博爱湖亮灯的夜景，颇有千灯湖的韵美，也勾起了探博爱湖房价的欲望。
▲博爱湖夜景
对比一年前，现时的博爱湖景观可以用“蝶变”来形容，该板块也是目前狮山卖得最贵的！
从航拍可见，博爱湖南区水体建设基本完成，景观优美，还有市民在湖边散步、跑步，而北区水体还在建设当中，最新消息指出，北区争取在年内开放。
▲博爱湖北湖建设进度
板块在售几个项目，现时的市场情况如何呢？
▲博爱湖板块在售项目
新晋项目首创禧瑞园著、弘阳博爱湖一號都拿出更高端的交标诚意打动本地客户，整体价格约1.8-1.9万/㎡。
诸如美立方花园、锦绣半岛本土旧盘，一直以来都有种“不愁卖”的心态，部分望湖大户型价格去年就涨到了2万/㎡以上。
此外，还有新城璟城、保利茉莉公馆都处于清货阶段，纷纷打出特价房源打动客户，最低1.39万/㎡即可入手。产品丰富，选择空间大，价格从1.4-1.5万/㎡不等。
首创禧瑞园著
小高层洋房，均价1.85万/㎡
首创与弘阳项目都是2019年年初入驻博爱湖的，拿地时间相近，地段位置相近，不少去那一带看房的客户，都是做好规划，两相对比。
首创禧瑞园著均为小高层洋房，目前在清售6栋产品，所剩楼层不多，楼高13层，两梯四户设计，面积为
98-146㎡三四房，整体均价约1.85万/㎡。
▲首创禧瑞园营销中心
价格方面，6座还有优惠价格，以6座中间楼层85㎡户型为例，原总价162万，99x98折后约157万元，折合单价约1.83万元/㎡，2成首付约31万，30年月供约6676元。
项目去年年底开售首批洋房，7栋当天就售完，产品是
85-148㎡三四房，折合单价是1.7-1.75万/㎡。此外，营销中心打着涨/价3%的标识，但销售表示，只要下订还是有折扣的，但不排除折扣很快就收回。
▲首创禧瑞园著沙盘模型
项目准备加推2-3栋产品方面，两梯4户设计，面积为98-146㎡三四房。
以98㎡为例，采用竖厅设计，动静分区，图纸显示从客厅阳台至主卧室整体开间是9米，情景板房展示的直观空间感尚可。
▲3座户型图
交标方面，相应的厨卫套装都齐全，卫浴用的是科勒品牌，厨房交标包含消毒碗柜，但入户就没有配备玄关柜。
▲146平米样板间
▲146平米卫浴交标
弘阳博爱湖一號
交标走心，整体均价1.8万/㎡
弘阳博爱湖一號规划有8栋住宅+64座别墅，其中住宅主打小高层及大平导，不足600户，密度比首创项目低。
▲弘阳博爱湖一號沙盘模型
产品方面，项目在售5/6栋为两梯六户设计，面积为98-117㎡三四房，8栋为大平层产品，面积是165㎡四房，整体均价1.8万/㎡。
价格方面，以同一楼栋的97㎡单位为例，顶层单位1.75万/㎡就能拿下，而中间楼层贵约1000元/㎡。
在售楼栋既能望湖也是该盘最低价产品，未来推售的楼栋未必能望湖，且价格或会上/涨。
户型方面，销售表示，98㎡三房实用率达到93%，117㎡四房实用率达到97%。现场感受，空间实用率的确不错。
▲98平三房户型图
其中98㎡三房为竖厅户型，客厅开间3.6米，进深7.1米，阳台进深达2米。
三个卧室门口的走道空间相当宽敞，可放置柜子，增加收纳空间。
主卧室的转角飘窗也有3.3米宽，几乎达到客厅开间宽度，270度飘窗视野不错。
▲卧室门口宽敞的走道
交标方面，进门配置到顶玄关柜，底部悬空，设置插座，预留诸如扫地机器人等小家电位置，柜面配有妆容镜。
▲玄关交标
厨房方面，配备有摩恩抽拉式水龙头、方太洗碗机、西门子炉灶；橱柜使用双面烤漆，炉灶前方墙面也做烤漆面，方便清洗残留油烟，天花设有凉霸。
▲厨房交标
不过，由于安装了水槽式洗碗机，而取消了消毒碗柜，板房内也暂无其他位置可放置消毒碗柜。
卫浴方套面，配置的是TOTO智能马桶。
▲卫浴交标
阳台方面，交标自带洗衣台、洗手盆、收纳吊柜，但这种设计只适合放置滚筒型洗衣机。
▲阳台交标
项目交楼标准比首创项目高500元/㎡。现场观察，细节处确实很走心。
地价高就代表售价最高吗？那也未必，还有比上文两盘拿地成本更低，姿态更高的！
锦绣半岛
清售望湖大户型，带装修均价1.9-2万/㎡
锦绣半岛位于科技北路西侧，博爱湖东侧，属于“锦绣系列”第三个组团，仅剩约55年产权。
▲锦绣半岛沙盘模型
据了解，项目在清售43/44栋望湖大平层，一梯四户，六层高，涵盖135-145㎡四房，均价1.9-2万/㎡，带装修现楼发售。
▲135-138平户型图
▲135-145平户型图
，锦绣半岛房间开间较窄，楼间距小，离湖近导致蚊虫较多。
锦绣华庭和锦绣北苑，整体居住氛围已相当成熟，楼下底商丰富，对面是大型综合商业体长华国际中心，位置还是不错的。
▲锦绣华庭组团
美立方花园
园景房1.65万/㎡，湖景房2-2.1万/㎡
项目在清二期产品，其中8号楼1座为望湖洋房，两梯两户设计，楼高26层，面积为143㎡四房，带装修均价约2-2.1万/㎡。
▲项目沙盘模型
7号楼1座为小高层，望园景，两梯四户设计，楼高16层，面积为
