昨天，一個粉絲髮老楊一張圖（如圖）問我3月小陽春是否回暖得很強勁？
部分一二線城市，3月成交量確實復甦，但沒上表說得那麼誇張。其實，上述數據，是去年3月的成交量，而不是今年的。
今年數據總體表現沒有去年強，四個一線中，僅深圳較強，同比大增，屬於沿續去年四季度的強勢。而京滬廣，則偏弱，應同比下降。
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【二手房市場報告】
本期核心內容
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房產成交量，是衡量樓市溫度的重要指標，一般領先於房價變化
觀察歷史上成交量曲線和價格曲線的走勢，可以看出，成交量曲線先於價格曲線調整。
疫情緩解後購房需求釋放，二手房市場逐步復甦
三月份，易居院監測的13城二手房成交量為5.1萬套，環比增長381%，同比下降29%。
南京、深圳兩城一季度二手房成交呈同比正增長
三月二手房成交量開始逐步回暖，預計後續價格指數同比漲幅保持平穩
▍疫情緩解後購房需求釋放，二手房市場逐步復甦
三月份，易居院監測的13城二手房成交量為5.1萬套，環比增長381%，同比下降29%。
從絕對量來看，三月13城二手房成交量處於歷史低位，僅和1月（23個交易日）相持平，市場受疫情影響仍未完全恢復。
2020年一季度13城二手房成交量僅11.3萬套，同比下降29%。
目前13城二手房市場逐步復甦，主要原因是疫情緩解後購房需求的釋放。
在疫情期間部分城市，如杭州、蘇州、青島等加碼人才購房優惠政策。此外，受學校招生時間影響，3～5月部分城市迎來學區房置業潮。這些均能提高近期購房市場活躍度，預計4月13城二手房市場可恢復至正常水平，成交量環比增長。
▍南京、深圳一季度二手房成交呈同比正增長
房產成交量，是衡量樓市溫度的重要指標，而且一般領先於房價變化。
二手房成交量的活躍度，可以用多個指標衡量。比如，月度環比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計同比增速可以減少類似春節等季度性異動，拿當前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長期來看的活躍度。
為了更全面、更系統的反映二手房成交量的活躍度，我們創造了一個專用指標：二手房成交量能度。其由4個分指標構成，並賦予不同的權重。
二手房成交量能度 = 月度環比增速*20% + 月度同比增速*20% + 年初累計同比增速*20% + 近6個月月均成交量較2012年來月均成交量的偏離度*40%。
從13城三月份的二手房成交量能度的排行可以看出，無錫量能度最強，量能度為33%；而最弱的城市是岳陽，量能度為-41%。
從具體城市來看，在監測的13城中，3月除去南京和深圳，其餘城市二手房成交量均出現了不同程度地同比下降。
這主要是因為在此13城中，深圳和南京在2019年3月二手房市場未出現小陽春，成交量基數低。
三月蘇州二手房成交量為4623套，同比下降22%。
從歷史數據來看，2019年4月蘇州二手房市場強勢爆發，作為2019年上半年被多次調控收緊的城市，在5月成交量到達高點後，下半年後大幅萎縮。
即使人才政策加碼，2020年3月18日，市長李亞平強調把穩地價、穩房價、穩預期落實到實處。嚴格限價的新房市場較火熱，預計短期內蘇州二手房市場仍將繼續調整。
三月岳陽二手房成交量為298套，同比下降54%。
作為中部城市的代表，岳陽3月的成交量在13城中恢復較慢，主要原因是樣本中大多城市位於東南地區，而中西部城市復工較晚。
從歷史數據可知，岳陽2018年5月市場才開始降溫，2019年二手房處於下行的市場調整期，但成交的絕對量並不低。即使市場完全恢復，預計短期內岳陽二手房成交量也難以見底反彈。
▍預計13城二手房價格同比漲幅平穩
國家統計局公佈的二手住宅價格指數包含本報告的11個典型城市（除蘇州、佛山以外），對這11個城市的價格指數取算數平均值後算出11城二手房價格指數，與13城二手房成交量同比增速進行對比。這裡取近6月移動平均數據，來平滑單月數據異動帶來的干擾。
觀察歷史上這兩條曲線的走勢，可以看出，成交量曲線先於價格曲線調整。比如說在本輪週期中，2015年第四季度二手房成交量曲線就開始呈現下行態勢，隨後增幅開始收窄，進而下降。
受成交量曲線的影響，成交價格曲線也有表現，二手房價格在2016年第四季度就呈現了降溫的態勢。價格曲線走勢滯後於成交量曲線。
近期來看，成交量曲線在2020年1月至3月呈現下行走勢，2月二手房價格指數同比出現小幅下跌。
考慮到3月成交量開始逐步回暖，預計後續二手房價格指數同比漲幅保持平穩。
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