12月初，廣東省消委會公佈“2019年房地產中介服務潛規則典型案例”，對虛假房源、陰陽合同、捂盤惜售等中介服務各環節“貓膩”進行了分析。
小編邀請到廣州鏈家服務品質管理部門陳經理，對行業8大潛規則進行點評，幫助購房者們規避交易風險。
01虛假低價房源引客，乘機開展業務推銷
案例：廣州消費者黃小姐近期準備買房，在中介的櫥窗廣告上看到很多令其心動的房源，但走進去一瞭解，卻發現這些房源信息要不已過期，要不房子已出售。
中介人員乘機進行推銷，但實際推薦房源都是高價格，根本沒有櫥窗廣告裡實惠的房子。
解讀：發佈虛假低價房源信息是許多房產中介招攬客戶的常見手段。當客戶受到吸引前來諮詢或要求看房時，中介人員則以各種理由進行推託，或表示房屋已出售，乘機推銷其他房源，實際價格均高於發佈房源，甚至差距很大。
點評：鏈家承諾全渠道真實房源，假一賠百元。如果消費者在鏈家買房遇到掛牌信息有虛假的房源，可以撥打鏈家客服熱線：
400-800-2828進行投訴，鏈家承諾“假一賠百元”。02營造熱銷假象，誘導倉促成交
案例：深圳李女士在中介的帶領下來到某樓盤看房，在看樓過程中，中介和銷售人員不停製造緊張氛圍，說由於政府限價，樓盤價格低、銷量好，小戶型只有兩套了，再不買都被別人搶走了，在中介虛張聲勢、不停催促下，李女士迷迷糊糊的交了五萬元定金，並交付了首付款總共32萬。
但過後，李女士發現房管局網站上該樓盤還有很多房子沒有銷售出去，經瞭解，中介所說可以解決孩子讀書問題屬違法操作。
解讀：為讓購房者儘快下定鎖定交易，部分中介營造房屋熱銷的假象，比如找“房託”去新樓盤排隊購房，在售樓房源公示欄上面打出“售完”字樣，或者在二手樓交易談判期間，冒充其他買家假意搶購同一套房，讓購房者覺得房子銷售太火，促使購房者在未對房屋進行全面瞭解、未考慮周全的情況下倉促下定簽署合同。
點評：“客戶至上，誠實可信”是鏈家的核心價值觀，同時也是鏈家對經紀人的要求。鏈家招募經紀人前會對人員進行考核，價值觀有問題的一律不得錄用，從源頭保證經紀人具備誠實可信的素質。
另外鏈家內部還有《紅黃線管理辦法》，欺騙客戶屬於紅線行為，一經發現立即問責有關人員，辭退並不再錄用。
03定金收取設陷阱，兩頭忽悠做文章
案例：珠海某消費者在中介的帶領下到拱北某小區看房。當時在中介人員一頓忽悠下，消費者交了1400元定金，中介收取定金後並未跟消費者簽訂任何合同和給相關收據。
之後消費者覺得有問題，要求退回定金，中介不給予答覆。最後，雖經消費者強烈要求，也僅僅是退回500元。
解讀： 定金原本是規範買賣雙方信守承諾的一種擔保方式，但一些房地產中介卻在定金上做文章，先是忽悠買家消費者交定金，再想方設法從中獲利；同時又勸說賣家接受定金，卻刻意隱瞞賣家反悔需雙倍返還定金的法律責任。
點評：定金是業主方收取的，在沒有業主授權及簽署定金合約的前提下，鏈家不會擅自向買方收取定金。另外，一旦買家交納定金後，若業主房子被查封，造成買家定金損失，鏈家承諾進行“損失墊付”。
04服務收費不透明，“其他費用”花樣新
案例：消費者劉先生通過中介購買了一套房產，總價為88萬元，劉先生髮現，由中介收取的費用高達3.2萬多元，這些費用包括評估費、律師費、按揭顧問費、中介服務費等，收費裡面有些有票據，有些沒有。
劉先生覺得這些費用的收取不夠透明，尤其是按揭顧問費、評估費沒有收據，都是統一被納入“其他費用”的名目中。
解讀：儘管有關部門規定中介服務需要明示收費項目及標準。但在實際操作中，部分中介不公示收費標準，還利用各種理由和形式多收費，如評估費、律師服務費、按揭代理服務費等，這些收費額度彈性大，且不事先明示告知，讓消費者在不知情的情況下多交費用。
點評：鏈家所有收費均明碼標價，除佣金之外沒有任何捆綁收費（委託繳費項目除外）。更重要的是，鏈家主動為買家承擔按揭貸款服務費，是目前廣州市場上唯一一家為購房者承擔此類費用的公司，能為客戶買房勁省上萬元。
05違規變通辦假證，風險損失客戶擔
