

（三） 整個園區就是個交易城＋工程機械SHOPPINGMALL

工程機械的shopping mall－超市型配件中心：中、高端一站式採購，工程機械實物和虛擬交易結合，形成全球最大的交易中心，永不落幕的“廣交會”；

（四） 整個園區就是個工程機械人文歷史公園

深度解讀全球及中國工程機械歷史——形成全球最大的人文工程機械主題公園；

建議修建“世界工程機械之都”塔；

在規劃上與世界級別同步，融入中國人文特色，形成具有世界級別的園區規劃、建築、景觀設計；

（六） 整個園區是個進出口交易平臺

引進商檢、建保稅倉,進出口交易平臺，工商、金融、銀行、保險、商檢、辦事處等；

（七）全球最權威的信息發佈平臺

行業標準制訂＋高峰論壇＋新產品、新技術發佈＋資訊發佈平臺：

聯合國家有關部門、品牌企業、行業協會共同搭建高峰論壇平臺，成為中國企業進軍世界的跳板，世界企業在中國發展的平臺——形成全球最權威的信息發佈平臺。

■味道營造

在項目策劃層面應該將項目定位為：將中國（長沙）工程機械和建築設備交易展示中心打造國內規模最大、具有世界影響力的工程機械的交易、展示、權威信息發佈的平臺——打造中國具有世界影響的工程機械和建築設備的“世博園”，締造“世界工程機械之都”。

“工作室”認為，本項目應當充分依託、利用和發揮長沙擁有三大工程機械領軍企業的資源和地緣優勢（中國級別的優勢），不僅在佔地規模和投資規模上，而且在經營檔次和水平上也都居於全國乃至世界領先地位。

六大共識，令“中國（長沙）工程機械交易展示中心”項目具有可操作性

大 ——從規劃與建築規模上，力求達到最大的工程機械交易展示中心。

全 ——功能齊全，內容豐富。

旺 ——營造聚財納氣之地。

新 ——表現在理念定位上、規劃上、建築景觀設計上、運營模式上。

優 ——全球化思維運營，政府支持，人性化服務。

高 ——項目本身的高度、投資回報率、社會效益、帶動區域發展到新高度、工程機械領域交易展示新臺階、新高度。

商業業態定位：

中國（長沙）工程機械交易展示中心新定位的方案由八大功能區組成：

一、世界品牌企業推廣中心

二、中國品牌企業運營中心

三、國際會展中心

四、零配件交易中shopping mall

五、國際商務中心

六、綜合配套服務中心

七、工程機械企業人文歷史主題公園

八、室外展場

本次定位（新方案）策劃模式——戴欣明工作室超常規定位策劃思路：

超常規定位方式——逆向思維模式——先設立目標——創造價值、挖掘價值——價值決定功能——價值決定品類——價值決定一切，高瞻遠矚——目的在於實現“全球化、世界級（本次定位建議）”

就中國（長沙）工程機械交易展示中心項目而言，在超常規定位中，目標是第一位的，數據用來支持目標定位的實現，同時拋棄一些阻礙目標實現的無用數據、思維障礙，探討的什麼是“全球化、世界級”，什麼層級的交易才是第一位的，而不是什麼樣的交易都可以，重項目的領導者地位，追求品類實物與虛擬結合，引導採購趨勢，實現多元化採購、一站式採購、規模採購，基本表現形式是“世界品牌企業推廣中心”等八大功能……

通過資源整合，政府、企業集團（國際、國內）、行業協會、代理商實現資源優化，通過中國（長沙）工程機械交易展示平臺實現對接，形成全球化的影響力。

常規定位策劃模式：工作室接手之前的狀態

在我們工作室接手之前的定位（《修建性詳細規劃》中的定位）產生的結果是，通過循序漸進的思維模式，實現基本價值轉換，最終達到的是區域級別的戰略定位（如果這是目標，那麼已經基本達到——重品類齊全，重一站式採購，實現直接採購與直接的售後服務，基本表現形式是“4S店”，在區域形成影響力。），就因為這樣的目標結果，這個項目一直就進行不下去。

下面這張圖是常規模式下的規劃設計方案（50多張圖的一張），是在這個已經經過招投標確定的方案得不到評審通過的前提下找我們工作室做戰略定位策劃的。

超常規定位策劃模式：工作室接手之後的新狀態

中國（長沙）工程機械交易展示中心新方案的道路交通規劃：

通過中國（長沙）工程機械交易展示中心新戰略定位策劃，為長沙打開“世界工程機械之都”商業運作之旅！

中國（長沙）工程機械交易展示中心戰略定位策劃可視版，項目定位和城市定位互補，相得益彰。這是我們工作室最後提交的規劃設計方案。

產業園區、專業市場如何避免“中國式招商”

