前言;
2019年对房地产行业而言是充满变局和不确定性的一年，展望2020年，房地产行 业在政策端、供给端和需求端，都将呈现稳中有进、稳中有变的趋势。稳中有进， 即行业的健康度和理性程度将持续提升，行业格局走势与企业关键致胜因素将逐步 清晰。稳中有变，即一些不确定性和关键变化大方向可以预测，但这些机遇挑战的 变化程度、发生时间则难以准确研判，考验企业的能力与智慧。2020年将是未来 五年行业格局走势的缩影，亦是展望未来行业终局的灯塔，因此值得期待。
趋势一：房地产行业仍将对中国经济增长发挥重要基石作用：
2020年是中国全面建成小康社会、GDP比2000年翻两番的收官之年，预计经济 增速将大概率维持在6%左右区间、2020年GDP规模将超过100万亿人民币。同 时受全球经济放缓、中美贸易关系不稳定、投资需求拉动不足等外部环境不确定 性因素影响，国内经济下行压力仍然不小。房地产行业中短期内每年仍将维持 13-15万亿的市场销售规模，同时考虑到对住房需求上下游产业链的强有力带动作 用，2020年房地产行业仍将在中国经济增长中发挥重要基石作用。
趋势二：行业政策调控总体力度适中并且供给侧调控偏紧、需求侧调控相对 偏松：
房地产行业2019年下半年在供给侧特别是融资端出台了较为严格调控措施，2020年在坚持“房住不炒”总体方针以及中央经济工作会议提出“稳地价、稳房价、 稳预期”背景下，预计行业政策调控政策力度总体适中，其中在供给侧，行业融 资政策仍将维持偏紧并逐步向中性回调；在需求侧，因城施策调控政策下，部分 中心城市及都市圈周边城市在前期政策调控超调基础上可能在人才住房、限购限 价等方面做出一定调整，客观上为地产商提供土储高性价比补仓的阶段性机会。
趋势三：市场集中度进一步提升与尾部企业退出推动行业市场加快出清：
按照目前土地资源储备、销售去化情况估算，2020年行业前30名地产商总体仍将 维持两位数的增长速度。其中前10名地产商由于自身规模基数较大已处于安全边 界，未来核心战略目标将由规模成长逐步转向提质增效降风险；10-30名地产商由 于资产结构问题、成长惯性和焦虑感，未来仍转向有质量的规模成长；金融资源 将进一步向头部玩家集中，尾部中小型地产商将逐步退出行业市场，市场出清过 程将持续进行。
趋势四：房地产行业黑天鹅事件大概率出现：
由于在资本市场地产板块估值较低权益融资困难、各融资渠道收缩且融资成本提 高、商品房销售去化回款难度加大等一系列影响因素，2020年地产商在资产负 债率、有息负债还款、低效资产处置盘活、住宅开发建设刚性支出等方面将面临 紧约束。部分现金流紧张的企业会因为信用违约等黑天鹅事件掉队。提高资产效 率、做好现金流管理、现金为王仍是2020年地产商在严峻外部环境下存续发展的 关键必要条件。
趋势五：市场总体量价趋稳且不同城市房价窄幅波动、地价小幅回暖：
中国房地产行业需求侧的政策调控已经完成了由中央负责总量调控转向压实地方 政府责任，因城施策、一城一策的转变。各城市地方政府将总体按照商品房价格 进行有针对性调控。在中央经济工作会议明确的稳地价、稳房价、稳预期的总基 调下，预计全国行业总体量价趋稳，同时不同城市根据自身所处地价、房价周期 阶段，房价会出现窄幅波动调整。同时地价较2019年下半年将有可能小幅回暖， 低总地价、中体量快周转项目可能更受市场青睐。
趋势六：更关注自身产品全生命周期竞争力与投资出价能力提升：
众多地产商已对未来行业趋势形成基本共识，即出现系统性行业普涨的大周期性 机会可能性极低，房地产终于进入下半场，基本盘仍然健康，住宅开发项目净 利率总体稳定在8-12%区间。因此企业的核心竞争力已从投资周期研判和踩点能 力，逐步转向产品全生命周期竞争力以及投资出价能力的提升。这要求企业刀刃 向内，在产品标准化与品质提升，全生命周期成本管控、开发运营效率与周转速度、深刻研判城市地价房价走势等方面持续精耕细作、固化能力，进一步降低前 端投资与后端开发建设中的犯错概率，增强自身发展容错性。更快构建上述能力 的地产商将更可能行稳致远。
趋势七：更多地产商参与城市产业培育发展：
由于土地公开招拍挂市场竞争激烈、商业综合体在高能级城市逐步饱和、各城市 产业招商引入需求日趋强烈，部分地产商积极参与城市综合开发建设与产业引入 培育中，在城市发展中扮演更加综合的角色。城市公园改造、养老大健康、智慧 城市建设、传统产业搬迁转型、专业型产业园区新建等城市和产业功能建设培育 的综合开发项目在2020年将成为部分地产商在中高能级城市布局的主战场和主渠 道之一。建议地产商要清晰考虑自身基因与优势能力，避免短视行为，做好资源 整合方，构建好自身专业化能力以及外延产业合作朋友圈。
趋势八：资产收并购数量增加，机会与风险并存：
考虑可能发生的黑天鹅事件导致企业掉队、中小型企业退出加速市场出清、部分 企业资产结构与城市换仓调整等驱动因素影响，2020年地产行业的公司股权整体 以及优质资产包的收并购潜在机会数量将有所上升，买地资金充足的地产商可以 在2020年将收并购作为重要的土地资源扩充渠道，同时重点把握部分区域型房企 的收并购机会，实现在特定重点中心城市的快速深耕与跨越式发展，同时需要更 加注重风险防控。
趋势九：国有企业间行业整合提速：
考虑到地产行业国家队具有天然的金融资源优势，以及当前区域型地产开发国有 企业、城投公司等面临经营困难的客观情况，2020年中央企业与地方国有企业 将通过资产重组，在做好优势互补，强化国有资产保值增值方面形成若干标杆案 例。地方国资亦有可能对本地区地产开发与城市建设的业务板块进行资产重组与 资源整合提升。
趋势十：物业服务等地产多元业务快速成长与分拆上市：
由于宏观经济形势、调控政策导向以及自身业务成长逻辑，地产板块在A股和H股 资本市场整体估值偏低，2020年物业服务板块分拆上市将继续保持火热态势，并 维持较好估值倍数，物业服务板块将成为地产商的资本市场第二平台载体的标准 配置。2020年部分成长性较好的其他地产相关多元业务也存在登陆资本市场的可 能性
特别感谢：感谢刘羽对本文的贡献。
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