我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：美麗智慧的房姐你好，想問哈下次行情3年後會來嗎？如果不來這3年還會橫盤或回調嗎？感覺武漢自從16年底限購政策後，已經快3年沒有什麼動靜了，還有必要再等3年嗎？本想明年年初出手算了，但又怕像15年那樣，錯過16年的大行情。17年1月入手的後湖金橋永旺附近05年的100平3房的樓梯房，知道樓梯房漲幅不如次新，但現在出手又賺不到錢，有點不甘心，現在還在自住還月供，感覺如果3年後漲幅低於30%，利潤都被房貸吃掉了，還不如明年初出手早點套現為安。請問房姐有必要再等3年嗎？3年後行情會到來嗎？漲幅30%或50%有困難嗎？
回答：板塊輪動的規律是怎麼樣的？
比如說京滬深先啟動，然後呢？哪些城市會第二階梯？哪些第三階梯？板塊輪動和城市輪動越來越顯得不科學。
首先，深圳就不存在板塊輪動，反而強者恆強，弱者恆弱，最近三個月，華潤一89的戶型成交價漲了100萬。至於城市輪動，上一次(2015)的邏輯是:深滬京、四小龍、四小虎，實質上，這個不能作為預測未來的依據: 1.京滬深現在完全是三種市場，北京、上海的市場沒有深圳強勁；
2.四小龍的蘇州也呈現了和廈門、合肥、南京不一樣的市場態勢；
3.武漢樓市以往的規律是4-5年漲一次，但現在政策市，長期、中期、短期都看政策，否則北京、上海的市場絕對不是現在的市場，否則也沒有暴漲的呼和浩特、南通、臨沂什麼事。
我們長期看漲，但是具體什麼時間漲，不確定。有一點是我們都能看到的:選擇北上廣深，寧杭蓉漢這些TOP20甚至TOP10的城市，然後做好具體選籌、貸款，留好月供，你一定會超越身邊的大多數人。
提問：美麗的房姐，目前手上接近200個子彈，有一套常青十四小區房，剩餘貸款55萬，已滿兩年，另外還有車貸30萬，裝修貸31萬，母親大於65歲，最近正在辦轉戶口，生活區域常青花園，恆大沒搶到，請問我該如何安排我的資金購房？
回答：超過65歲的老人票，很難做抵押，接力貸也用不了，現在也沒有性價比高的新盤值得全款搶了。 建議把你名下的常青花園過戶給老人，騰出你的2張房票繼續買2套。
提問：求問智慧與美貌的化身房姐： 1.我現在定居戶口武漢，無房，有地方住，獨生子，已婚，手上子彈可湊上100，父母長沙戶口，名下現無住房有還完的貸款記錄，我子彈100全投入武漢投資一套？還是按比例3\\/7分（或者其他比例？），30首付讓老人和我接力貸在長沙投資一套，另70用於我的公積金在武漢買？ 2.長沙現有總價67萬，貸款購買市中心70年住宅小公寓一套，月供3500，收租2500，有必要繼續持有麼？長沙有推薦投資區域麼？
回答：1.思路正確，武漢和長沙各買一套。37和46分都可以，重點看選籌。
2.長沙現有公寓建議說說具體信息，判斷繼續持有還是出手裂變。 長沙重點看幾個區域:長沙大道，沙灣公園附近。星沙，金星北地鐵沿線的盤也關注下。
提問：新人首問：座標東莞，本人購有二套房房貸220萬），第一套14年購於寮步自住，第二套16年購於麻涌，一直橫盤未有出租。 現南城西平的金色華庭小區（10年樓齡，地鐵口）一套120平，11層\\/5樓。完稅價350萬，我計算過要貸款210萬，每月供三萬有點吃力 ( 西平熱門版塊在19年已上漲15%，其它鎮區都橫盤或微漲) 1． 近30000元單價出手價格高嗎，同地段的一手樓價格是38000，拿地價22000 2． 麻涌鎮一手房是否無升值空間，有無必要賣出去。 3. 保留麻涌放棄購買南城西平，將子彈放到廣州深圳，三個顧慮：（子彈130夠上車不？遷戶手續繁雜嗎，不熟悉廣深怕找不準樓盤盤） 急問！
回答：你好，感謝付費！ 寮步屬於東莞房價的第二梯隊，松山湖和南城領漲，寮步跟漲，承接松山湖的人口外溢。 但是麻涌漲幅並不樂觀，未來升值潛力也不大，建議出手麻涌，去深圳和廣州建倉，天花板更高。 深圳大專可以落戶，子彈100+入手碧海 沙井 西鄉 光明的上車盤問題不大。
提問：房姐，地處YC，聽您建議已入第一套東原110戶型親戚融資子彈34，現在考慮要不要裂變，在瑞園入第二套，東原首付融資部分跟瑞園首付的資金來源是準備出售yc房子，在Yc東站附近有套投資房，2017年證，當時準備長持，故毛坯出租，租戶進行分割出租，現還有4年租約。由於這個原因以及今年二手房價全線下跌的原因，導致房子只能賤賣，一平6500，但附近地理位置還不如的期房就是7890均價。想請房姐幫忙拿個主意：1.yc投資房現便宜賣掉，還掉東原融資款以及瑞園首付?2.投資房暫不賣，待房價上漲穩定，租約到期後再賣，由於我妹跟我一樣的情況，兩人是否待兩套房子賣出後的餘款再去重慶一起買一套全款房，分散投資？
回答：1.最好的方式，先參與瑞園搶房，如果搶到了，先熟人借貸，或者貸款買入。 宜昌東站附近發展一般，如果做不了階段抵押或者其他方式的融資，可以考慮出手。 出手之前花5萬做個軟裝，可以多賣10W+，參考賣房科技樹。
2.考慮到4年租約，可以提前截止，賠付1.2個月的月租即可。
3.主場武漢有房票，先買武漢吧。
提問：房姐,座標北京,有一套大興地鐵旁的老破小,老公是北京戶口,我不是。老破小準備出售,還完貸款還剩100萬左右。我在北五環的東昇科技園上班,公司附近租的房子。 大興的房子空著。兩個人收入稅後差不多4萬。但因父親生意失敗,替還貸款2萬\\/月,還要還3年。沒孩子，也不準備要，所以學區房無所謂，主要考慮：要麼升值，要麼自住。有車，地鐵不是主要出行工具。想問1.年前出售的勢頭來看,市場稍有回暖,但價格還沒上去，換房合適嗎? 2換房兩個選擇，大興天宮院區域的新樓盤還是您在其他回答中提到的東四環到東五環淘筍。3北京商住房如果單純的自住,可入嗎?必須全款嗎?