產業園區最大的難題是產業定位和後期招商的脫節。

為了拿地，只能先紙上談兵。文化創意產業園這樣的說法已經算正常的，而一些似是而非發了如光機電產業園、低碳產業園、光伏產業園、生態農業園、雲計算產業園、電商園、物聯網產業園區、禪悟產業園區等，能夠想到的命題都拿來忽悠。大膽構思，贏得政府滿意，拿到地，拿到優惠政策。什麼定位不定位，什麼市場不市場，完全可以先不考慮，因為忽悠好了可以零地價拿地，即使招拍掛也可以通過後期返還實現零地價或者超低地價。

一般情況下，當我聽到委託方說，我們產業園區什麼都搞好了就差招商了。往往這樣的說法的項目我們都不敢接，因為不是做項目那麼簡單，而是要先給委託方洗腦，並且這個洗腦還不見得成功，還要浪費專家時間，更重要的是說明這個委託方（投資方）是個生坯子（生手）。這就是產業園區做到中國式招商模式；產業園區、專業市場的中國式招商。

這裡的問題在於，投資開發者的思想上根深蒂固的是招商、招商，還是招商。招商本無錯，錯在只有招商。

（1）項目方在產業園區招商的糾結

說到產業園區、專業市場的招商不得不提到代理機構。九十年代的招商代理模式，一直到2005年前後，招商代理生意紅火，甚至有“一鋪富三代”的說法，那個時代，這種說法在東莞厚街、廣州等地反反覆覆地被證明，直到2005年前後，隨著房地產的突飛猛進，“一鋪富三代”的說法才逐漸消失，雖然還有類似的商鋪存在，但是那些都是黃金不得了的地段，而不是隨便蓋個房子就能夠成為旺鋪。這時的產業園區、專業市場外請招商代理公司不完全統計約有60％。

這之後，那些過時的招商代理模式，即單純的招商代理換成廣告公司＋代理，或者代理＋廣告，其實是代理公司為了規避風險，把所謂的營銷策劃加進來，即使招商代理不成功也能夠賺到營銷策劃（廣告）費。這時的產業園區、專業市場外請招商代理公司不完全統計約有30％。

進入2010年之後，產業園區、專業市場外請招商代理公司不完全統計約有5％以內，這個數據來源與一家運營10多年產業園區的集團H公司，在與我們的交往中交的底。還有一些其它的產業園區、專業市場代理機構已經轉為投資公司。不得已，非常多的代理公司人員去了甲方（開發商、投資商）那裡。

還是這家H公司，他們在2013年找到我們，說有5平方公里的地做產業園區，經過我們上網查詢信息屬實，自己有300多招商人員分散在全國各地，先期有100畝地，還沒有打地基，準備找代理公司招商，要求派出至少10個人，確立目標後就可以進入，名曰全程策劃，全程招商。

我問邀請我們的項目總經理：你做幾年了？

他說產業園區他做了10多年了，來到這個公司3年多。

我說：你沒有看出來這樣的做法是有問題的？

他聽我這樣說，馬上回復說：完全知道，但老闆要找代理公司，並在會上確定的，不能改變，我知道這個有問題。

其實：作為總經理也有他的無奈，執行老闆落後的命令。

我說：你們都是10多年的老公司還這樣做？

他說：主要開發房地產多，產業園區間中有做，這些年做的多些，我就來了。

我說：你們這樣的找代理公司模式叫“分割招商法”，把最難的留給招商代理公司，好的自己吃。

他看我說道這裡，就毫無避諱地說：是！是要給老闆洗腦，但我自己又做不了。這位總經理說。

我說：那不是叫我們去給他洗腦。

他說：是。

這個項目我們沒有承接，因為我們沒有時間去為他們內部的事情進行調和。

過了幾個月，又接到這位總經理的邀請。他說項目沒有什麼進展，經過他的溝通，老闆同意邀請我來給他們做個內訓。其實希望我去以培訓的方式進行溝通，一方面給員工培訓，另一方面給老闆洗腦，同時給了一些培訓費。至此，他們的項目算是走上了正軌，也建立了合作關係。

一般這種情況下我也會反調研，問問他們為什麼找我們工作室，其實他距離北京很近，有一家和我們類似的著名的戰略諮詢公司在北京，為什麼不找他們哪？

他說：“我們和那家地產戰略策劃機構有過一次合作，往後當我們需要畫餅的時候，需要圈地的時候，比較務虛的項目我們找他，他們的主要問題是不接地氣，要想項目落地就不能找他們，他們那些高屋建瓴的話只能聽，不能拿來用。你們工作室和他的最大區別是接地氣，因為你是集團總裁出身，設計師出身，有多方面的實戰經驗。”

