對房企來說，2020年是特別艱難的一年——賣房難、融資難……去年業績普遍一般，減員正在進行時。對此，資本市場早有反應——有巨頭披露業績的次日股價大跌，還有的巨頭今年以來股價已腰斬。
與此同時，眾多房企旗下的物業公司卻恰好相反——不僅不裁員還在大肆招兵買馬，股價更是一飛沖天。
藍光嘉寶披露2019年業績報告當天，股價大漲23.5%；永升生活服務今年最大漲幅88.26%（截至4月3日收市）……絕大部分上市物業公司的滾動市盈率超過了騰訊、阿里（截至4月3日收市，騰訊控股TTM為34.5，阿里巴巴為20.4）！
注：1滾動市盈率和市值為截至4月3日收市；2沒有漲幅的為2019年才上市的。
為啥？明源君認為有以下幾個原因：一是物業上市公司去年的業績普遍大好（如下表）；二是疫情讓業主和社會發現了物業新的價值，未來物管的重要性進一步凸顯，業主對物業費漲價的抗性減弱不少；三是相比於房地產開發企業，物管行業擁有現金流穩健、輕資產擴張快、週期屬性弱等特徵，目前行業集中度不高，頭部企業在規模、效率和增值服務板塊，均還有極大的提升空間。
相比物業公司的擴張速度，開發企業簡直小巫見大巫。下面，明源君就結合上市物業公司2019年的年報，來進行具體分析。
行業分散、集中度非常低
存在著大規模併購的機會
“我們始終認為這一次防不勝防的疫情既有經濟上的危，同時也有機會。”碧桂園服務執行董事、總經理李長江在業績發佈會上表示。
李長江所說的機會之一，就是收併購。其表示，目前物業行業分散、集中度非常低，而最近疫情期間市場的反應，讓公司感覺收併購的機會似乎比往年來得更早一些、更多一些……
事實上，碧桂園服務早已在收併購上斬獲頗多。年報顯示，截至去年末，碧桂園服務的合同管理面積（除“三供一業”業務）達到了6.85億平方米，收費管理面積約為2.76億平方米，規模位居行業第一，遠超年初給市場提供的預期目標。
這跟碧桂園服務除了“背靠大樹好乘涼”，還一直以來致力於增加第三方外拓管理面積和營業收入，打造自己的市場化能力緊密相關。
2017-2019年，獨立第三方物業開發商的物業收入分別佔碧桂園服務總收入的7.7%、11.4%和25.2%，顯示其加速降低對母公司依賴。
為增加獨立第三方物業開發商的項目數量，碧桂園服務於2018年建立了一支市場拓展團隊。
收併購是物管公司規模擴張的利器（這也是營收、利潤大幅增長的關鍵因素）。除了碧桂園服務，其他公司也沒閒著。
雅生活服務通過大舉收併購，合約面積在兩年內增長近3倍。年報顯示，2019年，雅生活服務新增接管雅居樂集團開發的項目約560萬平方米，新增接管綠地控股開發的項目約380萬平方米，通過第三方拓展及收併購方式新增在管面積約8640萬平方米（其中，通過收購新增6680萬平方米的在管面積，新增率達115.8%）。截至2019年底，該集團總在管面積約為2.34億平方米，同比增長約69.4%。
佳兆業美好2019年通過收購嘉興大樹物業和江蘇恆源物業兩家物業企業，帶來超過1500萬平方米的在管面積，規模迅速擴大。
截至去年末，其管理的第三方物業開發商的項目面積為2145萬平方米，佔比達46.4%，較2018年的15.9%上升超30個百分點！
2019年，永升生活服務來自於第三方開發商的在管面積為4749萬平方米，佔總管理面積的73%。2015-2019年，公司來自第三方的管理面積佔比持續提升，由2015年的11%提升至2019年的73%
永升生活服務用於對高管的股權激勵比例佔發行後股本的18.68%，該股權激勵機制，使管理層與公司的利益深度綁定，有充足的動力進行規模擴張。
新城悅服務表示，為增強自身運營的獨立性，在尋求與第三方的合作，擴大在管面積。財報顯示，2019年，新城悅服務第三方拓展團隊人數較2018年底增加了超1倍，新增第三方合約面積為1010萬平方米，其中超70%是新項目。
自2016年以來，保利物業市場開拓力度也在不斷加碼，通過與多家地方城投平臺、央企國企、區域開發商建立戰略聯盟，加速“央央合作”、“央地合作”落地。
2019年，保利物業第三方合同面積新增1.05億平方米至2.88億，同比增長57.3%，累計佔比提升7.2個百分點至57.9%，而2016-2018年期間這一比例為9.9%、19.7%和50.6%。
為何物業公司收併購這麼兇猛？明源君認為，原因有幾個：
一是跟開發板塊一樣，物業板塊也存在規模效應，包括永升生活服務在內的絕大多數上市物業公司，在未來的的展望中，規模擴張被放在了首位。
