來源 | 槐城律師 江蕊
房屋是我們重要的財富，為了有一套自己的房屋，多數人幾乎用盡半生積蓄才能如願以償。但是有人在買房的時候，忽略了一個問題，那就是房子下面的土地使用年限的問題。真有這樣的案例，有人在買房尤其是二手房時，歡歡喜喜拿到房後，卻發現土地使用年限存在問題，怎麼辦？
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買房時粗心大意
交錢時發現問題
2019年，甲與乙簽訂《房屋買賣合同》，約定甲自願將坐落某地的房屋出售給乙，乙通過實地看房充分了解房屋，對該房屋現狀無異議，願意購買該房屋，雙方依約履行各種手續。
但是本以為房屋下面土地使用權是70年，而且當時過於信任甲，乙並沒有查看相關證書，結果當乙領取不動產權登記證時發現，證書記載房屋所佔用土地的使用年限為40年，從1998年5月20日至2038年5月19日，距離土地使用權到期只剩19年。於是提起訴訟，訴至法院。
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買房存在重大誤解
法院判決撤銷合同
法院經審理認為，根據《中華人民共和國民法總則》第147條規定，基於重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
案件中乙系基於涉案房屋的土地使用年限為70年而購買涉案房屋，但實際土地使用年限是40年，乙構成重大誤解，案涉房屋買賣合同系基於重大誤解實施的民事法律行為，乙有權請求予以撤銷。房屋買賣合同撤銷後，甲應退還乙的購房款，乙應協助甲辦理房屋產權登記的恢復手續。
看完案例，大家可能想問，土地使用年限到底如何計算呢？根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，居住用地土地使用權出讓最高年限為七十年，從初始登記之日也就是開發商拿到土地使用權證之日起計算，而不是購房人拿到房產證之日起算。
舉個例子，開發商2014年拿地，2016年商品住宅建成，2018年小李買下房子並取得產權，2019年小李將房產賣給小張，小張獲得該房產權。那麼小張入手這套房子時，如果最初開發商獲得的土地使用年限為70年的話，那麼土地使用年限還剩65年，土地使用權到期時間是2014＋70＝2084年。
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槐城律師建議
對於土地使用年限的問題，有的人在買房時並不是特別在意，導致後期發生法律糾紛。槐城律師結合實務經驗，為大家提供以下建議，供大家參考：
1、在買房之前不但要核實房子問題，還要核實房屋所佔用土地使用年限問題，瞭解是否有合法土地使用權、土地使用年限是否已經期滿、土地使用剩餘年限等。如果直接在開發商處購買，可以要求看開發商的土地使用權證或者不動產權證，如果買的是二手房，可以要去看賣方的原始購房合同，上面通常會記載房屋土地使用權年限是多少年，從何時起算。
2、如果無法查明土地使用年限，而自己又非常中意某一套房屋，可以提前在購房合同中約定，如果賣方存在欺詐或未如實告知的情形，導致買方無法繼續使用房屋或者需要繳納土地出讓金來獲取土地使用權的，那麼全部費用由賣方承擔，且有權主張解除合同，返還購房款。
3、回到文章最初的問題，如果住宅建設用地土地使用年限期滿的，根據《中華人民共和國物權法》規定，期限屆滿時自動續期。但是法律目前並沒有更加細化的規定，續期是否需要繳費、續期多久，這些問題仍沒有明確規定。
4、如果非住宅建設的用地，如工業用地、商業用地、綜合用地等土地使用年限快到期的，需在到期前一年提出續期申請。經批准予以續期的，應重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。申請續期時需要帶以下材料（各地會有不同，建議提前諮詢當地主管的行政機關，一般情況下是自然資源局負責）：
（1）土地使用權延續書面申請（到當地的自然資源局領取）；
（2）法定代表人證明、法定代表人身份證複印件、營業執照副本複印件（驗原件）；
（3）不動產權證書（《房屋所有權證》、《國有土地使用證》）原件和原土地使用權出讓合同；
（4）規劃部門對該幅土地使用權規劃用途審查意見；
（5）土地估價報告；
（6）宗地圖及座標表；
（7）土地使用權出讓合同；
（8）土地出讓金及相關稅費繳納憑證；
（9）其他相關資料。
在受理之後，如果材料沒有問題，就可以將土地使用權續期。
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適用法律：
1、《民法總則》
第147條：基於重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
2、《中華人民共和國物權法》
第149條 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
3、《城市房地產管理法》
第21條 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當於屆滿前一年申請續約，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准予以續期的，應當重新簽訂合同，並交付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。
滄州市運河區人民法院，（2019）冀0903民初2636號，遲雪豐、宣靜等與鞠海茹等房屋買賣合同糾紛一審民事判決書。
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