（2）產業園區和專業市場的最大區別

產業園區和專業市場的最大區別在於產業園區強調產業，產業在當地是否有生存的土壤，是否能夠在節省物流等成本情況下做到資源配置最優。比如在深圳做一個類似我們在長沙做的“中國（長沙）工程機械交易展示中心”就沒有什麼意義，也做不起來，因為沒有工程機械三巨頭在深圳。專業市場強調交易，有的就是小打小鬧的商鋪，更多的是廠家的直營門店，前零售，後批發。如果有足夠的體量，業態多，也就形成交易型的產業園區。

產業園區最要的還是構建平臺，承載一定量的企業，形成產業企業的運營模式，不同的產業園區，有些強調訂單，有時現場交易，有的就是為了品牌展示。總體來看是強調聚集效益，盤活區域經濟。

區域經濟的表現特點是“集聚效應”。“集聚效應”是指城市中各種產業和經濟活動在空間上集中產生的經濟效果以及吸引經濟活動向一定地區靠近的向心力，也是導致城市形成和不斷擴大的基本因素，城市發展的主要動力。比如中國第一個以金融後臺服務為主的集聚園——深圳的科技園金融基地就是這樣；以工程機械為主題的中國（長沙）工程機械交易展示中心也是利用“集聚效應”思路構建的平臺，都吸引了世界級企業生根發芽，也帶動了一方經濟。

（3）產業園區存活與政府關係緊密

做產業園區戰略定位策劃為什麼要懂的城市戰略定位策劃？沒有政府的支持，或者不善於和政府打交道，又不能邀請到這樣的人協助，那麼最好不要碰產業園區。所謂政府的支持，往往和城市的發展，區域的發展緊密聯繫在一起，這個聯繫與產業園區的體量有一定關係，越大越和城市有關係，越小就越商業化，甚至只考慮商業即可，比如小到某個小產業。

因為產業園區的性質決定了園區建設的每一個環節都要和政府進行深入的打交道，和政府的關係的融入深度決定了產業園區能否順利地走完全程。由於產業園區的最終業態、最終入住企業的不確定性，園區操作具有模糊性，隨意性，在政策上的靈活性、可變性大，使得園區從拿地到開發，再到後期運營服務都要與政府保持密切的合作關係，政府的一部分“職能”要在這裡體現出來，和政府產業發展是一盤棋。

與政府的關係運作對產業園區的回報的區別非常巨大，這是專業市場、旅遊地產、商業街，特別是零售業商業地產完全不可以比擬的。

作者戴欣明介紹

戴欣明，字：青藤，號：山人，七大山人

籍貫東北（瀋陽），長期居住深圳市，2001年創立動能智庫（前身為戴欣明工作室）

城市與產業地產戰略定位專家、投資人：中國著名的戰略定位專家，中國著名的資本運營專家，搏實資本控股有限公司投資合夥人、深圳市前海動能投資有限公司總裁，中國品牌管理研究中心深圳中心總經理，深圳市動能企業管理諮詢有限公司董事長、總經理，中國城市運營管理研究中心主任，中國商業地產管理研究中心主任；

戴欣明是通才型專家，投資人，其在人文（含堪輿）學，社會學，消費心理學，經濟學，管理學，規劃建築設計學、藝術設計學，營銷學等方面在全國具有權威專家地位。被譽為具有經濟學家頭腦的營銷學家、策劃人；策劃人當中的管理學家；

設計師出身，曾經是商業運營機構及城市開發建設集團經理人（時任總裁6年），身經百戰，是一位理論與實踐高度結合的專家、投資人。

鳳凰衛視中文臺、資訊臺等財經、社會觀察等頻道特約評論員，深圳電視臺、成都電視臺、上海電視臺第一財經等各大主流電視臺特約評論員（涉及：商業、財經、城市、產業、地產等）。因其獨到的觀察視角，洞見的觀察能力，即廣泛又深入的調查研究，10多年接受電視臺採訪超過2000次以上。

戴欣明還是中國房地產四大名嘴之一，深圳市城市與地產“深圳四傑”。

戴欣明主要成就：

1、把人文融入地產之中：人文城市、地產和商業地產的開創者，人文因素決定了城市開發和項目開發的差別化（1998年）

2、改變中國城市與地產戰略定位法的空缺：創立“七合一戰略定位法則”，以及“人文+”系統戰略定位模式，強調非數字化的因素的量化（2003年）

3、中國城市和地產實證分析派（南派）代表：創立“262實證分析法”，以“七合一戰略定位法則”，以及“人文+”體系為基礎，強調分析者的作用，既福爾摩斯式的演繹推理（2005年）

