產品供需減速，市場降溫明顯
2020年第一季度，全市商品住宅供應面積153.6萬平，環比下降67.9%，同比下降9.8%；成交面積181.3萬平，環比下降57.9%，同比下降13.8%；銷售均價10332元/平，環比下降1.4%，同比上漲4.4%。
受春節假期與疫情的影響，一季度瀋陽商品住宅供需環比同比雙降，同時房價同步下跌，市場降溫明顯。房企供應減速，嚴控期內到訪與預售登記按下“暫停鍵”，購房者觀望情緒一度提升，這些都是促使市場季度下行的重要原因。雖然3月份市場有所回暖，但仍然改變不了一季度下行的結果。
7區供不應求，沈北新品扎堆奪供需雙冠
2020年第一季度，沈北新區供應面積為72.5萬平，成交面積45.3萬平，奪得全市區域季度榜供需雙冠。7個區域呈現供不應求態勢，主因在於春節假期與疫情促使房企推新減速，雖然購房渠道受限，但整體需求並未受到太大影響，有的僅是推遲買房的時間。3月市場需求回暖，空間仍然充足。
去化週期與庫存總量微漲趨穩
3月份，瀋陽商品住宅庫存量為1725萬平，環比上漲0.1%，同比下降2.6%；去化週期為13個月，與上月基本持平，環比微漲0.7%，同比下降19.8%。市場需求力逐步提升，新品供應增速回暖，從市場實際的銷售情況來看，目前消化的多為前期集中入市的熱銷產品，可以說庫存總量仍保持在中上位。
投資抄底湧現，改善佔比穩中有升
2020年第一季度，瀋陽商品住宅成交戶型主力面積為70-89平，隨著面積的增大，佔比呈遞減態勢。其中作為市場中臻稀戶型69平以下產品在一季度成交佔比上漲2個百分點，主要原因在於特殊時期內，眾多項目優惠力度增大，激發了部分投資客群投資小戶型，出則必搶。而90-129平之間的剛改+改善置業佔比攀升，即是市場態勢的延續，同時也是疫情之下購房者對住房產品需求的微變。
3月供銷量創年內新高，房價微漲趨穩
3月份，瀋陽商品住宅供應面積95.7萬平，環比上漲456.3%，同比下降2.7%；成交面積94萬平，環比上漲421.4%，同比下降10.3%，整體呈現供不應求態勢，市場需求被激發，對比年內前兩個熱度上升明顯。
銷售均價為10363元/平，環比微漲0.5%，趨於穩定。3月疫情逐漸穩定，2月下旬全市售樓處開始陸續恢復開放接待客戶，供銷量上漲明顯，雖有“金三翹尾”之勢，但熱度仍低於去年同期。隨著市場熱度迴歸，對於“銀四”的到來，還是值得期待的。
瀋河“有價無市”，沈北有望破“8”
3月份，和平區商品住宅銷售均價為19549元/平，位居全市9區房價之首，與瀋河區位居高位段。目前7區過萬，沈北新區與蘇家屯區價格逐漸逼近8000元/平，預計4月份沈北將有望率先破“8”，但因蘇家屯區在售項目量基數過小，越過門檻的概率同樣存在。
從區域供需上看，與季度數據走勢相符，側面表明3月市場為第一季度的熱度集中點，雖然“金三”成色不足，但翹尾的出現足以說明市場正在加速回暖迴歸正軌。
道義領跑成交量，萬元以下房源為市場主力
2020年第一季度，道義板塊成交面積約45萬平，位居榜單之首，片區內產品在售均價8633元/平，房企的不斷進駐與深耕推動了板塊房價的上升，渾南區的新市府板塊則呈現出“有價有市”的局面，客群主力從剛需到改善僅用了3年的時間。
從排名前四個板塊銷售價格來看，購房者熱衷選擇單價在1萬元以下的房源，與之前筆者針對住房消費需求調研的房價承受能力結果相一致，印證了目前客群的價位真實需求心理。
5區庫存下降，去化週期最短為8.5個月
3月份，全市9區中庫存量下降的區域有5個，兩大置業高地渾南與沈北形成“南降北增”之勢，雖總量位居高位，但去化週期處於合理區間，購房需求力較為強勁。鐵西區去化週期為8.5個月，近一年瀋陽經濟技術開發區熱銷項目理想去化帶動了整個區域，高性價比與城建交通配套利好成為剛需客群置業的關注因素。
綜述
投資想抄底、剛需急上車、改善往前站，一系列原因促使3月瀋陽樓市加速回暖，雖然“金三”成色不足，相比去年供需雙降，但翹尾的出現表明市場正在步入正軌。4月份房地產市場，或將因大批量土地出讓與供需雙漲而出現一波小高潮，也是對今年小黃金週市場的提前預熱。
閱讀更多 騎牆等紅杏 的文章