二是第三方佔比還有極大的提升空間。2019年末，綠城服務在管面積達2.12億平，同比+24.6%，較19H1末+15.3%；儲備面積達2.33億平，同比+21.4%，較19H1末+12.7%；儲備/在管覆蓋率達1.1倍，較19H1末持平。公司在管面積中，第三方佔比約80%，體現出極強的第三方拓展能力！這說明其他物管公司第三方佔比還有極大提升空間。
三是僅僅依賴母公司輸血是很危險的。增強第三方佔比，是加大物業公司獨立性和市場競爭力的重要舉措。某上市物業公司，高度依賴母公司，而該母公司的佈局範圍很窄，導致公司未來營收預期悲觀，股價已由最高點下跌近7成。
物業結構以及效率
還有極大提升空間
眾所周知，任何收併購之後都要磨合，導致成本增加，規模大了營收是會增加，但毛利未必會高。這一點2019年各上市物業公司的年報中也有所體現。
然而，這只是暫時的。首先，如上所說，經過這次疫情大家對物業的重視程度空前增強，願意為好的服務付費；其次，為了應對住宅物業漲價抗性較大的問題，各上市物業公司還在積極拓展非住宅物業；最後，相比開發領域，科技在物業管理中有著廣泛的應用場景，助推效率的提升。
一、收併購項目的業績，隨著時間會不斷釋放
一直被碧桂園服務視為新藍海的“三供一業”（供水、供電、供熱和物業管理）業務，經過近2年的籌備，在2019年完成了過渡接管。
“三供一業”業務的物業服務收費管理面積及合同管理面積均為8490萬平方米，2019年產生收入約為5.25億元。已實現接管的供熱業務的收費管理面積約為4080萬平方米，年內產生收入約為9.9億元。
不過，目前“三供一業”的盈利水平並不高，其中物業管理部分毛利率為13.4%，淨利率為5.1%；供熱業務部分毛利率為6%，淨利率為2.7%，均低於碧桂園服務的平均水平。
但在黃鵬看來，這只是短暫的。“這一塊會成為碧桂園服務可以期待的糧倉……。”李長江認為“三供一業”業務2021年開始會進入收穫期。
雅生活服務和永升生活服務等，也在年報中表示，由於年內積極進行外拓項目的承接，使得項目前期投入較多導致毛利率/單位面積收入相對較低。但一段時間後會逐漸上升。
二、非住宅業態高速發展，利潤空間大
過去，多數物管公司的管理面積為住宅物業，但業主對物業費上漲的抗性很大。為此，近年來物管公司紛紛瞄準非住宅物業。
2019年是非住宅業態高速發展的一年。萬科物業、綠城服務紛紛設立獨立子品牌運營商業物業服務。碧桂園服務在2019年業績發佈會上也表示會組建商業資產事業部，培育商業物業和資產運營能力。
在這樣的背景下，中海物業也成立了商業物業管理事業部，專業化打造商業物業品牌“海納萬商”。“藉助國資背景與良好的政商關係，積極承接各類政府、公建項目，不斷拓寬管理邊界。”
2019年，雅生活服務的在管面積中，住宅類業態佔比約58.9%，同比減少1.5個百分點；非住宅類業態佔比約41.1%，同比增長1.5百分點；非住宅類業態佔比增加主要由於年內該集團通過收併購新獲得的非住宅類業態佔比較高。
商業、寫字樓業態項目擁有基礎物業費天花板高、B端客戶支付能力強，以及對部分增值服務的剛性需求等優勢，可以提高公司的整體毛利。
三、科技應用場景豐富，效率可以被極大提升
人員成本佔了物業公司的很大一塊。而科技的應用，可以有效的降低成本。特別是疫情，進一步強化了科技的應用（以前過於無接觸，業主會覺得沒溫度）。
以萬科物業為例，依靠科技創新，管理變革，萬科物業一直保持單位人員效率不斷提升。2019年，萬科物業以25.5%的員工同比增速支撐了29.7%的收入（剔除分佈間銷售）增速，33.1%的年飽和業務收入增速和26.1%的簽約面積增速。
佳兆業還與第三方承包商及能解決方案服務供應商佳科智能（其專門提供電子智能解決方案服務）合作，向物業開發商提供智能解決方案服務。
截至去年末，佳兆業美好累計為678個住宅小區及58個非住宅物業提供智能解決方案服務，正在，或者將會進行217項智能解決方案服務合約。
增值服務的潛力被極大低估了
全生命週期服務是沒有邊界的
幾年之前，很多人認為，對物管公司來說，核心還是收物業費，增值服務只是配菜。嚴格意義上來說，這一格局至今依然是，但是增值服務的收入佔比越來越高，而且，在“以物業服務為核心，多元業務協同發展”的模式下圍繞客戶需求不斷拓寬服務深度，服務邊界還有巨大延伸空間。
如上所說，收併購過來的項目，短期成本增加，物業管理服務部分的毛利都很可能下滑。從項目收併購到增值服務的植入併產生收入更需要較長時間。
