買車位，開發商的“套路”知多少

因為車位的事情，何先生從2017年年底起就開始維權，至今還在試圖通過行政訴訟的方式，倒逼開發商解決問題。

“沒想到一個小車位，花了一百多萬元還買不到產權。”何先生想起此事仍覺得不可思議。

車位成為規避政府限價的抓手

2017年，何先生花140萬元左右，在河北省某樓盤買房時，還“買”了一個車位。

何先生買的那套房屋在政府的備案價是200多萬元，加上車位費，不到400萬元，與小區附近的市場價基本接近。

所以，當開發商要求何先生以遠高於當地車位市場價的價格購買車位時，何先生沒有過多糾結，畢竟房屋加車位的總價款在他的心理預期範圍內。

但收房時何先生髮現，他當時籤的合同中與車位相關的合同名稱為《小區地下機械車位使用權協議》，而非《車位買賣協議》。

機械停車位是一個移動的非獨立空間，它必須依靠機械的整體運行和空間的交換來達到個體車位使用的目的，是無法辦理產權的。

“我以為花那麼多錢買的車位有產權，不想要了還能轉讓出去。沒想到是個空間小還沒產權的機械車位。”何先生感覺自己一步步被開發商算計了，被捆綁銷售也就罷了，捆綁的還是個車位使用權。

發現這一問題時，何先生車位款都交了，與開發商協商無果後，他找律師尋求幫助，律師認為通過民事訴訟解決問題風險很高，因為無論何先生看沒看合同，簽字是事實，通常情況下，法院都會認定合同有效。律師建議他通過行政投訴、以行政訴訟的方式做最後一搏。

北京市律協物業管理法律專業委員會副秘書長王佳紅也對法治週末記者表示，她處理過不少糾紛，都是業主以為自己購買的是有產權的車位，後來發現籤的協議是使用權協議，因而和開發商開始了長期的維權拉鋸戰。

“看似不起眼的小車位，此前成了很多開發商規避政府限價的抓手。由於車位定價是市場定價，開發商在無法提高房屋售價時，會通過提高車位價格並強制要求業主購買車位的方式，來保證利潤。但是需要注意的是，如果購買的是產權車位，應簽訂《車位買賣協議》，而非《車位使用權協議》。”王佳紅說，如果籤的協議是後者，那業主後期的很多權益就無法保證。

買車位前應先確認車位性質

“老百姓理解的買車位，就是買一個車位的產權，以後還可以賣掉。所以當開發商說銷售車位時，有的業主就會忽視合同的內容。”王佳紅說。

王佳紅告訴記者，根據她處理過的案件，開發商與業主簽訂使用權協議，主要有三種情況，第一種情況是，車位性質屬於普通車位，可以辦理車位產權證，但是開發商不願意把車位賣掉，而是希望自持資產，因而只是轉讓了車位使用權;第二種情況是，車位性質屬於人防車位或機械車位，開發商無權銷售，只能讓渡使用權，簽訂使用權協議;第三種情況是，開發商把業主公攤的小區面積劃成車位租給了業主，開發商事實上無權銷售車位也無權出租車位，使用權協議是無效的。

“無論哪種情況，業主都無法獲得車位的產權。”王佳紅說。

北京市金訴律師事務所主任王玉臣也對法治週末記者分析，人防車位屬於一種比較特殊的車位，有個原則是誰投資誰使用，如果是開發商投資的，在平時確實可以作為車位使用，但是不能買賣;而對於小區共同部分的車位，產權歸全體業主所有，開發商無權要求業主因使用這部分車位而繳費。

王玉臣建議業主在繳納車位費用時要搞清楚車位性質，看車位是否屬於能夠辦理產權證的情況。

“有三種辦法可以核實車位性質：第一，可以核實這個項目建設工程規劃許可證的附件附圖，尤其是附圖上往往有相關的圖示，或者在經濟技術指標中有記錄;第二，可以看預售許可證，在預售許可證中有預售的範圍，如果預售範圍內沒有，往往就不是可以出售的車位;第三，可以看小區的竣工面積實測報告，看一下車位是屬於私有、公攤還是人防。”王玉臣補充說。

僅有車位使用權風險重重

王玉臣還告訴法治週末記者，開發商通常會在和業主簽訂的使用權協議中約定：車位使用權年限與地面上的建築物的土地使用權年限一致。這會讓很多業主認為，車位可以在70年內一直使用。

王玉臣表示，如果車位是普通車位，開發商擁有車位產權，只是不想銷售車位，而是與業主簽訂了使用權協議。這種情況下，即便合同約定車位使用期限是70年，業主可能面臨的風險是，當開發商把車位用於抵押貸款或擔保貸款，一旦借款方無力還款，車位有可能被拍賣，導致業主無法繼續使用剩餘期限的車位。

王玉臣還認為，使用權協議實際上屬於租賃協議，法律只保護租賃期限20年以內的合同，即便協議約定使用年限超過20年，20年以後該合同也是無效的，開發商可以在20年以後隨時終止合同。

北京市東元律師事務所房地產法律事務部首席李松還對記者分析，實踐中的確有觀點認為，既然車位使用權屬於租賃合同，在20年的有效租賃期內，即使車位使用權人易手，若租賃協議簽訂時間早於抵押，基於“買賣不破租賃原則”，新的車位所有權人也無法在租賃期限內要求業主交出車位。

法治週末記者在裁判文書網檢索發現，因簽訂地下車位使用權協議而導致的糾紛中，相當一部分車位是人防車位。那麼如果車位是人防車位，開發商和業主簽訂期限為70年的使用權協議是否存在風險?

李松告訴記者，《中華人民共和國人民防空法》第5條規定：“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”所以和平時期人防車位的使用權益應歸其投資者所有，開發商如果獲得了人防工程的使用權，那麼可以轉讓該使用權給業主。

“但是需要注意的是，開發商與業主簽訂人防車位的使用權合同時，約定的使用權協議不應超出人防辦頒發給開發商的《人防工程使用證》的有效期限。”王佳紅提到。

王佳紅對記者說，人防車位的使用權轉讓背後有著一系列的動作：首先開發商要從人防辦獲得《人防工程使用證》，使用證上會約定人防工程的使用用途、建築面積和證件的有效期限;開發商獲得了《人防工程使用證》且工程使用用途確定為車庫之後，才有權轉讓車位的使用權。

“全國各地對於人防工程使用證的有效期規定不同。比如，北京市規定，人防工程使用證的有效期不能超過一年，基本上這個證是一年一續。那麼在北京，開發商就不能與業主簽訂使用期限超過一年的車位使用權協議。”王佳紅說，因為開發商存在第二年無法獲得使用證的風險，那麼業主對車位的使用也就無法得到保障。

王佳紅因此建議，如果確認了車位是人防車位，那就可以要求開發商出示《人防工程使用證》，來確認該車位被許可的使用期限。