胶州最好的地方在哪里？
尽管胶州有新城区、老城区、新机场、少海、上合五大板块，但是真正的核心区域只在一个小范围。那就是老城新城结合处——福州路，北京路，三里河这几条线的交叉区域。凡是胶州的豪宅，都向这里集中。
少海的大别墅也曾经风头一时无两，但很快就冷清了，因为实际居住还是不方便。周边的配套，与市区的距离等等都让人们没法作为第一居所。
百忍老师作为胶州楼市多年来的亲身经历者，有必要写清楚这些年众多开发商在这个最好区域努力耕耘的成败得失，让后人无论是开发者还是购房者都能得到一些借鉴。
01、绿城紫薇的标杆作用
首先必须说说绿城的紫薇广场，这确实是胶州楼市的一个里程碑。十多年前，宋卫平亲自来胶州，拍板绿城进军这个县级市，做一个高端大盘，并且给增加一个喜来登高档酒店，成为迄今为止绿城在全青岛仅有的三大盘之一。绿城很快在政府大楼的身后，福州路东，拿下一大片地，定名紫薇广场。
刚开始非常高端，全部的卡拉麦里金的石材干挂外立面，全部大户型，于是开卖，定价近8000。第一批卖得还不错，消化了一批高端客户之后，再寻找新客户就少了。十年前的胶州市场，观念较为陈旧，连高层都不大认，更多偏爱多层无电梯，所以绿城的销售速度就一直上不去。
后边的几年，紫薇广场就只能慢慢卖，价格也是维持不动，而产品在成本压力之下，只能做减法，外立面把石材去掉，换成真石漆。大户型也换成了小户型，这样能覆盖的客户层面广一点。但是这也很艰难，因为那时福州路上有楼盘直接3980起价，价格战下，绿城很是艰难，曾经两次因为准时发放工程款而停工，但是绿城毕竟是绿城，不是代工，品质没有太大的降低，咬牙坚持了好几年，2017年迎来市场热潮，价格大涨。
其实紫薇广场还不是最难的，最难的是紫薇公馆。喜来登酒店旁边，绿城拿出一栋楼做了紫薇公馆，一共200套，全是大平层，面积200多，现代风格外立面，推出之后更加滞销，胶州人不认这个产品，竟然一年只卖个位数。
守得云开见月明，绿城终于迎来胶州人的观念更新。胶州的富人们在又一轮房价大涨之后，终于愿意为好产品和优质服务买单，产品销售一空。
由于形成了良好口碑，绿城紫薇的系列产品的二手房基本都是2字打头，和这个城市其他楼盘形成了一个巨大的差距。胶州的二手房分为两类，一类是绿城紫薇，基本20000以上；另一类是其他盘，二手价格最多不超过15000。
见到绿城的成功，其他胶州的开发商也很激动，也想走高端。
02、其他各家的成败得失
福州路西，出了一个紫城御都，这个盘算是胶州当地开发商的野心之作，确实想把档次拉上去，当年百忍老师特地去看，产品还是很是用心，架空走廊，立体绿化，可谓冲破了胶州本地开发商的很多小富即安、不求上进的局限，算是牛了一把。
但是，该企业毕竟没有品牌，缺乏体系支撑，所以只能算是个半豪宅。前期卖得比较贵，销售艰难，后来遇到市场大热，趁机拉高价格出货，可谓名利双收，二手房也卖到了15000，也算是比较贵的一个。
在紫城御都和福州路之间，还有一个地块，也是不错，地块正前方正是新城区极为罕见的一片原生树林，保留下来了变成了植物园。百忍老师很多年前曾经参与过这个地块的设计和定位。后来因为种种原因，这个优质地块被岭南广州来的奥园地产收购，定名首府壹号。
看上去很高大上的样子，后来也跟奥园的相关人员交流过，发现不接地气，后来这群人果然做了一个很尴尬的楼盘。奥园拿地较贵，也没把市场调查研究清楚，很草率的就搞了一个小户型为主的产品定位。户型都压缩到不能再小，以至于每个房间的样板间里都没有放衣柜，因为那样会显得只剩下床了。
由于多年来市场一直维持低价和走量，胶州人其实是不缺房子的，他们缺的舒适宽敞的好房子。高端客户需要改善，需要把老房子卖掉，整合资源买改善升级的大宅。
