土地市场，将迎来巨变！

意见提出，“深化产业用地市场化配置改革”，主要目的是节约企业用地成本，减轻企业负担。

1.健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资（入股）等工业用地市场供应体系

2.推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。

出让土地一般按照最高年限（50年）评估土地出让金。年限高，土地出让金就高。

但说白了，很多企业活不过50年。南方日报援引的一份研究报告显示，世界500强企业的平均寿命只有40-42年，中国企业的平均寿命只有3.7年，中小企业只有2.5年左右。

所以说，很多企业按照50年限缴纳土地出让金，就是极大的浪费。

几年前，国家就意识到这一点了，全国多个地方推出了“弹性年限供应”，原则上不超过20年，会灵活确定工业工地的出让年限。这可以为企业省下一大笔钱。

这还不够。

地方政府还说了，企业可以直接租土地来用，也可以先租用，再以出让方式继续使用土地。

作价出资（入股），就是国家对一定年期的国有土地使用权进行估价，作为出资投入企业。

上面是针对需求方的。在供给方面也有所改革，长期以来，中国单宗土地出让不会分割成小块，但现在新兴产业用地空间不大，用不了那么多地，就产生了供需矛盾。

现在政府想了一个办法，就是允许一块土地有多种用途，比如工业、仓储、研发、办公等等，将不同产业、不同企业的用地需求协同起来。

这样，一家用地量少的智能制造公司，就可以和别的工厂、快递仓库一起使用一宗土地。

意见提出“鼓励盘活存量建设用地”。要“推进国有企业存量用地盘活利用”。

澎湃新闻给了一个分析角度：比如一些国有企业效益不佳，会产生一定闲置土地。这些土地有使用用途的限制，没有办法盘活利用。

另外一方面，城市保障性住房的用地供应也是一个问题。

现在，政府想织一个连接两端的纽带，希望通过多种方式盘活国有企业闲置土地，用这块地建保障性住房。

这样，既提高了土地利用效率，也会在一定程度上解决当地民众的居住问题。

意见提出“完善土地管理机制”。 “推动土地计划指标更加合理化，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责”。

这要从“城镇化”和“城市化”之争说起。

之前，中国倡导新兴城镇化建设，国家鼓励年轻人到就近的城市工作生活。

人来了就要买房子。这里就涉及到一个非常重要的概念——“用地指标”：国家会给每个城市确定一个时期内建设用地面积的最高限度，各地不能突破。

因为国家鼓励年轻人就近工作生活，用地指标就向三四线城市倾斜。

但说白了，人总是往钱多的地方去，因此纷纷涌到大城市。这样就造成大城市用地指标不足，小城市建设用地浪费。

现在中央也认识到这一点，所以说要推动用地指标的合理化，大城市能得到更多的用地指标，中小城市的用地指标就会减少。超级城市、特大城市迎来大利好。

意见还提出“建立健全城乡统一的建设用地市场”，大概分为两点：

制定出台农地入市指导意见

扩大国有土地有偿使用范围

咱们分开来说。

首先农地入市。以前，农村集体建设用地需要先转成国有建设土地，再拿出来拍卖，这样农民得到的补偿并不高。

后来，国家要建立健全城乡统一的建设用地市场，制定了农地入市的指导意见，想让农民从中得到更多的收入。另一方面，城市也可以得到更多可利用土地，在一定程度上缓解土地不足问题。

这对于住在城郊的农民比较有利！之前，碍于农村集体建设用地无法直接入市，转成工业用地和商业用地，城市虽然用地紧张，也很少动这块土地。政策改变之后，城郊的农民可以出让这部分土地，获得更多的收入。不过农地入市改革已经推进多年了，这一点倒并不新鲜。

扩大国有土地有偿使用范围。国有土地供应主要通过划拨和出让两种方式。比如国家机关、军队用地就可以直接划拨，不用花钱；开发商想要建楼就要拍卖转让获得土地。

早在2017年，国家出台的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》就指出，一些可以用划拨形式获得土地的项目，比如养老、教育、燃气供应等，可以以出让、租赁、入股的方式获得土地。

以前划拨都是无偿、无限期、无流动的，现在变了。谁出的钱高就给谁，发挥了市场对土地资源配置的基础性作用。

上述意见，有的说法在早几年就提出来了，为什么现在还要强调一遍？

还是疫情影响。

澎湃新闻指出，新冠肺炎疫情“倒逼我国加快要素市场化改革”。

疫情加剧了经济下行压力，中央为了对冲负面影响，确保经济发展，出手清除土地要素障碍，推动地方政府加强执行。

好些改革措施，只要落实到位，都会带来非常深远的影响。

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