为什么读这本书？
房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。
为什么世界各经济体房地产市场表现差异极大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定，居者有其屋，如德国和新加坡。
十多年来，我们带着这些问题不断跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的百年房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰，真相开始展现。
住房制度决定房地产市场！
住房制度是破译房地产运行的基因密码！
住房土地、金融、税收制度、保障制度、租赁五大制度是问题的关键！
房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，终极答案就在本书。
目 录
导 论
上 篇 全球房地产：市场表现与制度基因
第一章 中国香港为何深陷高房价困境
第二章 英国房价何以刚性上涨
第三章 美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕
第四章 日本房地产市场大起大落的终极逻辑
第五章 德国房价长期稳定之谜
第六章 新加坡如何实现“居者有其屋”
下 篇 中国房地产：制度建设与未来展望
第七章 中国房地产70年简史
第八章 中国住房制度支柱
第九章 中国房地产市场发展趋势
第十章 房地产税的国际经验与中国实践
启 示 住房制度深度塑造房地产市场
夏磊：
恒大研究院常务副院长、房地产行业首席研究员、住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员、中国房地产业协会房地产市场与住房保障分会副会长、中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。
曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房项目贷款业务规范》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》等，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产首席分析师。出版学术畅销书《房地产周期》。财新、新浪财经、今日头条专栏作家。
任泽平：
恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任中国民营经济研究会副会长，首都金融智库专家，全国工商联智库委员会委员，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给经济学50人论坛成员，中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学、中央民族大学等兼职导师。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。
曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇，出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》等。
2014年成功预测“5000点不是梦”“对熊市的最后一战”，2015年提出“海拔已高风大慢走”“一线房价翻一倍”，带领团队提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，成为业内经典分析框架。
名家推荐
黄奇帆：
中国国际经济交流中心副理事长
房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，不仅涉及建筑业、制造业等生产资料部门，而且还涉及金融、商业、文化等服务产业，更与老百姓的财产、民生福祉息息相关。因此，对任何一个国家来说，房地产业都是国民经济中的重要产业。实现房地产业长远健康发展，需要抓好金融、土地、财税、投资、法制五个关键环节，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。抓好了，就能实现“房住不炒”的战略目标。
杨伟民：
第十三届全国政协常委、全国政协经济委员会副主任
有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。房住不炒，必须由多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。
冯俊 ：
中国房地产业协会会长
该书剖析有代表性的若干国家和地区的房地产市场发展症结，反思中国房地产发展的得与失，并且从制度性缺陷来思考问题。我们在讨论所谓规律的时候，如果不触及制度性不足，往往会莫衷一是。这也是作者视野广邃，思想深刻性所在。
丁祖昱：
易居企业集团CEO，中国房地产业协会常务理事
本书以横宽视野和垂直深度探讨我国住房制度改革的大道，用一本书看懂世界房地产，在世界坐标中寻找中国样本。诚为决策者、从业者和购房投资者必备之“理论重器”。
吴晓波：
著名财经作家
房地产是经济周期之母，是居民最关心的资产配置，什么决定房地产市场？想读懂全球和中国房地产的激荡大历史？看这本《全球房地产》是捷径。此书解码真相，透视本质，引人入胜，富有现实意义。
管清友：
著名经济学家，投资人
这是一本很扎实的研究著作。本书从住房制度角度解释和分析了全球主要经济体房地产市场的差异所在，并对中国房地产70年发展做了制度层面的深刻剖析，是关心房地产行业和市场的相关人士的必读书籍。
你为什么需要这本书？
如果你是房地产从业者，你需要一本工具书，掌握全球房地产的市场变迁；
如果你是公共政策制定者，你需要一本理论与实践相结合的书，分析国外住房政策和房地产市场的相互影响；
如果你是房地产持有者，你需要一本有实用手册，优化自己的资产配置；
如果你是资本市场投资者，你需要一本参考书，推理房地产与金融市场的联动规律；
如果你是专业研究者，你需要一套方法论，检查自己的分析框架。
只要你对房地产感兴趣，这本书兼具冷静客观的专业性和刺激生动的趣味性。
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