上海楼市的基本面，已出
一些细碎的点，开始串联成画面，呈现在我的面前
01
如今在上海，看透房价各位记得三个数字：13.8万、10万+和4.3万
关于整体的趋势，都在这三个数字里
13.8万这个数字今年出现在两个滨江豪宅的项目上，疫情之后的上海第一张预售证绿地海珀外滩，拿到的预售证价格是13.8万
先说说这样的核心位置这个价格的市场接受度吧
第一波的线上开盘拿出200多套房子，去化率接近9成。
而上周我去了趟售楼处，剩下的房源也就一个手掌可以数得过来了
这样的去化不能说不好，要知道这是一个总价全面破2000万的项目啊。去年瑞虹新城开盘卖了70个亿，流速也没那么快
换句话来说，越核心的位置，市场接受度越高，在此时此刻的当下，太多的有钱人在用脚证明着这件事情
这个数字在另一个盘上可以体现，就是滨江凯旋门，在黄浦江的另一侧滨江凯旋门再一次开盘了，均价也是13.8万
这应该是如今上海最核心位置一手房的价值体现，核心位置大概都是这样的售价
对未来翠湖天地这个项目开盘的定价也有一定的指导意义
另外在滨江凯旋门边上的竞品盘，九庐在前两年拿到的预售证价格是12.8万
从12.8万到13.8万，对于滨江体系的项目，一手单价已经提升了一万元，大概7%。而且整个市场依然对这样的价格保持足够的包容
第二个数字是10万+，这个大家可以看瑞虹新城
作为上海内环内的老牌一手房，开发了这么多年，终于站上了10万元的单价项目，而随后上海的内环内楼盘单价都在10万元以上，中海汇德里，锦绣里、民德花苑二期……内环内十万加的定价体系被一个个一手房项目一步步夯实
并且中环内的一手定价也逐渐趋近于内环，保利天悦首开应该也接近10万元左右
而近郊项目，定价相对比较零散，并没有统一的规律，但是对于近郊地铁盘，今年一些新盘的预售证都在4.3万元左右
不论是美兰湖的中集金地美兰城和后续待开的淀山湖板块的项目，都是这样的单价，而这些单价某种程度都超过市场的预期，去年淀山湖板块的定价基本上在4.1万元左右，提升了5%
所以这三个房价数字告诉大家，整个一手大盘的房价其实在微调上扬，箱体集中在5%-7%左右，市场对于这一点的价格认知开始有了共识
02
大盘的房价在微调上扬，那么开发商的心态呢
这里有两个好消息
今年的供应项目真的产品力都非常好
万科、保利都铆足了劲把每个项目都惊艳的拿出来，首创、香港置地今年也想要在上海站住口碑的品牌，更别说老牌产品力开发商的仁恒、融创，今年都有新产品系拿出来
神仙打架的场景似乎又要重回上海楼市
另外一面，目前所有的一手项目还是挺真诚的
中海汇德里虽然单价要过十万，但是因为面积段控制合理，被定义为内环上车盘，总价段在一千万以下，并且认筹金只要20万
这样的开盘模式本质上也就说明了项目的姿态还是很低的，对于项目的并没有定价的问题变的高冷或者傲慢
扫了一下最近开盘的项目，不论多少单价对客户依然都是很友善了，理由很简单虽然市场在回暖，但是市场的人群结构没有变，总需求没有变，所以虽然成交在回涌但依然会有一些人开心一些盘没人看
所以在这样的氛围下，购房者依然可以占据主导，但是对于福利倾斜方更多的集中在持币待购者。
嗯，拿着现金去买房的人，可以选到最好的房源和最优惠的价格，今年所有的房企都以回款为第一指标
03
第二件事在土地端，最近的变化也挺大
不知道各位有没有关注这两天的上海发布，发布了一个消息
很多都是对房企非常友善的政策要半步，但是大家重点看二：加快经营性用地出让节奏
上海要加快土地供应了，讲真的这句话我已经很久很久没有听到了，上一次大概还是2009年的时候吧
持续的土地出让本来就代表着楼市热度的表现，而且就在2月不知道各位还记得上海的土地盛况，一块三百多亿的地块成交本身也就代表着资本对城市的认可
不仅如此，在单体土地的出让模式也有了细微的变化，在有一段时间上海的土地市场是采用地票模式，就是你不是有钱就可以拿，还要打分分数够了还有分技术标和商务标
这样的做法就是增加拿地门槛从而控制土地热度，但是我们发现松江最近的一些土地出让发生了变化
这两块地最大的变化就在于第一就是取消了传统的15%持有比例，和虹口那块地一样了，第二如果竞拍的人不足5人，就是拿地模式重回竞拍模式
