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樓市回暖的路上，宇宙中心龍華再成關注焦點。
上個禮拜，有朋友爆料，龍華梅林關的星河盛世二手房，5天成交了3套，有套兩房成交單價達到7.7萬/平方米。對比去年11月份成交的均單價7萬/平方米，4個月時間，上漲了10%，速度著實驚人。
對於看空今年深圳樓市，打算等今年跌到腰部，明年再抄底的朋友，你們真的想清楚了嗎？
如果沒想好，也沒關係，我們接下來一起探討。雖說個盤不能代表樓市整體，但也給了我們些許購房的方向。
5天賣3套！不怕價高，就怕無誠心賣!
深圳樓市近期回暖跡象明顯，3月份僅二手房住宅成交量就突破了8000套。坊間熱議不斷。
就在3月下旬，龍華梅林關的星河盛世二手房，5天成交了3套，其中一套兩房，成交單價高達7.7萬/平方米，直接刷屏朋友圈。
對比去年11月份成交的均單價7萬/平方米，4個月時間，上漲了10%，按這個漲幅測算的話，年漲幅至少得25%以上。
這種上漲預期，在同小區的其他二手房上，也有所體現。
目前，在鏈家網這些盤的單價，幾乎接近或者超過8萬/平方米。大有山外有山的趨勢。
星河盛世的上漲，在龍華並非個案。比如，紅山的匯龍灣花園和金亨利首府，在去年12月的成交單價，都已突破10萬/平方米。到了今年1月份，匯龍灣有套4房，單價更衝高到了12.3萬/平方米啦。
在踩盤過程中，我們實地採訪了幾位入手龍華的購房者，他們對龍華的樓價也很無奈，通通表示，價格高點不要緊，就怕業主無誠心賣。
由此可見，龍華的新房和二手房在今年一季度，都出現了明顯的上升態勢。已成為深圳樓市復甦的典型片區。
新房稀缺，助攻龍華飆漲
為何龍華的二手房今年上漲這麼快？我們理解有這幾方面的因素。
1、一季度新房零供應，需求卻在爆發
來自深圳住建局的公開資料顯示，在今年一季度獲批上市的9個項目中，龍華未佔有一席。
此外，我們到一線踩盤發現，目前萬科和風軒、和雅軒已經清盤，龍湖春江天璽住宅已經幾乎清盤。放眼龍華，能看上的住宅基本上就是金茂府和壹成中心少量住宅。
就全年來看，潛在入市的純住宅項目，不到10個，四月份預計只有璞譽府入市，其他樓盤大多集中到下半年。
與此同時，疫情後改善型需求和人口持續流入的購房需求，一直在增加，供需不平衡的情況，越發凸顯。
2、周邊猛漲！龍華變成窪地啦！補漲！
龍華供需矛盾的加劇，以及周邊片區房價的上漲，都給予龍華補漲的潛在動力。
比如光明原本是龍華的小弟，是龍華曾經的定位——深圳北部中心的接棒者。但這兩年光明樓市的飆漲，已經讓兩地樓市價差極小啦。
據深圳中原數據顯示，龍光玖龍臺一套88平米3房，1月15日成交單價接近6.5萬/平米，比去年新房均價5.5萬/平米，漲了1萬元。不到1年時間，漲幅達18%。
而最近有網友爆料，龍光玖龍臺最新成交的兩套房，均價已突破7.1萬/平方米。
雖然光明潛力可期，但是就目前整體的生活配套和交通配套來說，還是龍華完勝，所以光明的二手房價上漲，無形中堅定了龍華放盤業主的信心。
還有福田，單價10萬+的房子，已經比比皆是，這對龍華房價上漲也是種的間接推手。
3、地鐵+商業，龍華城市價值繼續補強
近期，深圳地鐵運營集團6號線相關負責人李煒澤表示：“6號線的開通，將大大促進光明區、松崗片區、龍華區和福田中心區的溝通和人員流動。”
而10號線正式通車後，平湖、坂雪崗、華為新城、梅林關以東片區不通地鐵的狀況將徹底結束，同時梅林關擁堵問題也能得到改善。
目前，來自深圳發佈的最新消息，這兩條地鐵已通過相關部門驗收，預計8月份正式運營。
此外，坂銀通道預計5月份開通，屆時進出梅林關的擁堵現象將得到有效緩解。
在深圳龍華法定圖則上，龍華新城核心區域，是從梅林關一路向北，途徑白石龍、深圳北站、紅山、上塘。而梅林關的交通順暢，能夠節省不少通勤時間。這對於在福田或南山上班的白領來說，龍華目前相對低窪的房價更有置業吸引力。
至於商業配套方面，即將開放的紅山六九七九商業中心，其低密度、四館一城文化主題、沉浸式消費等，將給龍華的置業者更加豐富而美好的體驗。
龍華飆漲後，買房該怎麼選?
龍華二手個盤價格的飆漲，無疑是疫情後深圳樓市的一顆頭響炮，雖然聲音不大，但是極具震撼力。足夠給予等著明年抄底的朋友一個警醒。
頭響炮過後，合適的置業方向在哪？我們總結有兩點。
1、深圳這輪行情，龍華開始補漲啦。剛需莫猶豫！
從去年下半年開始，深圳樓市明顯一波上漲行情。尤其以深圳灣，寶中，光明為炙熱區。年後，寶中和光明的二手房繼續發飆。
在這種情況下，龍華樓市開始升溫。第一波異動發生在一手新房市場，典型就是金茂府，突破龍華新房天花板，開始加速銷售。
第二波異動發生在二手房市場。北站附近的學位房，低總價小戶型明顯發飆，單價突破10萬+，甚至突破12萬。顛覆市場認知。
顯然，龍華樓市已經起勢。開始補漲。這個時候，剛需不應該再猶豫啦。
今年5月份，一批新房上市，第三波異動必然發生。剛需購房者應該有所警惕。
2、龍華進入資產置換時代，會加速上漲
把握了合適的時間窗口，也要針對預算做出正確的方向選擇。
如果預算總價在500萬左右的龍華客戶，請儘快選擇二手房上車。
而總價在800萬至1100萬左右的換房客，不妨再等等龍華新盤。畢竟今年還是嚴厲限價。鴻榮源玖譽府，龍光玖悅臺，恆裕上塘道，中海項目等等，都可以是精選的機會。
整個龍華樓市從2005年左右開始發力，至今已經培育了一大批實力雄厚的業戶。
這些人享受到了龍華資產增值的紅利，認可了龍華城市的價值，最大可能繼續在龍華騰挪置換！以金茂府，玖譽府為龍頭，龍華樓市開始進入高端客戶的資產置換時代。
這種換房需求，將再次促動龍華樓市品質提升與龍華樓價更上層樓。今年，是龍華換房的好時候。
總的來說，一季度的購房資金已經在深圳樓市，給出了方向性的啟示，在預算充足的前提下，買房就選核心地段的新房或者次新房。無論是自住還是投資，中長期來看，都有保值增值的潛力。
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