◎稿件首发： 楼兔子
楼市回暖的路上，宇宙中心龙华再成关注焦点。
上个礼拜，有朋友爆料，龙华梅林关的星河盛世二手房，5天成交了3套，有套两房成交单价达到7.7万/平方米。对比去年11月份成交的均单价7万/平方米，4个月时间，上涨了10%，速度着实惊人。
对于看空今年深圳楼市，打算等今年跌到腰部，明年再抄底的朋友，你们真的想清楚了吗？
如果没想好，也没关系，我们接下来一起探讨。虽说个盘不能代表楼市整体，但也给了我们些许购房的方向。
5天卖3套！不怕价高，就怕无诚心卖!
深圳楼市近期回暖迹象明显，3月份仅二手房住宅成交量就突破了8000套。坊间热议不断。
就在3月下旬，龙华梅林关的星河盛世二手房，5天成交了3套，其中一套两房，成交单价高达7.7万/平方米，直接刷屏朋友圈。
对比去年11月份成交的均单价7万/平方米，4个月时间，上涨了10%，按这个涨幅测算的话，年涨幅至少得25%以上。
这种上涨预期，在同小区的其他二手房上，也有所体现。
目前，在链家网这些盘的单价，几乎接近或者超过8万/平方米。大有山外有山的趋势。
星河盛世的上涨，在龙华并非个案。比如，红山的汇龙湾花园和金亨利首府，在去年12月的成交单价，都已突破10万/平方米。到了今年1月份，汇龙湾有套4房，单价更冲高到了12.3万/平方米啦。
在踩盘过程中，我们实地采访了几位入手龙华的购房者，他们对龙华的楼价也很无奈，通通表示，价格高点不要紧，就怕业主无诚心卖。
由此可见，龙华的新房和二手房在今年一季度，都出现了明显的上升态势。已成为深圳楼市复苏的典型片区。
新房稀缺，助攻龙华飙涨
为何龙华的二手房今年上涨这么快？我们理解有这几方面的因素。
1、一季度新房零供应，需求却在爆发
来自深圳住建局的公开资料显示，在今年一季度获批上市的9个项目中，龙华未占有一席。
此外，我们到一线踩盘发现，目前万科和风轩、和雅轩已经清盘，龙湖春江天玺住宅已经几乎清盘。放眼龙华，能看上的住宅基本上就是金茂府和壹成中心少量住宅。
就全年来看，潜在入市的纯住宅项目，不到10个，四月份预计只有璞誉府入市，其他楼盘大多集中到下半年。
与此同时，疫情后改善型需求和人口持续流入的购房需求，一直在增加，供需不平衡的情况，越发凸显。
2、周边猛涨！龙华变成洼地啦！补涨！
龙华供需矛盾的加剧，以及周边片区房价的上涨，都给予龙华补涨的潜在动力。
比如光明原本是龙华的小弟，是龙华曾经的定位——深圳北部中心的接棒者。但这两年光明楼市的飙涨，已经让两地楼市价差极小啦。
据深圳中原数据显示，龙光玖龙台一套88平米3房，1月15日成交单价接近6.5万/平米，比去年新房均价5.5万/平米，涨了1万元。不到1年时间，涨幅达18%。
而最近有网友爆料，龙光玖龙台最新成交的两套房，均价已突破7.1万/平方米。
虽然光明潜力可期，但是就目前整体的生活配套和交通配套来说，还是龙华完胜，所以光明的二手房价上涨，无形中坚定了龙华放盘业主的信心。
还有福田，单价10万+的房子，已经比比皆是，这对龙华房价上涨也是种的间接推手。
3、地铁+商业，龙华城市价值继续补强
近期，深圳地铁运营集团6号线相关负责人李炜泽表示：“6号线的开通，将大大促进光明区、松岗片区、龙华区和福田中心区的沟通和人员流动。”
而10号线正式通车后，平湖、坂雪岗、华为新城、梅林关以东片区不通地铁的状况将彻底结束，同时梅林关拥堵问题也能得到改善。
目前，来自深圳发布的最新消息，这两条地铁已通过相关部门验收，预计8月份正式运营。
此外，坂银通道预计5月份开通，届时进出梅林关的拥堵现象将得到有效缓解。
在深圳龙华法定图则上，龙华新城核心区域，是从梅林关一路向北，途径白石龙、深圳北站、红山、上塘。而梅林关的交通顺畅，能够节省不少通勤时间。这对于在福田或南山上班的白领来说，龙华目前相对低洼的房价更有置业吸引力。
至于商业配套方面，即将开放的红山六九七九商业中心，其低密度、四馆一城文化主题、沉浸式消费等，将给龙华的置业者更加丰富而美好的体验。
龙华飙涨后，买房该怎么选?
龙华二手个盘价格的飙涨，无疑是疫情后深圳楼市的一颗头响炮，虽然声音不大，但是极具震撼力。足够给予等着明年抄底的朋友一个警醒。
头响炮过后，合适的置业方向在哪？我们总结有两点。
1、深圳这轮行情，龙华开始补涨啦。刚需莫犹豫！
从去年下半年开始，深圳楼市明显一波上涨行情。尤其以深圳湾，宝中，光明为炙热区。年后，宝中和光明的二手房继续发飙。
在这种情况下，龙华楼市开始升温。第一波异动发生在一手新房市场，典型就是金茂府，突破龙华新房天花板，开始加速销售。
第二波异动发生在二手房市场。北站附近的学位房，低总价小户型明显发飙，单价突破10万+，甚至突破12万。颠覆市场认知。
显然，龙华楼市已经起势。开始补涨。这个时候，刚需不应该再犹豫啦。
今年5月份，一批新房上市，第三波异动必然发生。刚需购房者应该有所警惕。
2、龙华进入资产置换时代，会加速上涨
把握了合适的时间窗口，也要针对预算做出正确的方向选择。
如果预算总价在500万左右的龙华客户，请尽快选择二手房上车。
而总价在800万至1100万左右的换房客，不妨再等等龙华新盘。毕竟今年还是严厉限价。鸿荣源玖誉府，龙光玖悦台，恒裕上塘道，中海项目等等，都可以是精选的机会。
整个龙华楼市从2005年左右开始发力，至今已经培育了一大批实力雄厚的业户。
这些人享受到了龙华资产增值的红利，认可了龙华城市的价值，最大可能继续在龙华腾挪置换！以金茂府，玖誉府为龙头，龙华楼市开始进入高端客户的资产置换时代。
这种换房需求，将再次促动龙华楼市品质提升与龙华楼价更上层楼。今年，是龙华换房的好时候。
总的来说，一季度的购房资金已经在深圳楼市，给出了方向性的启示，在预算充足的前提下，买房就选核心地段的新房或者次新房。无论是自住还是投资，中长期来看，都有保值增值的潜力。
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