这样的模式如果在未来的土地市场被大量运用，毫无疑问会激活更多的开发商参与到土地市场里
土地端也不再是几家房企的游戏，行业会重回百家争鸣的效果
另外，不知道各位发现没有，土地市场还有的一个变化就是市政层面好多学区开始倾斜一手项目上
我们简单的收集了几个项目
首创禧瑞荟的边上有了华东师大闵行新虹桥教育实验园区，公园2040边上有了进才东校，金辉海上铭著边上的复旦大学附属闵行实验学校，包括去年万科启宸边上的上外附属
大量的近郊项目因为学区资源的扩张变得产品力提升，从而提升了市场信心，用户的购买意愿也开始增强，这也是土地端的变化，大量教育资源集团化运作之后也在快速的提升近郊项目的地段价值
所以从整个土地市场也在日趋回暖，不论是土地供应量，近郊地段价值以及购买门槛，这三个环节都在快速的变化
这样的变化在提升拿地方的信心，也在提升未来的入驻者的信心，也同样在暗示未来上海的地段价值进入下一个阶段：远郊区位的地段价值在快速的拉平，过去十年解决了公共交通和商业配套问题之后，未来的教育和医疗同样能够得到保障
而这样的信号暗示，在加快市场供应的时候一定会引起购买方的足量的反应，所以没有意外，今年的上海土地市场会非常热闹
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最后和大家说说二手房市场
我司有一个很爱去交易中心发呆的员工流沙包，周末给我发来一个小视频
就是二手房交易中心真的是人多到爆
最近上海二手房的成交回涌是非常的明显，归根到底就一个原因，
就是慢慢社区的秩序开始全面恢复，中介的正常带看开始有序进行，而对于每一个经纪人因为过去一个月的空窗期，现在全部都在玩命的带看二手房的回暖最重要的一件事就是，市场上的购买力开始充沛
我们都知道上海楼市的特殊点就在于，置换需求占据绝对的主流。换句话来说就是有购买力，但是钱全部来自于自己卖掉的房子
这样的市场容易冷也容易暖，因为二手的成交具备一套带动两套的效果
而对于二手市场的客户来说，如今的心态也很平，道理也很简单，这一波可以都要去抢即将入市的一手房
今年上海楼市的市场供应量出奇的丰富，而且出乎意外的都是地段产品都极佳的一些项目，能够同步聚集好地段和好产品的年份在上海楼市里出现的概率可不高，客户也都看得懂，都在卖房筹措资金去买自己中意的房子
这里面就包括我
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所以大家把这些所有的线索串起来看，大概可以描绘出上海楼市的基本面，呈现在我们眼前的是这样一幅画面
大家期待的一些一手项目逐渐的入市，对外释放的价格有超乎预期，但是看完了产品之后发现真的好，而且面积段控制合理总价还可以接受
所以就加快了自己的卖房节奏，然后伴随着社区秩序的政策，中介小哥也开始玩命的带看了，价格都可以谈，挂牌也都真诚，成交开始提升
然后今年的银行放贷也特别快，去年因为二手提升导致信贷不够用的时候，今年年初各大银行都预留了足够的信贷，结果2月一个真空月之后发现信贷太多了，所以放贷如今都超级快，市场的流动性也开始提升
而整体的一手二手的良性循环开始启动
而土地市场的供应量开始丰富，不论是市中心还是近郊都会有持续的供应，伴随着门槛的降低，今年上海土地市场保持出奇的热闹，而且从2月份的迹象来看不太会出现很多流拍的情况
今年的土地供应量会保持未来2年上海一手房的持续供应，今年储备的子弹，会换来未来两年楼市的蓬勃发展
而这样的面貌在我眼里，我似乎看到天空中漂浮着两个字：
信心这一种信心不是基于所谓的房价会不会涨以及成交量会不会多的信心，而是基于自己购买需求的真实释放，是看懂上海楼市发展规律之后选择珍惜当下，是对风景看透之后对楼市的底层安全感
06
楼市，已热
我已经卖掉了二手房踏上了看房之路，如果你也在今年有买房换房的打算，希望你在用过我们真有好房小程序之后选对项目，然后买到好项目
我突然开始怀念我在烈日下顶着黏糊糊的双肩包看房的日子了
没有一个夏天不会到来，楼市中的热闹场景 已然历历在目
以上为正文，来自卢俊
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