案例：東莞消費者趙先生通過某房地產中介購買了一套二手房，但由於趙先生無法提供在莞工作滿一年的完稅和社保證明辦理銀行按揭，在中介的誘導下，趙先生同意另支付中介2000元“變通”代辦費，辦理虛假證明。後來，銀行發現有假，不予辦理。在交易不成功的情況下，中介拒絕退回中介費和代辦費。
解讀：為使買賣雙方滿足房地產交易條件，促使交易成功，部分中介違法違規代辦社保、完稅等虛假證明，並收取價格不菲的代辦費。若代辦不成功或被揭穿，消費者則不能要回代辦費，須自己承擔損失的風險。
點評：鏈家有《紅黃線管理辦法》來規範經紀人行為，鏈家經紀人不會做任何違法違規的行為，例如承諾為客戶辦理虛假證明文件之類。
一旦有鏈家經紀人因違反限購政策給購房人造成經濟損失的，由其承擔相應法律責任；同時鏈家無條件退還消費者中介費和代辦費，並賠償損失。
06虛假低價房源引客，乘機開展業務推銷
案例：一消費者在中介銷售推薦下，來到某樓盤售樓部諮詢樓盤情況。銷售人員以“購房可以享受團購費6萬抵15萬優惠活動”吸引消費者。在中介人員各種優惠的鼓吹下，消費者交了2萬元定金和1萬團購款，並在中介人員的不斷催促下，匆匆簽下了認購書。
待消費者回家仔細閱讀相關資料後才發現，6萬團購款並未計入認購書總價，屬額外收取。
解讀：部分房產銷售商為了獲取更大的利益，巧立名目以“團購費”、“優惠費”、“電商費”等名義吸引消費者，讓消費者誤以為撿到便宜，實則額外收取房價外的費用。
點評：鏈家承諾新房交易“底價購房，差額補償”，通俗的理解就是“買貴補償差價”，一旦您發現通過鏈家購入的該套房源在同一時間內比其他機構賣的價格貴，鏈家承諾為您補償差價。另外，鏈家絕不巧立名目進行亂收費。
07《看房確認》要簽名，霸王條款很鬧心
案例：消費者李先生通過房屋中介去看一套標價100萬的二手房。看房前，中介告訴他根據“行規”，需先簽署“看房書”。李先生購房心切，只好在中介預先準備好的《看房證明及委託協議書》上簽名。
根據協議，如房屋成交，李先生應支付成交價的3%作為佣金。同時“看房書”上規定“在一年內，看房者直接或間接與房主成交，都視為由該中介公司促成交易，須支付上述佣金及等額於佣金25%的違約金”。
解讀：為防止“跳單”，近年來中介要求看房者簽署《看房確認書》，已成為二手房產交易市場的普遍情況。因《看房確認書》而產生的糾紛越來越多，一些中介機構利用信息不對稱，單方制定類似《看房確認書》的“霸王條款”，排除其他地產中介的正常競爭，損害購房消費者利益。
點評：沒有霸王條款，沒有霸王條款，沒有霸王條款！重要的事情說三遍。鏈家一直以來都在呼籲全行業正當競爭，如果要做坑消費者的事，就不會在全行業率先推出房屋交易的16大服務承諾（二手房服務承諾9個，新房3個，租房4個）來為消費者規避風險。
身正不怕影子斜，在鏈家交易的過程中，若發現有侵害消費者權益，違反市場正當競爭的行為，歡迎投訴，鏈家一定承擔責任，為您賠償損失。
08全權委託本信任，恣意妄為損權益
案例：消費者劉女士委託房產中介出售閒置住房，中介人員張某讓其簽署一份房屋全程包銷委託合同，由他們代為售賣。劉女士圖省事答應了，在張某的安排下，到一家公證處辦理了為期6個月的委託書，並將房屋產權證交給了張某。
在合同到期後，房產未售出，劉女士多次要求歸還房屋產權證原件，張某總以各種理由推脫。劉女士前往房管局查詢這套房屋情況時，竟被告知房屋已被張某抵押給了抵押權人王某。
解讀：由於二手房買賣流程繁雜，部分中介抓住消費者怕麻煩的心理，便讓賣房者簽署一份房屋全程包銷委託合同，由中介全權辦理賣房及過戶等手續，但其卻對合同條款任意改動或借受託房產從事抵押貸款，嚴重損害賣房者的合法權益。
點評：除非是業主本人主動委託，鏈家不會用任何手段威逼利誘業主簽署包銷協議。同時，鏈家每週內都會定期製作房屋銷售報告給到業主，讓業主能實時瞭解自己的房屋銷售動態，真正實現省心、安心賣房。
另外，一旦受託的經紀人超越權限，給委託人造成損失，鏈家承諾為委託人墊付損失，同時按照經紀人管理辦法嚴懲違規行為，對觸犯法律法規的，鏈家還會依法向有關部門提起訴訟，追究當事經紀人的法律責任。
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