問題提示：
被執行人已轉讓給他人但未辦理過戶手續的房屋，法院能否作為被執行人的財產予以查封？
【要點提示】
第三人在付清全部價款並實際佔有管理房屋，對未辦理過戶登記客觀上沒有過錯，人民法院不得對該房屋採取查封、扣押、凍結措施。
案 情
案外人：李某。
申請執行人：張某。
被執行人：趙某。
某縣人民法院在執行中查明，趙某借張某35萬元到期未還，張某起訴，法院判決趙某還款。但判決生效後，趙某未履行付款義務，張某申請法院執行，要求拍賣趙某的一處房屋償還欠款，執行人員將該房屋查封。該房屋居住人李某提出執行異議，認為法院查封的房屋屬於其買賣所得，且實際佔有和管理了該房屋，請求法院中止對該房屋的執行，並解除查封。後查明，李某在本案訴訟前以11萬元從趙某夫婦手中購買的該套三室一廳房屋，並於當天交款後簽訂了售房協議，辦理了收款收據，又裝修入住。售房協議約定：趙某協助李某辦理房屋產權證書，李某負責辦房權證有關費用。因趙某未提供房權證，李某的房權證一直未辦。
執 行
某縣人民法院認為，李某與趙某之間的《房屋轉讓合同》合法有效，李某已付購房款，且實際佔有和管理了該房屋，其利益應受到法律保護，雖未辦理過戶手續，但並不存在過錯，故裁定中止對該房屋的執行。
評 析
本案中的房屋能否作為被執行人趙某的財產進行查封拍賣，關鍵需要辨明以下兩點：
一、 趙某和李某簽訂的房屋買賣合同是否有效
《物權法》第十五條規定：未辦理物權登記的，不影響合同效力。《最高人民法院關於適用〈合同法〉若干問題的解釋》（一）第九條第一款規定“法律、行政法規規定應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力”。所以，房屋買賣合同並不因是否登記而影響其效力。另，我國《城市房地產管理法》第三十五也規定“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記”，而未規定辦理權屬登記是房屋買賣合同的生效要件。綜上，結合本案例，李某與趙某簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，李某已經支付全部房款，趙某將房屋交付給李某使用，根據誠實信用原則，趙某應當繼續履行合同，將房產過戶到李某名下。
二、房屋產權未發生轉移，法院是否可據此執行房屋
關於這個問題，司法實踐中，有不同認識。筆者認為不可據此執行房屋，理由如下：
1、債權具有平等性。債權不同於物權，債權一個很重要的特徵是平等性。李某作為房屋買賣合同的債權人，張某作為借款合同的債權人，二人地位平等，都應當受到法律同等的保護，不能因為誰先起訴或誰先申請強制執行而獲得一種優先於其他債權人的權利，《破產法》中關於破產財產分配的規定就是最好的例證。假如趙某宣告破產，對於趙某的財產，張某不因其持有法院作出的生效判決而具有優先於其他債權人的權利，分配破產財產時，張某也要和其他沒有起訴的債權人一樣平等受償。而且，即使趙某被宣告破產，該房屋因在破產前出賣給李某，根據最高人民法院《關於審理企業破產案件若干問題》第七十一條的規定，該房屋已不能列入破產財產範圍，更沒有理由將該財產取回優先受償於張某。因此，如果法院為了執行張某訴趙某的生效判決而強制執行房屋，實質上就賦予了張某對該房屋的優先權，這與債權的平等性是相悖的。
2、第三人（買方）已付清全部價款並實際佔有不動產，並對未辦理過戶登記客觀上沒有過錯。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《規定》）第十七條規定：被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。可見，只有第三人在付清全部價款並實際佔有不動產，並對未辦理過戶登記沒有過錯的前提下，人民法院才不得對該不動產採取查封、扣押、凍結措施。這裡的未辦理過戶登記手續的過錯，在認定標準上應從嚴把握，注重保護第三人的合法佔有。筆者認為，此時的“過錯”不應包括第三人主觀上不積極追求辦理過戶登記手續。本案中，李某由於房產出賣人趙某的原因（辦理總房權證），導致不能提出過戶申請，對未及時辦理房產證沒有過錯，法院查封應當解除。
3、《規定》第十七條與物權登記規定並不衝突。《物權法》第九條、第十五條規定了物權的區分原則，合同的生效能夠發生債權效果，但不一定能發生物權效果，要發生不動產物權變動的效果，必須進行不動產物權的公示，即登記。不動產的物權變動只有採用法定的公示方法，才能取得不動產物權變動的法律效果。尚未辦理過戶登記時，買方對房屋的權利尚不是物權，但因其已付清全部價款並實際佔有不動產，其權利接近於物權。被執行人按照房屋買賣合同，必須將不動產的產權轉移給買方，此時被執行人對該不動產唯一應當做的是為買方辦理產權過戶手續。考慮到買方對辦理過戶手續客觀上沒有過錯，以及民間對事實物權的認可，故此種情況下認可買方已經取得了相當於物權的權利。儘管《規定》是在《物權法》之前頒佈的，但《規定》第十七條的規定並不與隨後物權法確定的物權登記主義直接衝突。我們並沒有說買方此時取得了物權，只是認為此時因其合同履行的狀態使其權利應得到與其相適應的類物權保護，承認佔有的公示效力。法律並沒有絕對地要求，只要不動產法律上的權利是被執行人的，就一定要不顧第三人的利益進行執行。此規定意在保護已經履行了全部實質義務的買方，維護交易秩序的穩定。 此外，《規定》第二十五條還規定：查封、扣押、凍結協助執行通知書在送達登記機關時，登記機關已經受理被執行人轉讓不動產的過戶登記申請，尚未核准登記的，應當協助人民法院執行（不再辦理過戶登記）。已經核准登記的，不得查封（應繼續辦理過戶登記）。這是《規定》第十七條“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結”（以登記為準）的另一個例外。這實際上也是與物權登記主義的絕對要求不一致的，也進一步說明了物權登記的動態性和查封規定的正當性。
4、李某基於對房屋的合法佔有權，可以對抗第三人。李某從趙某手中購賣房屋後，因故未辦理產權過戶手續，房屋產權未轉移，毫無疑問，趙某仍是房屋法律上的所有權人，但是趙某享有的所有權已經是一種法律上受到限制的所有權，這種限制實際上是因為買受人所享有的合法佔有權對所有權的限制。買受人李某基於其與出賣人趙某之間的買賣合同而對該房屋已經合法佔有，享有佔有權，這種佔有雖非物權，但具有權利推定、佔有保護、佔有持續三大功能，甚至具有物權的某些效力。《物權法》第五編對佔有作了專門規定。因此，李某可以基於其合法的佔有權對抗張某的請求。
5、買賣房屋未辦理產權變更登記，房屋產權未轉移，房屋就可以作為債務人的財產予以執行，這是對法律的片面理解。法律的價值是公平、正義和秩序，法院執法也要體現法律的價值，即通過法院審判、執行活動最大限度的實現社會的公平、正義和秩序。如果不顧李某與趙某之間的購房合同，強制執行李某正在佔有使用中的房屋，必須會侵害李某的利益，不僅對李某而言有失公平，也是對穩定的社會秩序的破壞，這種靠損害一個合法利益而保護另一個合法利益的做法，是法律所不允許的。
綜上，李某的執行異議成立，應解除對該房屋的查封。
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