首府壹号定位错误，生生把自己做成了一个刚改的定位。于是有钱人看不上，嫌房间太小；刚需买不起，嫌价格太高。最终这个盘沦为和地段完全不在一个层次上的龙湖昱城抢夺客户，陷入价格战之中，可谓失败典型，教训深刻。
而龙湖却有一个盘的定位和奥园形成了鲜明对比，就是天矩。这个地块其实是个地王，而且位置并不是那么优越， 非常容易和昱城形成自家竞争。但是龙湖确实在胶州市场高人一筹，借助其品牌，重新调整定位，把户型做大，大平层产品填补了这两年周边区域的市场空白，和昱城也形成错位。在昱城的二楼采取预约模式销售，结果价格比较贵，销售也不错，生生杀开了一条路，让很多胶州有钱人买了单。
同样是地王的保利和越秀就难了，尽管也想照这个模式来，但难以成功，毕竟中邮地块很难再把豪宅定位延伸过去了。
这就是胶州十年来的中心城区的高端楼盘竞争史，有成功者，有失利者，有运气好者，有见识高者，不一而足。
胶州市场走到今年，都知道有百盘大战的竞争局面。众多开发商巨头纷纷进入胶州市场跑马圈地，可谓大鳄云集，高手聚齐，如何走一条与众不同的路，如何实现差异化竞争，避免进入价格战的红海，又一次摆在众多开发商面前。
在这样的复杂局面下，去年9月30日，万科拿下了几乎是胶州最好的上海路80亩地块。那么，它会如何做呢？还能重复绿城紫薇的辉煌，成为胶州豪宅的第二个里程碑么？
03、公园大道的历史机遇
胶州的新城区被称为三里河新城，是因为这里真的有一条三里河，虽然很短，却是胶州新市政府的依托，所谓水之北谓之阳，这里的地块早已基本瓜分完毕，万科确实经过艰苦努力，拿下河北岸最后的钻石地块，在前面提到的原生树林的植物园旁边，做一个体现胶州品质生活升级的新标杆大盘，定名为公园大道。
公园大道前看一线河景，左临高大植物园，地段环境自不必说，可谓天然做豪宅的料子；
周边资源丰富，尤其是名校云集，覆盖了中小学的十二年的瑞华等优质教育体系，可谓学区加持；
万科的品牌和物业服务加持，在青岛这么多年的市场积累，自然也不必说；
胶州楼市十年豪宅开发至今，只成就了一个绿城紫薇，市场空白也不必说；
万科首次进入胶州，所谓不鸣则已，一鸣惊人。看了前文就会知道，这次确实是一个难得的历史机遇，万科必须有大动作。
公园大道的四梁八柱已经有了最好的支撑，三里河的中心舞台也已经搭好，剩下的就是万科人如何在这片最后的珍稀土地上来画这幅大画了。
最终归结起来，让众多胶州高端人士期待的是，万科公园大道究竟会做出一个什么样的产品？
这里百忍老师只能透漏几点：
这是一个非常讲究美学的社区，将把社区建在公园之中。
在自在美学上，将有街头闲暇休憩的口袋公园；
在乐活美学上，将有非常方便的商业慢街节奏的公园；
在生态美学上，将与东边的植物园实现无缝隙链接，变身社区公园；
还有1700平的城市级健康绿色海绵示范公园，就便是出入社区，也如同出入公园。
在最为关键的户型定位上，全部方方正正，南北通透，三间南向。面积段上以130以上的平层为主，连电梯厅和走廊的尺度都做了扩大，全部双阳台，可以俯视河景和植物园。甚至有165和188的大平层舒适产品，让终极改善体验到阔绰和舒适。
最后要说的一个问题是，公园大道这个盘其实并不大，总共只有15万平，和绿城百万的规模是没法比的，因而更加稀缺，这应该是今年胶州百盘大战里最值得期待的一个盘。它会为胶州楼市的差异化竞争开辟一条新的大道么？会成为胶州第二个豪宅的里程碑么？ 很快就会有答案。
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