12月初，广东省消委会公布“2019年房地产中介服务潜规则典型案例”，对虚假房源、阴阳合同、捂盘惜售等中介服务各环节“猫腻”进行了分析。
小编邀请到广州链家服务品质管理部门陈经理，对行业8大潜规则进行点评，帮助购房者们规避交易风险。
01虚假低价房源引客，乘机开展业务推销
案例：广州消费者黄小姐近期准备买房，在中介的橱窗广告上看到很多令其心动的房源，但走进去一了解，却发现这些房源信息要不已过期，要不房子已出售。
中介人员乘机进行推销，但实际推荐房源都是高价格，根本没有橱窗广告里实惠的房子。
解读：发布虚假低价房源信息是许多房产中介招揽客户的常见手段。当客户受到吸引前来咨询或要求看房时，中介人员则以各种理由进行推托，或表示房屋已出售，乘机推销其他房源，实际价格均高于发布房源，甚至差距很大。
点评：链家承诺全渠道真实房源，假一赔百元。如果消费者在链家买房遇到挂牌信息有虚假的房源，可以拨打链家客服热线：
400-800-2828进行投诉，链家承诺“假一赔百元”。02营造热销假象，诱导仓促成交
案例：深圳李女士在中介的带领下来到某楼盘看房，在看楼过程中，中介和销售人员不停制造紧张氛围，说由于政府限价，楼盘价格低、销量好，小户型只有两套了，再不买都被别人抢走了，在中介虚张声势、不停催促下，李女士迷迷糊糊的交了五万元定金，并交付了首付款总共32万。
但过后，李女士发现房管局网站上该楼盘还有很多房子没有销售出去，经了解，中介所说可以解决孩子读书问题属违法操作。
解读：为让购房者尽快下定锁定交易，部分中介营造房屋热销的假象，比如找“房托”去新楼盘排队购房，在售楼房源公示栏上面打出“售完”字样，或者在二手楼交易谈判期间，冒充其他买家假意抢购同一套房，让购房者觉得房子销售太火，促使购房者在未对房屋进行全面了解、未考虑周全的情况下仓促下定签署合同。
点评：“客户至上，诚实可信”是链家的核心价值观，同时也是链家对经纪人的要求。链家招募经纪人前会对人员进行考核，价值观有问题的一律不得录用，从源头保证经纪人具备诚实可信的素质。
另外链家内部还有《红黄线管理办法》，欺骗客户属于红线行为，一经发现立即问责有关人员，辞退并不再录用。
03定金收取设陷阱，两头忽悠做文章
案例：珠海某消费者在中介的带领下到拱北某小区看房。当时在中介人员一顿忽悠下，消费者交了1400元定金，中介收取定金后并未跟消费者签订任何合同和给相关收据。
之后消费者觉得有问题，要求退回定金，中介不给予答复。最后，虽经消费者强烈要求，也仅仅是退回500元。
解读： 定金原本是规范买卖双方信守承诺的一种担保方式，但一些房地产中介却在定金上做文章，先是忽悠买家消费者交定金，再想方设法从中获利；同时又劝说卖家接受定金，却刻意隐瞒卖家反悔需双倍返还定金的法律责任。
点评：定金是业主方收取的，在没有业主授权及签署定金合约的前提下，链家不会擅自向买方收取定金。另外，一旦买家交纳定金后，若业主房子被查封，造成买家定金损失，链家承诺进行“损失垫付”。
04服务收费不透明，“其他费用”花样新
案例：消费者刘先生通过中介购买了一套房产，总价为88万元，刘先生发现，由中介收取的费用高达3.2万多元，这些费用包括评估费、律师费、按揭顾问费、中介服务费等，收费里面有些有票据，有些没有。
刘先生觉得这些费用的收取不够透明，尤其是按揭顾问费、评估费没有收据，都是统一被纳入“其他费用”的名目中。
解读：尽管有关部门规定中介服务需要明示收费项目及标准。但在实际操作中，部分中介不公示收费标准，还利用各种理由和形式多收费，如评估费、律师服务费、按揭代理服务费等，这些收费额度弹性大，且不事先明示告知，让消费者在不知情的情况下多交费用。
点评：链家所有收费均明码标价，除佣金之外没有任何捆绑收费（委托缴费项目除外）。更重要的是，链家主动为买家承担按揭贷款服务费，是目前广州市场上唯一一家为购房者承担此类费用的公司，能为客户买房劲省上万元。
05违规变通办假证，风险损失客户担