4、提出“軟實力槓桿”理論（雙槓杆理論）：通過軟實力的打造，特別是戰略定位的介入，實現的“槓桿率”倍增；其中重要的是，在城市開發、產業項目的實施中，“軟實力槓桿”和“金融資本槓桿”應同時介入，互為補充，這樣的“槓桿率”才是有效的（2008）

5、提出“新黃金十年”投資理論：把城市和產業由靜態競爭模式變成動態競爭模式（2012年）

推薦序　

策劃人功力勝在超常規思維模式

南方略諮詢集團董事長　劉祖軻

認識戴欣明有13個年頭，一直關注他，體會他的裂變式成長。在技術上他是個多面手，在專業上他又是個複合型專家，在實踐上他是的“接地氣”諮詢師、策劃人，在媒體上他是財經評論家。

他的特別之處在於他的經歷和思維模式：他做過設計師，包工頭，開發建設集團企業總裁，投融資人，商業運營操盤手，企業管理諮詢師，品牌營銷人，再到如今的城市與地產策劃人，從基層一步步做起，一直走到今天，伴隨著他的是實踐、實踐，再實踐，思考、思考，再思考。如果說每一個人的成功都有他的故事，那麼戴欣明也有他獨特的故事。但他的成功更源於他的熱情，對待朋友的熱情，對待事情的熱情，以及對待工作的熱情，積極向上。我認為在這種情況下的思考就會表現出“正能量”就會應用到實踐上，進而發揮出對社會有用的潛能優勢。這些都是一個成功的策劃人所必須擁有的素質之一，這種素質決定一個人始終想著如何把事情做好，如何把策劃的項目的成功路徑找出來，策劃出來。

因為他的熱情，就有了他的責任感。他不斷同我談起社會責任，企業責任，諮詢師的責任，策劃人的責任；社會要造福人民，企業要盈利，做人要有禮、有度，諮詢、策劃要合適，而這些都與他主張的戰略定位息息相關。

戴欣明的勤奮好學在業內是出了名的，以至於他在人文學（含堪輿）、社會學、消費心理學、經濟學、管理學，藝術設計學、營銷學七個領域在中國都有公認的權威學者地位，他是徹頭徹尾的通才。在“唯一不變的就是變”的社會大背景下，城市與地產的發展也變得越來越複雜，單一思維模式已經落伍，也如他實踐證明，以獨特的視角觀察、認知、分析大千世界，用“七合一”的超常規思維方式才能找到最合適的解決問題的方案。更重要的是他追求“適度”的哲學思維，把儒釋道思想融會貫通並與西方哲學結合，形成他的人文思想內涵並支撐著他的戰略定位策劃體系。

他20多年的工作經歷多與城市開發，房地產開發，商業地產開發，建築集團管理有關，算是徹頭徹尾的業內人士。由於他的思考習性，以及對地產行業的熟悉，以及平均每年150多個地方的實地觀察，分析得出的獨到的觀點影響著中國城市的發展變革，甚至影響了城市與地產行業政策的制定。

由於深圳的特殊歷史原因，一直以來是前沿思想的誕生地。在城市開發，特別是地產方面更是走在其它城市的前列，深圳的城市與地產的開發思想，戰略思想也影響著中國城市與地產的進程。而在這個過程中戴欣明也深深地浸泡其中，也由於他擅於思考，再加上他設計師特有的細緻觀察力，造就他理論與實踐高度融合的特性。

在業內，他是人文城市與人文地產的開創者，人文的大旗是他的典型特徵與標識，也因此鑄就了其在“七合一”學術方面的人文性；創立“262實證分析法”、“七合一戰略定位法則”，以及“超常規戰略定位策劃三部曲”，成為中國地產實證分析派（南派）代表。他的成就與學術貢獻是有目共睹的，我認為他的成就本身還在於他所在行業外的觀察與瞭解，也就是說，城市與地產戰略策劃人的功夫在功夫以外。他在城市與地產領域是著名策劃人，但在鳳凰衛視、深圳電視臺、上海第一財經頻道，成都電視臺等主流媒體上又是以著名財經評論家身份點評社會熱點與財經時事！這是他過人之處，因此能夠理解他為什麼是難得的、走在時代前面的權威專家。

與其說《人文商業地產策劃》一書是他的城市與商業地產戰略定位策劃經驗要點的濃縮，更可以看成是他作為公眾人物對社會責任的表現，對中國城市發展，以及房地產、產業園區、旅遊地產、商業街、零售業商業地產理性開發責任的表現。

