最近看到不少朋友留言，經歷過2020年初的這場風波，以後不再考慮買房了，人生苦短，還是租房更合適。
這樣的觀點我也不能說不對，但在目前的環境下，確實有點不夠現實。
暫且不提國人傳統買房觀念之類的話，為什麼這些年一直都有租房的聲音出現，我們聽到的，看到的卻是買房佔絕對主流呢？
我認為，與租房的“不安全感”有很大關係。
雖然租賃房市場一直在完善，但體量一直不夠大，小孩上學怎麼辦？房東趕人怎麼辦？工作還不容易穩定下來，每隔兩三年都要搬一次家，自己一個人吃飽不餓是無所謂的，攜家帶口、老婆孩子跟著一塊漂泊在城市裡，誰又能忍得下心？
因此，對無房剛需族來說，如何提升租房的安全感，擴大租賃房的體量，才是未來房地產市場發展的重點方向。
值得慶幸的是，最近兩年好消息不斷，2.6億平米房源來襲，還有新補貼，2億剛需有房子住了。
1，越來越多的城市實行“商改租”新規，或帶來2.6億平米房屋供應井噴。
2月26日，瀋陽房產局發佈了《關於閒置非住宅房屋改建為租賃住房有關問題的通知》的解讀。
其中提到：各類閒置的商業、賓館、酒店、"爛尾樓"、閒置廠房、事業單位改制後騰出的辦公用房等，權屬清晰的，在不影響城市功能和整體風貌前提下，可申請改建為租賃住房。
此外，非住宅房屋改建租賃住房，建築面積不低於1000平方米，改建規模不低於50套，不得將地下室、半地下室改建為租賃住房。
請注意兩個關鍵詞：閒置非住宅、改造建面不低於1000平米。
目前有大量的商業用房是處於空置且賣不動的狀態，這些房子閒著也是閒著，如果能入市作為租賃房源的補充，既能給產權方提供穩定的現金流，又能平抑租金上漲，為剛需提供低價居所，顯然是一舉兩得的事，
事實上，並不只是瀋陽在這麼做，早有多個城市已經開始實行“商改租”了。
早在2016年6月，高層曾下發了加快培育和發展住房租賃市場的意見，其中提到：允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。
也就是說，產權不變、容積率不變、商業用地改住宅用地，民水民電，至於學區和學位，要看各地不同的規定。
根據《每日經濟新聞》的統計，廣東、吉林、四川、海南、遼寧、江西、福建、河北、陝西、貴州、新疆、寧夏等超過12個省市紛紛公佈細則，逐步實施“商改租”新規。
在今年1月份，深圳就發文允許既有的閒置商業辦公用房可改建租賃住房，數據顯示，2019年深圳辦公樓空置率達22.04%，更有專家稱，寶安中心區的空置率高達40％、前海的空置率高達70％。
這些房子閒著也是閒著，要付出高昂的物業、維護、維修費用，與其高居雲端，倒不如接地氣一些，讓無房剛需族去租用。
這些商用房，現在大概有多少？
經濟學家李奇霖發佈過一組數據，全國商品房庫存和住宅庫存分別在2016年2月達到峰值7.39億平方米和4.66億平方米，之後便持續下降至2018年底的5.26億平米和2.65億平米。
也就是說，目前商用房庫存大概是5.26億-2.65億=2.61億平米。
按100平米一套房來計算，相當於260萬套房源可以供應租賃房市場，這還沒有算上大量的爛尾樓、集體產權房改房、辦公用房等非住宅性質的房產。
數據顯示，1982年，我國流動人口僅僅只有657萬人，2015年這個數字達到巔峰，為2.47億人，2017年這一數字變為2.44億，2018年再減300萬，至2.41億人。
這2.4億人都會優先落戶在城市，同樣有數據顯示，目前我國租房人口也恰恰是2億人。
也就是說，隨著商用房空置率持續提升，一旦“商改租”體量大規模普及，高達兩億的剛需族，未來就有房子住了，這一點毋庸置疑。
2，長效機制完善的同時，剛需還有“新補貼”。
2月25日，杭州出臺落實“人才生態37條”的有關補充意見，對全球本科以上所有應屆大學生，在發放本科1萬元、碩士3萬元、博士5萬元一次性生活補助的基礎上，再給予每年1萬元租房補貼，最多可享受6年。
加快人才專項租賃住房建設，到明年底前新建5萬套。提高高層次人才購房補貼，給予A類頂尖人才“一人一議”最高800萬元購房補貼；B、C、D類人才分別給予200 萬元、150 萬元、100 萬元購房補貼等等。
請注意，租房補貼每年都會給1萬塊，最高可以連續享受6年，還會有大量的人才專項租賃房源提供，這樣的力度，在諸多城市裡都可以說非常罕見。
不止是杭州，新京報近日統計指出，2月18日中山市發佈的人才政策，碩士研究生以上學歷或副高級以上職稱的高層次人才，子女可按就近入學原則安排入讀公辦學校，同時，此類人才還可分層次享受每月800-5000元的特殊津貼。
2月22日青島發佈政策稱，將“先落戶、後就業”政策放寬到畢業學年在校大學生，已落戶的可享受本市購房、申請人才公寓等政策。
根據諸葛找房研究中心發佈的數據，2019年以來，已有30多個城市發佈了人才新政，或直接放寬人才落戶和購房限制，或間接通過給予購房及租房補貼來吸引人才流入。
瀋陽、杭州出手，超12個城市實施商改租新規，這些動作，對房地產市場意味著什麼？
筆者認為，這是樓市長效機制不斷完善的鮮明寫照，經濟參考報於2月25日頭版評論指出：完善基本住房保障體系，規範發展商業住房租賃市場；深入開展住房租賃市場發展試點、城鎮老舊小區改造等工作。
注意央媒頭版的最新回應，商業住房租賃市場和租賃試點城市是一同進行的，這也就意味著，未來租賃房市場的體量會越來越大，困擾剛需族多年的居住問題，或將在未來幾年迎刃而解。
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