案例：东莞消费者赵先生通过某房地产中介购买了一套二手房，但由于赵先生无法提供在莞工作满一年的完税和社保证明办理银行按揭，在中介的诱导下，赵先生同意另支付中介2000元“变通”代办费，办理虚假证明。后来，银行发现有假，不予办理。在交易不成功的情况下，中介拒绝退回中介费和代办费。
解读：为使买卖双方满足房地产交易条件，促使交易成功，部分中介违法违规代办社保、完税等虚假证明，并收取价格不菲的代办费。若代办不成功或被揭穿，消费者则不能要回代办费，须自己承担损失的风险。
点评：链家有《红黄线管理办法》来规范经纪人行为，链家经纪人不会做任何违法违规的行为，例如承诺为客户办理虚假证明文件之类。
一旦有链家经纪人因违反限购政策给购房人造成经济损失的，由其承担相应法律责任；同时链家无条件退还消费者中介费和代办费，并赔偿损失。
06虚假低价房源引客，乘机开展业务推销
案例：一消费者在中介销售推荐下，来到某楼盘售楼部咨询楼盘情况。销售人员以“购房可以享受团购费6万抵15万优惠活动”吸引消费者。在中介人员各种优惠的鼓吹下，消费者交了2万元定金和1万团购款，并在中介人员的不断催促下，匆匆签下了认购书。
待消费者回家仔细阅读相关资料后才发现，6万团购款并未计入认购书总价，属额外收取。
解读：部分房产销售商为了获取更大的利益，巧立名目以“团购费”、“优惠费”、“电商费”等名义吸引消费者，让消费者误以为捡到便宜，实则额外收取房价外的费用。
点评：链家承诺新房交易“底价购房，差额补偿”，通俗的理解就是“买贵补偿差价”，一旦您发现通过链家购入的该套房源在同一时间内比其他机构卖的价格贵，链家承诺为您补偿差价。另外，链家绝不巧立名目进行乱收费。
07《看房确认》要签名，霸王条款很闹心
案例：消费者李先生通过房屋中介去看一套标价100万的二手房。看房前，中介告诉他根据“行规”，需先签署“看房书”。李先生购房心切，只好在中介预先准备好的《看房证明及委托协议书》上签名。
根据协议，如房屋成交，李先生应支付成交价的3%作为佣金。同时“看房书”上规定“在一年内，看房者直接或间接与房主成交，都视为由该中介公司促成交易，须支付上述佣金及等额于佣金25%的违约金”。
解读：为防止“跳单”，近年来中介要求看房者签署《看房确认书》，已成为二手房产交易市场的普遍情况。因《看房确认书》而产生的纠纷越来越多，一些中介机构利用信息不对称，单方制定类似《看房确认书》的“霸王条款”，排除其他地产中介的正常竞争，损害购房消费者利益。
点评：没有霸王条款，没有霸王条款，没有霸王条款！重要的事情说三遍。链家一直以来都在呼吁全行业正当竞争，如果要做坑消费者的事，就不会在全行业率先推出房屋交易的16大服务承诺（二手房服务承诺9个，新房3个，租房4个）来为消费者规避风险。
身正不怕影子斜，在链家交易的过程中，若发现有侵害消费者权益，违反市场正当竞争的行为，欢迎投诉，链家一定承担责任，为您赔偿损失。
08全权委托本信任，恣意妄为损权益
案例：消费者刘女士委托房产中介出售闲置住房，中介人员张某让其签署一份房屋全程包销委托合同，由他们代为售卖。刘女士图省事答应了，在张某的安排下，到一家公证处办理了为期6个月的委托书，并将房屋产权证交给了张某。
在合同到期后，房产未售出，刘女士多次要求归还房屋产权证原件，张某总以各种理由推脱。刘女士前往房管局查询这套房屋情况时，竟被告知房屋已被张某抵押给了抵押权人王某。
解读：由于二手房买卖流程繁杂，部分中介抓住消费者怕麻烦的心理，便让卖房者签署一份房屋全程包销委托合同，由中介全权办理卖房及过户等手续，但其却对合同条款任意改动或借受托房产从事抵押贷款，严重损害卖房者的合法权益。
点评：除非是业主本人主动委托，链家不会用任何手段威逼利诱业主签署包销协议。同时，链家每周内都会定期制作房屋销售报告给到业主，让业主能实时了解自己的房屋销售动态，真正实现省心、安心卖房。
另外，一旦受托的经纪人超越权限，给委托人造成损失，链家承诺为委托人垫付损失，同时按照经纪人管理办法严惩违规行为，对触犯法律法规的，链家还会依法向有关部门提起诉讼，追究当事经纪人的法律责任。
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