近日，成都的一位房東朋友收到了一家公寓企業的收房信息，具體內容如下：
各位看官沒有看走眼，這是某家公寓企業發出的高價收房單！收房的位置是在成華區東客站附近的藍潤東悅薈這個樓盤，清水房交付，需要業主支付裝修費用，裝修套餐金額最高為40000元。無論裝修費用由哪方支付，這樣的收房價格都讓人“驚歎”。
房東看到這樣的收房價格之後，自然是歡喜的，但喜中帶驚，所謂的“驚喜”。因為多起爆雷事件之後，房東多了一層防線：雖然說收房成本超過了預期，但是我的房子交給這家公司靠譜嗎？
首先，咱們且來看看成都區域長租市場標間的租金價格水平，在找房平臺上選擇40平米以下的房子，可以看到租金價格是這樣的。
普遍月租金在2000元以下；即便是在財富中心這樣的好地段，月租金也僅要1600元。
我們在篩選條件中加入租金範圍在3000—5000元這一項，可以看到情況是這樣的：
只有較少的房源，月租金均在3500元以下，即便是在金融城這樣的核心地段，38平米的二房一廳租金也只有3100元。
從成都區域總體的租金情況來看，20平米的標間收房價格3400元是一件非常“了不起”的事情。
收房3400元，對外出租1600元，這樣的高收低租模式玩轉得風生水起。
再回到東悅薈這個樓盤本身，我們找到了專業的資產評估人員，對這個項目進行了評估，以28平米的戶型為例，比較符合市場行情的財務模型應當是這樣的。
模型中，28平米清水房的正常市場價格在1200元/月，不同的裝修成本對應不同的租賃運營產品。
房屋溢值就是我們通常所說的裝修溢價，房屋溢值=月租金—清水房租金。裝修年投資回報率=房屋溢值*每年租期（11個月）/裝修產品投資額。
從以上的回報測算表，我們可以看到，即便是房屋裝修到五星級的標準，裝修的年投資回報率也只有25.14%。
而某公寓運營商的業務經理給出的數據，進行同樣的測算。
28平米的標間裝修產品投資額40000元，保底月租金3400元，每年一個月空置期，房屋溢值為2200元，裝修年投資回報率=2200*11/40000=60.5%。
若將這裡的裝修產品看作一個理財產品，這樣的年化利率已超過36%，屬於高利貸。但是，這樣的理財產品你敢買麼？
很多公寓企業遇到“高收低租”的競爭對手時都顯得束手無策。高收低租已經超出了租房行業本身的範疇，如果一味地告知房東運營如何穩健，裝修品質如何好，很難打動房東，因為房東的關注點永遠在誰給的租金高，但是如果將裝修產品當成一個理財產品，這個邏輯就很容易講得清楚。
畢竟你要去購買“高利貸”產品，誰也攔不住你，只是我們都知道，伴隨高收益的是高風險。等有一天被“跑路”的時候，不要後悔當初的選擇。
因為樂伽爆雷事件，受到損失的房東發了這些文字，供房東們反思：
第一，不應該有僥倖心理，真實的生活不像互聯網產品可以快速迭代，每一次決策的成本都非常高昂，墨菲定律是客觀存在的，小概率事件一定會發生，生活應該使用保守主義的謹慎態度。
第二，不要做損人利己的事。損人的行為一定會讓整個社會都付出成本，這個成本你不知道他會通過什麼樣的方式間接或者直接讓你承擔。幹了“壞事”你會提心吊膽，這個房子租出去之後，每個月都會不時地想起，這個公寓運營公司會不會倒閉了。小的利益帶來的反饋可能加強你這種不良的行為，在未來會做出更加不理智的行為。
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