劉祖軻

2015年3月21日二月二寫於深圳市

自序 感悟“商業味道”

戴欣明

能夠讓我確定來深圳的理由是我還在大學時對深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。

1986年春節期間，也是我第一次來深圳，借住在當時深圳非常時尚的濱河小區。這個小區裡有個小店，就是20多個平方米的社區雜貨店，賣一些生活日用品，用現在的商業狀態來形容很像“屈臣氏”，還有點“7-11”的感覺。當我第一次進到這個小店，我看到從來沒有看過的味道，聞到一種從來沒有聞到過的味道，那些由商品包裝出來的味道，以及商品本身的香氣散發出來的味道。這種味道觸到了我的神經，各色日用商品琳琅滿目，基本上都是香港那邊過來的進口商品，看上面繁體的文字知道是幹什麼用的，那些商品都可以拿在手上看，那時內地還沒有超市。……就是這樣的味道讓我久久難以忘懷，那種味道讓我感到這是到了“外國”！我那時去深圳，起碼比內地早10多年進入市場經濟環境，積累了在其它地域不可能有的經驗、經歷，現在看來，有種節省了生命歷程的感覺。也就是那隨後不久，我就紮根於深圳這塊改革開放的“試驗田”了。

現在的深圳已經不是這樣只有小味道的城市了，是個由經濟為主線組成的新城市味道。由於深圳已經是超大城市，不同的人能夠感受到不同的味道，這些味道不斷地吸引著四面八方的人們過來。

味道，可以吃出來，可以看出來，可以體會到，可以感知到，可以品味到，也可以形成心靈上的溝通，是消費者夢寐以求的感受。城市與商業地產的味道是什麼？簡單地說是風格，品味，商業氛圍，複雜地說是特定人群的生活方式的一部分，有屬於這些群體的習俗、習性、習慣，並有特定的人文文化特徵，具有“中國風”特徵，即中國風格，是建立在中國傳統文化的基礎上，蘊含大量中國地域元素並適應全球流行趨勢的藝術品味形式或生活體驗方式，以及商業創新形式。這就是趨勢，跟不上這個趨勢就會順之則昌，逆之則亡。往往專業人士會用靈魂、智慧、思想、主義來詮釋，甚至各種學術術語，比如：戰略、管理、運營、系統、營銷，諮詢、策劃等，以及只有專業人士才能聽懂的詞彙定義城市或商業地產，但這些交織在一起形成的“味道”卻是消費者最先感知的。就像一幅畫，你感覺很好，但是他也是某個流派，某種思想，某種主義下的作品表現，還有畫作背後的故事。當無數的城市與商業地產策劃人在談論那些技術上的細節，比如招商管理，商業的項目管理，開發的項目管理時，卻忽略了那些最能夠和消費者溝通的最重要的東西，最能讓商業有生命力的東西——“味道”！

一個城市，一個商業地產項目的戰略定位的成功與失敗最終歸結於“味道”給消費者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什麼樣的“味道”就能聚集什麼樣的消費者。有的人喜歡深圳，可能因為她是經濟特區，有經濟的“味道”；有的人喜歡杭州，可能因為有西湖，有人文的“味道”；有人喜歡上海，可能因為有上海灘，有時尚的“味道”；有人喜歡北京，可能因為北京是皇城，有貴族文化的“味道”；有人喜歡香港，可能因為她是國際化大都市，有全球化的“味道”。

為什麼人們願意去上海的田子坊、老城隍廟、新天地，北京王府井、琉璃廠，廣州的上下九，成都的寬窄巷子，南京的夫子廟，山西的平遙古城等無數的地方，那都是因為有種獨特的“味道”吸引著人們。

或許，有些項目是非常成功的，好像也沒有誰刻意去營造所謂的味道，其實她們本來就已經存在那些獨一無二的“味道”，某個老街，某個古城，某個現代的城市綜合體，它們的“老、古、新”本身就是味道。

戴欣明

2015年2月4日　立春寫於深圳市

官網：

動能智庫-戴欣明工作室：

www.daixinming.com

中國城市開發網：

www.cnud.net.cn

本號連載的《發現味道-人文商業地產策劃》為戴欣明所著專著，目的在於分享戴欣明、戴欣明工作室、動能智庫獨創及獨家的知識財產，歡迎轉載並關注本公眾號，轉載請註明出處。

本著作內容對讀者的項目、企業不構成交易，需要根據自身情況做專項戰略定位策劃、產業規劃以及相關的設計，甚至資本運營的介入。