可是，明源君注意到，雅生活服務2019年外延增值服務和社區增值服務的毛利均上升，一定程度上彌補了物業管理服務毛利的下滑。
佳兆業美好社區增值服務的毛利率在其4大板塊中最高，達47.1%，較2018年上升11.4個百分點。時代鄰里業績公告顯示，非業主增值服務、社區增值服務和其他專業服務上佔據總營收的37.3%，為其在2019年的業績增長提供有力保障。藍光嘉寶服務也表示，毛利率的增加主要是由於諮詢服務及小區增值服務佔比提升所致。
新城悅2019年的營收大幅增長，更是與增值服務收入增長休慼相關。期內新城悅的增值服務收入達到11.8億元，同比大增166.2%。與2018年相比，公司增值服務收入佔總收入的比例由37.6%上升至58.1%——增值服務的收入，遠遠超過了物業服務取得的收入！
李長江認為，2014年是資本市場發現了物業行業的價值，今年疫情則讓業主、社會、政府發現物業的重要性。
雖然目前看來，增值服務的種類已經十分豐富，但是，未來挖掘的空間依然非常之大……
第一個機會是家庭消殺和消毒服務將成為業主的剛需，市場量級是以億元為單位的；第二個機會是政府會對一些過去沒有做物業管理的物業，如老舊小區、公建物業等提供物業服務；第三個機會是疫情期間為業主提供的線上服務，在疫情之後轉化成團購服務（今年1、2月份，碧桂園社區團購業務比去年大概有近3倍的增長）。
碧桂園服務首席戰略官徐彬淮表示，2020年，公司在增值服務方面繼續會保持特別高的投入程度以及推進力度。
碧桂園服務在去年底時正式成立了一個一級組織，叫做社區生活服務事業群，希望藉此去整體規劃、協同推進公司各個板塊相關的增值業務。
再往前，其在2019年初就對此做好了全面佈局，下面一共有五大板塊——社區團購、社區傳媒、家政服務、資產管理服務還有家裝服務。
徐彬淮表示，每個板塊下碧桂園服務都會沿著既定戰略和打法，堅實地推進這項工作……
事實上，很多房企已經建立起了全生命週期的服務體系。
比如，藍光嘉寶服務創新“嘉寶生活家”增值服務模式，構建了以買、裝、住為一體的全生命週期住宅生活價值鏈，加快數字化轉型升級提速。兆業美好的收入主要分為四個板塊，分別為物業管理服務、交付前及顧問服務、社區增值服務以及智能解決方案服務，涵蓋整個物業管理價值鏈，形成貫通上下游的整合服務範疇。2019年，時代鄰里開發了房屋維修、旅遊定製等多元化的增值服務與產品。保利物業2019年圍繞業主在美居服務、社區零售、車場管理服務、社區媒體、社區空間管理等領域的生活需求，打造增值服務品類，全面構建社區增值業務鏈。
去年，永升生活服務社區增值服務收入達4.83億元，同比漲幅達148.5%，對收入的貢獻率達25.7%，較2018年提升7.3個百分點；這與居民對社區服務需求旺盛、企業多樣化產品的滲透率不斷提升緊密相關；其中，社區增值服務收入中的家居生活服務實現2.63億元收入，同比漲幅達191%，展現出業主在房屋裝修、上門維修、團購、拎包入住等方面有極大興趣。
2019年末，奧園健康正式啟動康養業務戰略，除中醫及醫美外，在年報中首次提出未來3年內要打造完成「1+3」模式和「1+1+N」的康養體系佈局——
以小區養老為入口，全面帶動居家養老、機構養老和旅居養老服務；通過在線智能健康平臺、貫通線下健康一卡通，提供從健康頤養、快樂頤養、學習頤養3大類70餘項全方位康養服務。同時，將與國內成立健康產業研究院，提供中國健康產業研究、諮詢和產業化輔導服務。
▲奧園中醫線下店
保利物業認為，增值服務將加快產業鏈延伸，引領產業服務擴容，經歷多年探索，社區增值服務已經告別簡單的流量入口模式，呈現垂直化、專業化的發展趨勢。
小結
萬科在2019年報的“致股東”中表示，（疫情後）一些之前蓄勢待發的技術應用、商業模式可能借此突破瓶頸，而一些我們已經習以為常的傳統業態也可能面臨重大挑戰。
這句話用來形容物業最合適不過了。隨著整個房地產行業逐步進入存量時代（或者“後開發時代”），土地變得沒那麼重要了，專業的運營、服務能力變得越來越重要；資金變得沒那麼重要，而個人能力卻變得越來越重要。
用碧桂園服務首席財務官兼聯席公司秘書黃鵬在業績發佈會上的話說：“現在是物管的大時代，也正是頭部企業長空衝擊的好時刻。”（作者：明源地產研究院執行主編、存量地產首席研究員 艾振強）
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