房地產行業應如何適應數字化時代帶來的變革

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作者：Paul Wellener, Joann Michalik,

Heather Ashton Manolian, Griffin James

圖片來源：DELOITTE INSIGHTS

摘要：隨著數字技術實現智能，數字連接空間的創建成為可能，企業應著眼於創建新的以人為本的智能數字化工作場所。

物聯網(IoT)與建築運營和工作場所的未來的融合，為房地產商、運營商和居住者創造了一個重要的機會，創建智能的、數字連接的空間，以支持他們的消費群體。商業領袖們越來越有興趣創建一種策略來管理他們的建築，以反映整個業務中正在發生的數字轉型。在吸引和留住員工、節約運營成本和降低運營風險等關鍵領域，這些公司可能會超過競爭對手。

智能建築的定義

這個世界充滿了“智能”事物，因為“智能”這個詞已經成為將一個無生命的對象與網絡連接、與其狀態、性能或行為相關的數據進行通信和/或解釋的能力相結合的同義詞。以智能城市為例，這些城市包括互聯的基礎設施，從停車計時器等實物資產，到路燈和垃圾桶。智慧城市研究將最初的定義擴展到了智慧城市2.0版本，不僅包括互聯的基礎設施，還包括提高公民生活質量的目標。智慧城市2.0採用了三種方式——數據、數字和(用戶)設計——來增強市民的體驗和城市決策能力。

在很大程度上，智能建築試圖包含一個邏輯的、物理上接近的智能事物分組。最基本的是，智能建築是數字化連接的結構，將優化的建築和操作自動化與智能空間管理結合起來，以增強用戶體驗、提高生產力、降低成本，並減輕物理和網絡安全風險。智能建築跨越工業領域，包括辦公樓、工廠、購物中心、醫院、學術園區、體育館、機場、軍事基地和住宅樓。而貫穿這些智能建築共同主線則是人們——在這些空間中，人們可以彼此聚合和交互，利用先進的技術來執行必要的功能，並從數字化增強的體驗中獲益。

智能建築是數字化連接的結構，將優化的建築和操作自動化與智能空間管理相結合，以增強用戶體驗、提高生產力、降低成本，並減輕物理和網絡安全風險。

智能建築的重要性

• 智能數字建築能跨越行業和用途，它們都能提供相同的功能：
• 連接人類，
• 更好地控制設施和業務，
• 支持數字化合作的方式，
• 使業主能夠節約包括空間、能源、水和員工在內的資源。
• 這四個功能中的每一個都可以成為創建智能構建策略的基礎。

將人們聚集在互聯的數字化工作場所

今天的工作場所已經從過去的小隔間“農場”和超大會議室發生了巨大的變化。隨著業務全球化、遠程工作和協同工作等趨勢的發展，技術已經發展到支持分佈式勞動力，從而改變了工作組所需的物理空間。Wi-Fi和蜂窩網絡支持辦公室內外的移動性，提供對關鍵服務、信息和見解的即時零延遲訪問，從而提高運營和員工生產力。

智能建築中的連接功能

它創造了一種以前不可能實現的可見性，允許員工更有效地利用空間和時間，從而提高生產力。例如，使用建築物內的實時位置服務來連接物理工作場所內的人員，可以回答諸如“我的同事今天坐在哪裡?”、“我們在哪裡有地方開會?”，以及“餐廳現在忙嗎?”此外，安全、無線打印和會議電話的一鍵撥號等服務都是通過連接的數字工作場所實現的。

在當今緊張的就業市場中，聯網的數字工作場所還能讓企業通過提供高水平的員工體驗和人性化的舒適環境來彰顯自己的與眾不同，從而幫助僱主吸引和留住人才。室內尋路、數字標牌、智能亭、無線充電，甚至門房服務都可以通過一個互聯的工作場所實現，讓僱主與眾不同。事實上，擁有強大的在線社交網絡的公司比沒有社交網絡的公司效率高7%，當員工參與度提高時，員工保留率也相應提高了87%

支持新的數字協作水平

勞動力管理、創新和人力資本方面的專家都指出了加強同事之間的合作可以帶來的好處。正在進行的工作空間研究報告的數據表明，在同事之間創造“碰撞”——偶然的相遇和計劃外的互動——可以提高性能。在過去的十年裡，許多企業一直在重新配置辦公室佈局，創造一個封閉和開放的空間組合，希望能激發新的合作。

如今，智能建築中可用的技術可以將協作提升到一個全新的水平。智能板和智能會議室可以促進合作，並捕捉他們的成果。視頻會議和虛擬會議牆可以把遠程同事帶到一個可以激發更多創造性互動的環境中。而且，一個有聯繫的工作場所能夠感知和回應在場的同事，這是智能建築的一個特別優勢。虛擬數字助理和無線內容共享等工具的分層使得協作變得輕而易舉。

