房地产行业应如何适应数字化时代带来的变革

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作者：Paul Wellener, Joann Michalik,

Heather Ashton Manolian, Griffin James

图片来源：DELOITTE INSIGHTS

摘要：随着数字技术实现智能，数字连接空间的创建成为可能，企业应着眼于创建新的以人为本的智能数字化工作场所。

物联网(IoT)与建筑运营和工作场所的未来的融合，为房地产商、运营商和居住者创造了一个重要的机会，创建智能的、数字连接的空间，以支持他们的消费群体。商业领袖们越来越有兴趣创建一种策略来管理他们的建筑，以反映整个业务中正在发生的数字转型。在吸引和留住员工、节约运营成本和降低运营风险等关键领域，这些公司可能会超过竞争对手。

智能建筑的定义

这个世界充满了“智能”事物，因为“智能”这个词已经成为将一个无生命的对象与网络连接、与其状态、性能或行为相关的数据进行通信和/或解释的能力相结合的同义词。以智能城市为例，这些城市包括互联的基础设施，从停车计时器等实物资产，到路灯和垃圾桶。智慧城市研究将最初的定义扩展到了智慧城市2.0版本，不仅包括互联的基础设施，还包括提高公民生活质量的目标。智慧城市2.0采用了三种方式——数据、数字和(用户)设计——来增强市民的体验和城市决策能力。

在很大程度上，智能建筑试图包含一个逻辑的、物理上接近的智能事物分组。最基本的是，智能建筑是数字化连接的结构，将优化的建筑和操作自动化与智能空间管理结合起来，以增强用户体验、提高生产力、降低成本，并减轻物理和网络安全风险。智能建筑跨越工业领域，包括办公楼、工厂、购物中心、医院、学术园区、体育馆、机场、军事基地和住宅楼。而贯穿这些智能建筑共同主线则是人们——在这些空间中，人们可以彼此聚合和交互，利用先进的技术来执行必要的功能，并从数字化增强的体验中获益。

智能建筑是数字化连接的结构，将优化的建筑和操作自动化与智能空间管理相结合，以增强用户体验、提高生产力、降低成本，并减轻物理和网络安全风险。

智能建筑的重要性

• 智能数字建筑能跨越行业和用途，它们都能提供相同的功能：
• 连接人类，
• 更好地控制设施和业务，
• 支持数字化合作的方式，
• 使业主能够节约包括空间、能源、水和员工在内的资源。
• 这四个功能中的每一个都可以成为创建智能构建策略的基础。

将人们聚集在互联的数字化工作场所

今天的工作场所已经从过去的小隔间“农场”和超大会议室发生了巨大的变化。随着业务全球化、远程工作和协同工作等趋势的发展，技术已经发展到支持分布式劳动力，从而改变了工作组所需的物理空间。Wi-Fi和蜂窝网络支持办公室内外的移动性，提供对关键服务、信息和见解的即时零延迟访问，从而提高运营和员工生产力。

智能建筑中的连接功能

它创造了一种以前不可能实现的可见性，允许员工更有效地利用空间和时间，从而提高生产力。例如，使用建筑物内的实时位置服务来连接物理工作场所内的人员，可以回答诸如“我的同事今天坐在哪里?”、“我们在哪里有地方开会?”，以及“餐厅现在忙吗?”此外，安全、无线打印和会议电话的一键拨号等服务都是通过连接的数字工作场所实现的。

在当今紧张的就业市场中，联网的数字工作场所还能让企业通过提供高水平的员工体验和人性化的舒适环境来彰显自己的与众不同，从而帮助雇主吸引和留住人才。室内寻路、数字标牌、智能亭、无线充电，甚至门房服务都可以通过一个互联的工作场所实现，让雇主与众不同。事实上，拥有强大的在线社交网络的公司比没有社交网络的公司效率高7%，当员工参与度提高时，员工保留率也相应提高了87%

支持新的数字协作水平

劳动力管理、创新和人力资本方面的专家都指出了加强同事之间的合作可以带来的好处。正在进行的工作空间研究报告的数据表明，在同事之间创造“碰撞”——偶然的相遇和计划外的互动——可以提高性能。在过去的十年里，许多企业一直在重新配置办公室布局，创造一个封闭和开放的空间组合，希望能激发新的合作。

如今，智能建筑中可用的技术可以将协作提升到一个全新的水平。智能板和智能会议室可以促进合作，并捕捉他们的成果。视频会议和虚拟会议墙可以把远程同事带到一个可以激发更多创造性互动的环境中。而且，一个有联系的工作场所能够感知和回应在场的同事，这是智能建筑的一个特别优势。虚拟数字助理和无线内容共享等工具的分层使得协作变得轻而易举。