回答：北京最近成交量明顯回升，筍盤消失的速度加快，不排除明年初會有一波小陽春。 現在置換是個不錯的時機，把房子掛出來，同時淘筍。把賣房科技樹用上。 生物天宮院屬於郊區的最後一站，衛星城的邊緣。大興線四號線沿線，如果是從11年到15年這段時間買入，還是很賺的，剛好處於一個城鄉結合部變成市區的階段，很快翻兩倍二倍。 現在的生天板塊，處於漲幅完成期，次新基本都有10%溢價，大牌開發商溢價可能有30%以上。凱德和新機場的完成，可以幫助這30%築基，也許還有30%的興奮泡沫，但是對我們而言，現在價格實在太高，具體要不要買，具體還是看價格。 你工作在東昇科技樹，考慮居住半徑 回龍觀東大街才是首選。
子彈100，總價250-300萬左右，血海片區。 可以接受通勤距離1小時內，我建議購買能買兩居儘量一居，兩居面積最少55起，單價5W很難找，預計東四環外十里堡甘露園四惠東一帶。 或者40*6的一居室，可以在甜水園，勁松一帶。 商住是坑，千萬別碰。 感謝付費！
提問：房大大好，遇到個棘手問題，之前買的瀋陽亞泰城頂樓現房，加上團購費算下來每平7500，（買完以後看到您說頂樓不好出手，現在特別後悔……）本來置業顧問說好的二成首付，我們交了首付，簽了預售合同，合同已備案，並且合同裡已經寫明瞭除了首付之外的剩餘房款以貸款方式付清。結果面簽完的一週後信貸員打電話說銀行要求再加一成首付，否則貸款做不下來，氣的我都不想要這房子了。請問房姐： 1 預售合同已備案，開發商追加首付算違約嗎？如果算違約，我的首付和團購費能全退嗎？ 2 退房或者增加一成首付，房姐認為最優的解決方式是哪種？
回答：看看能不能換個樓盤，我記得之前3期開盤，正常樓層也是7200-7300左右 瀋陽頂樓確實比南方城市折價的厲害一些，不能退，只能加首付了。 瀋陽現在說能100%做成2成首付的都別信，銀行卡的非常嚴，只能是碰概率。
提問：房姐，你好，我看了武漢的金地雄楚一號，看這個小區的房價不高，好像一直沒漲起來，我是純投資，看了一個兩房的，裝修蠻好，89平方中間樓層，165w，還有一個毛坯中間樓層，128平方200w，你覺得投資買那裡可以嗎，多少價格有利潤。
回答：金地雄楚一號周邊配套還不錯，缺點是交通，學區都這些配套都不行。 不過毛坯這套，單價1.5+，是小筍，可入。市場價在2.1左右。
提問：房姐您好，我在北京知春裡附近上班，公積金等繳納六年了，外地房子預計12月辦理過戶，等對方貸款下來要三月份了，有個80w。目前手上有70w。北京買是二套，按你之前推薦的幾個地方，比如石榴園，十里堡我看有300萬的，按二套資格辦下來要近200萬了，信用貸有個近百萬額度，但是銀行申請貸款前要還清信用貸而且明年三月份房價不確定性增加，所以信用貸有風險。武漢中糧、東原啟程、融僑天域也都開盤在即，這個時間口我還如何配置資產，請萬能房姐指點迷津？
回答：你好，主場在北京，建議優先考慮北京。北京子彈150，可以撬動總價400-500萬的標的。 一線城市都不能用二套資格買入，全款抵押是更好的方式。找墊資公司配合過橋，過戶之後迅速做抵押，相當於首付3成。 年底可以淘淘筍，有性價比高的先支付少量定金，北京二手房成交週期長，業主配合3個月之後過戶難度不大。 武漢未來有子彈再入手，北京大單優先。
提問：房姐解讀一下降準9000億對房價有什麼影響？
回答：目前中國經濟非常需要資金刺激，不可能長期維持目前的貨幣政策，要麼降息，要麼降準。市場已經非常難熬，到了臨界點。 多地ZF放開限價。雖然二手市場走低，但是真正的降價盤非常少，有很強的購買力支撐。 多空拉鋸，是底部信號。 現在人們對樓市走勢的漲跌分歧特別大，說明樓市築底已經完成，只等待新的政策點燃情緒，然後紛紛入市。 雖然是利好，但是這次降準，ZF並不想讓水流入樓市，得看最後能變相流入樓市的資金有多少，靜觀其變。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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