所有這些增加的協作通常都有切實的好處。公司報告稱，員工的年工作效率有所提高。另一些人認為，由於創造了促進跨公司職能和工作組之間溝通和協作的工作場所，新產品開發週期縮短，銷售增加。此外，當工作空間支持交互和溝通時，員工的敬業度通常會提高。人類對允許聚集、摩擦和互動的地方有著天然的親和力。例如，使用實時數據分析和數字集成傢俱來促進這些互動，可以提高員工參與度的新水平。

優化設施控制

第一批“智能”建築實現了常見建築操作的自動化，尤其是在氣候控制和安全建築接入方面。智能建築的這一方面得益於十多年來的技術進步，並準備充分利用當今的先進技術，如物聯網、Wi-Fi、雲分析和移動設備。智能建築中的設施管理已經成為一個複雜的業務組合，包括物理和數字服務。它可以包括優化空間、溫度和照明等方面，同時提供最高級別的網絡物理安全和訪問控制。今天，它提高了對一系列服務和功能的控制，使設施運營商能夠最大限度地提高空間的效率和有效性。

與優化建築運營控制相關的好處已得到很好的記錄，並揭示了智能建築帶來的一些最直接的結果。優化和改進設備的操作可以帶來各種各樣的可收回成本，從節省與加熱、冷卻、照明和維護相關的賬單開始。例如，平均來說，移動到一個連接的照明系統可以節省50%。這可以通過為建築操作創建一個數字控制塔來實現，它提供實時的洞察力，並利用機器學習和人工智能來校準整個建築的服務。即使是一些簡單的事情，如確定哪些工作空間或浴室設施已經使用，需要清潔，都可以節省可觀的成本。

加強資源保護

企業環境可持續性已成為當今全球商業市場的口號。各行各業的公司都在尋找方法，將他們的環境、健康和安全(EHS)以及可持續性努力納入法律，以回應客戶、股東和監管機構的要求。智能建築可以成為可持續發展和EHS項目的核心組成部分。儘管在過去10年裡，每位員工的平均辦公面積已經大幅縮減，但如今，在大多數商業環境中，空間利用率是最大的浪費來源之一。行業報告顯示，平均只有56%的工作席位被利用，而剩餘的44%仍然空缺。即使在應聘旺季，也有30%以上的座位大部分時間都是空的。使用分析來確定辦公空間的使用情況，並減少辦公空間的佔用來反映實際佔用情況，可以節省與開銷、運營和資源消耗相關的可觀成本。

節約能源是企業主的另一項興趣所在，它帶來支持環境和節約成本的雙重好處。互聯建築技術能夠更好地協調能源審計，使供應商能夠進行使用評估，從而增強更好的能源採購合同，確定減少消耗的機會，並建議替代能源，包括可再生能源和微型電網。實施了IOT傳感器和智能設備的公司在三年內節省了高達70%的能源。

除了空間利用和節能，廢物管理也是節能的一個重要組成部分，可以通過智能建築技術進行優化。例如，智能辦公大樓收集雨水，用於衛生系統的再利用。其他節約廢物的例子包括使用智能垃圾桶和機器人分揀，可大大提高設施的運作效率。射頻識別(RFID)跟蹤和填充傳感器可以檢測填充水平，並監控可回收和再利用的材料。這可以減少廢物管理服務所需的時間和精力，以及產生的廢物量。

實現智能建築的方法

考慮到利用智能建築推動員工參與、節省成本、提高能源效率等方面的機會，許多企業領導人都渴望採用智能建築技術。然而，重要的是圍繞智能建築建立一個策略，以避免這些單個工作產生的一些常見陷阱(見下表)。有效的策略應該定義一組跨功能領域(如IT、運營、人力資源、企業房地產和安全性)的整體需求。它還應該根據這些需求確定關鍵涉眾的團隊，並從需求中確定用例的優先級，以建立現實的時間框架，並在概念驗證和全面實現方面做出正確的投資。所有這些都是充分利用智能建築的關鍵。

設計智能建築時要避免的常見陷阱：

• 把錢花在沒有明確戰略或利益的技術或解決方案上
• 不考慮解決方案中的人類需求，即，只看設施需求
• 無法衡量儲蓄
• 沒有投入多用途的基礎設施
• 未能建立完善的網絡物理安全體系
• 收集數據而不確定其目的/業務目標
• 選擇關注能源節約而不是空間節約
• 未能為未來的技術增強構建靈活性

對於精明的建築業主和運營商來說，智能建築有著巨大的潛力和前景。智能連接設備和無處不在的連接的興起創造了一個機會，可以將建築——無論是辦公室、零售店、工廠還是醫院——轉變為成本效益高、反應靈敏的環境，為居住者提供獨特的體驗。識別智能建築潛力的商業領袖可以獲得實實在在的好處，從減少管理費用到更大的企業可持續性和更好的人才保留。考慮到這個不斷髮展的市場的步伐，最重要的事情可能是從形成一個智能建築戰略開始。

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