所有这些增加的协作通常都有切实的好处。公司报告称，员工的年工作效率有所提高。另一些人认为，由于创造了促进跨公司职能和工作组之间沟通和协作的工作场所，新产品开发周期缩短，销售增加。此外，当工作空间支持交互和沟通时，员工的敬业度通常会提高。人类对允许聚集、摩擦和互动的地方有着天然的亲和力。例如，使用实时数据分析和数字集成家具来促进这些互动，可以提高员工参与度的新水平。

优化设施控制

第一批“智能”建筑实现了常见建筑操作的自动化，尤其是在气候控制和安全建筑接入方面。智能建筑的这一方面得益于十多年来的技术进步，并准备充分利用当今的先进技术，如物联网、Wi-Fi、云分析和移动设备。智能建筑中的设施管理已经成为一个复杂的业务组合，包括物理和数字服务。它可以包括优化空间、温度和照明等方面，同时提供最高级别的网络物理安全和访问控制。今天，它提高了对一系列服务和功能的控制，使设施运营商能够最大限度地提高空间的效率和有效性。

与优化建筑运营控制相关的好处已得到很好的记录，并揭示了智能建筑带来的一些最直接的结果。优化和改进设备的操作可以带来各种各样的可收回成本，从节省与加热、冷却、照明和维护相关的账单开始。例如，平均来说，移动到一个连接的照明系统可以节省50%。这可以通过为建筑操作创建一个数字控制塔来实现，它提供实时的洞察力，并利用机器学习和人工智能来校准整个建筑的服务。即使是一些简单的事情，如确定哪些工作空间或浴室设施已经使用，需要清洁，都可以节省可观的成本。

加强资源保护

企业环境可持续性已成为当今全球商业市场的口号。各行各业的公司都在寻找方法，将他们的环境、健康和安全(EHS)以及可持续性努力纳入法律，以回应客户、股东和监管机构的要求。智能建筑可以成为可持续发展和EHS项目的核心组成部分。尽管在过去10年里，每位员工的平均办公面积已经大幅缩减，但如今，在大多数商业环境中，空间利用率是最大的浪费来源之一。行业报告显示，平均只有56%的工作席位被利用，而剩余的44%仍然空缺。即使在应聘旺季，也有30%以上的座位大部分时间都是空的。使用分析来确定办公空间的使用情况，并减少办公空间的占用来反映实际占用情况，可以节省与开销、运营和资源消耗相关的可观成本。

节约能源是企业主的另一项兴趣所在，它带来支持环境和节约成本的双重好处。互联建筑技术能够更好地协调能源审计，使供应商能够进行使用评估，从而增强更好的能源采购合同，确定减少消耗的机会，并建议替代能源，包括可再生能源和微型电网。实施了IOT传感器和智能设备的公司在三年内节省了高达70%的能源。

除了空间利用和节能，废物管理也是节能的一个重要组成部分，可以通过智能建筑技术进行优化。例如，智能办公大楼收集雨水，用于卫生系统的再利用。其他节约废物的例子包括使用智能垃圾桶和机器人分拣，可大大提高设施的运作效率。射频识别(RFID)跟踪和填充传感器可以检测填充水平，并监控可回收和再利用的材料。这可以减少废物管理服务所需的时间和精力，以及产生的废物量。

实现智能建筑的方法

考虑到利用智能建筑推动员工参与、节省成本、提高能源效率等方面的机会，许多企业领导人都渴望采用智能建筑技术。然而，重要的是围绕智能建筑建立一个策略，以避免这些单个工作产生的一些常见陷阱(见下表)。有效的策略应该定义一组跨功能领域(如IT、运营、人力资源、企业房地产和安全性)的整体需求。它还应该根据这些需求确定关键涉众的团队，并从需求中确定用例的优先级，以建立现实的时间框架，并在概念验证和全面实现方面做出正确的投资。所有这些都是充分利用智能建筑的关键。

设计智能建筑时要避免的常见陷阱：

• 把钱花在没有明确战略或利益的技术或解决方案上
• 不考虑解决方案中的人类需求，即，只看设施需求
• 无法衡量储蓄
• 没有投入多用途的基础设施
• 未能建立完善的网络物理安全体系
• 收集数据而不确定其目的/业务目标
• 选择关注能源节约而不是空间节约
• 未能为未来的技术增强构建灵活性

对于精明的建筑业主和运营商来说，智能建筑有着巨大的潜力和前景。智能连接设备和无处不在的连接的兴起创造了一个机会，可以将建筑——无论是办公室、零售店、工厂还是医院——转变为成本效益高、反应灵敏的环境，为居住者提供独特的体验。识别智能建筑潜力的商业领袖可以获得实实在在的好处，从减少管理费用到更大的企业可持续性和更好的人才保留。考虑到这个不断发展的市场的步伐，最重要的事情可能是从形成一个智能建筑战略开始。

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