90㎡三房，带装修最低约1.65万/㎡。
▲7号楼1座户型图
▲8号楼1座户型图
为143㎡户型，可以观察到，其中一个次卧采光窗较小，厨房带生活阳台。
▲美立方样板间
锦绣半岛与美立方属同一个开发商和物管公司，小区内部配套未能兑现，物业服务并不到位。综合评价，亦可对项目产品感受一番。
保利茉莉公馆
清售5栋洋房，带装修均价1.5万/㎡
距离博爱湖南侧直线1.5公里处，保利茉莉公馆项目在清尾货，直线距离在建中的地铁3号线太平站约1.4公里。
自2018年开卖以来，项目去货速度较快，一度卖到1.7-1.8万/㎡，现特殊时期开发商让利。
项目新推5栋仅一周时间便进入清售状态，该楼栋可南望中央园林，楼高33层，两梯四设计，面积主打100-115㎡三四房，明年9月即可交楼入住。
▲保利茉莉公馆项目沙盘模型
▲5座及园林实景图
价格方面，销售表示楼栋北面可以俯瞰南海中央公园，17-22层价格最高。所计算的房源中，单价最低为15388元/㎡。
产品方面，100㎡三房为竖厅设计，动静分区，其中北侧次卧室实用率不高，建议调整主卧墙面，增大使用面积。
115㎡四房也是竖厅，餐厅带飘窗，可与阳台南北对流，整体布局方正实用。
▲5座户型图
交标方面，入户玄关柜、厨卫套装都齐全，厨房带两件套，不包含消毒碗柜。
▲样板间及交楼标准
项目对面是二手次新盘恒大翡翠华庭，现已有一定居住氛围。销售表示，有不少同事在对面租住，四房租金约3300元/月。
▲一路之隔的翡翠华庭
新城璟城
有1.39万/㎡特价房源，可以望湖
项目位于博爱湖北侧，据了解，现在清去年底入市的7栋产品。
项目自3月中旬开始，就放出了产品全线上涨2%的消息，近期更宣称车位将上涨1万元。
▲新城璟城规划图
然而，项目近期又放出15套总裁特批单位。其中115㎡四房产品，中间楼层特价房源约160万，折合单价约1.39万/㎡。
▲115平四房户型图
查询历史资料，项目去年底推售20座，一口价单位低至1.41万/㎡。结合7栋特价单位来看，似乎优惠一直都有，而且7座还能望湖。
另外，销售新近放出消息，项目已加推11栋，面积为120-143㎡三至四房，整体货量相当充足。
航拍博爱湖
有盘三面环湖，小高层5年价格翻倍
虽然大家都说自己家是湖景房，但处于湖体不同位置，湖景视野自然有所不同。
环湖航拍了一圈，发现了宝藏级湖景房——招商依云曦城环湖小高层，三面无遮挡，视野绝佳。
▲依云曦城所处湖体位置
查询历史资料，招商依云曦城是最早期进入博爱湖板块的项目之一，2015年开盘价是9600元/㎡，那时还被戏称为“池塘房”。
如今，链家数据显示，面积约125㎡的临湖小高层，二手毛坯均价1.9-2万/㎡，5年价格翻倍。
▲依云曦城所处湖体位置
弘阳项目北侧望北湖，东侧望南湖，地块南侧还有未出让宅地，景观或有所影响。
▲弘阳项目与水体位置关系
首创项目仅北侧可望湖，项目保留原地块地势，整体抬高6米，可提升望湖优势，东侧也有未出让宅地，或对现有楼栋景观有所影响。
▲首创项目与水体位置关系
锦绣半岛与首创项目隔湖相望，但因该段水体狭窄，视野受限，景观大打折扣。看来，其未出让的北侧宅地才是真正的半岛景观。
▲锦绣半岛可望水体范围
美立方花园北向楼栋可望湖，高层无遮挡，
▲从美立方俯瞰博爱湖（摄于2019年6月）
写在最后
狮山作为GDP千亿大镇，产业经济发达，人口吸引力趋势明显；但主城区集中在和信广场一带，区域窄、量级少，城市面貌与其实力不相匹配。
随着博爱湖的发展，狮山城镇有外拓趋势，城区范围逐渐扩大，配套逐渐跟上需求。
除已有的学校、体育馆、商业广场、医院等基本生活配套外，最近南海新人民医院即将落成、8.7公里空铁试验段签约成功，这些都加强了购房者对博爱湖片区的置业信心。
▲狮山城区奥园广场
整个博爱湖扫描下来，几乎每个项目销售都强调
博爱湖有5个千灯湖那么大，根据板块控规图，仅剩的临湖宅地只有4宗，真正的一线湖景房确实是买少见少。当下凡拥有湖景的一手项目，互相之间的价格都咬得比较紧，更创下整个狮山楼价的新高。
▲狮山博爱湖板块控规
当买入博爱湖核心板块的预算变高，选择就变得尤为重要，售价高就等于产品好了吗？从此次踩盘情况来看，两者并不能画上等号。
预算有限的话，新城璟城现时有特价房源，茉莉公馆离博爱湖也就1.3公里，两者由于位置稍偏一些，单价1.4-1.5万/㎡的确是捡漏上车的好机会。
若预算充足，弘阳及首创项目在产品设计与交标方面，更具竞争力，且位置尚算便捷，综合环境更优，1.8万/㎡的均价，还是比较值的。
至于另外两个本土开发商项目，没有业绩压力，长期处于“不愁卖”的状态，虽然地段不错，但2万/㎡以上的价格，其对应的产品力及物管水平有待商榷，建议有意者深入考察再做判断。
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