昨天，一个粉丝发老杨一张图（如图）问我3月小阳春是否回暖得很强劲？
部分一二线城市，3月成交量确实复苏，但没上表说得那么夸张。其实，上述数据，是去年3月的成交量，而不是今年的。
今年数据总体表现没有去年强，四个一线中，仅深圳较强，同比大增，属于沿续去年四季度的强势。而京沪广，则偏弱，应同比下降。
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【二手房市场报告】
本期核心内容
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房产成交量，是衡量楼市温度的重要指标，一般领先于房价变化
观察历史上成交量曲线和价格曲线的走势，可以看出，成交量曲线先于价格曲线调整。
疫情缓解后购房需求释放，二手房市场逐步复苏
三月份，易居院监测的13城二手房成交量为5.1万套，环比增长381%，同比下降29%。
南京、深圳两城一季度二手房成交呈同比正增长
三月二手房成交量开始逐步回暖，预计后续价格指数同比涨幅保持平稳
▍疫情缓解后购房需求释放，二手房市场逐步复苏
三月份，易居院监测的13城二手房成交量为5.1万套，环比增长381%，同比下降29%。
从绝对量来看，三月13城二手房成交量处于历史低位，仅和1月（23个交易日）相持平，市场受疫情影响仍未完全恢复。
2020年一季度13城二手房成交量仅11.3万套，同比下降29%。
目前13城二手房市场逐步复苏，主要原因是疫情缓解后购房需求的释放。
在疫情期间部分城市，如杭州、苏州、青岛等加码人才购房优惠政策。此外，受学校招生时间影响，3～5月部分城市迎来学区房置业潮。这些均能提高近期购房市场活跃度，预计4月13城二手房市场可恢复至正常水平，成交量环比增长。
▍南京、深圳一季度二手房成交呈同比正增长
房产成交量，是衡量楼市温度的重要指标，而且一般领先于房价变化。
二手房成交量的活跃度，可以用多个指标衡量。比如，月度环比增速反映超短期变化，月度同比增速反映短期变化，年初累计同比增速可以减少类似春节等季度性异动，拿当前月度成交量与过去几年月均成交量相比可以反映中长期来看的活跃度。
为了更全面、更系统的反映二手房成交量的活跃度，我们创造了一个专用指标：二手房成交量能度。其由4个分指标构成，并赋予不同的权重。
二手房成交量能度 = 月度环比增速*20% + 月度同比增速*20% + 年初累计同比增速*20% + 近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度*40%。
从13城三月份的二手房成交量能度的排行可以看出，无锡量能度最强，量能度为33%；而最弱的城市是岳阳，量能度为-41%。
从具体城市来看，在监测的13城中，3月除去南京和深圳，其余城市二手房成交量均出现了不同程度地同比下降。
这主要是因为在此13城中，深圳和南京在2019年3月二手房市场未出现小阳春，成交量基数低。
三月苏州二手房成交量为4623套，同比下降22%。
从历史数据来看，2019年4月苏州二手房市场强势爆发，作为2019年上半年被多次调控收紧的城市，在5月成交量到达高点后，下半年后大幅萎缩。
即使人才政策加码，2020年3月18日，市长李亚平强调把稳地价、稳房价、稳预期落实到实处。严格限价的新房市场较火热，预计短期内苏州二手房市场仍将继续调整。
三月岳阳二手房成交量为298套，同比下降54%。
作为中部城市的代表，岳阳3月的成交量在13城中恢复较慢，主要原因是样本中大多城市位于东南地区，而中西部城市复工较晚。
从历史数据可知，岳阳2018年5月市场才开始降温，2019年二手房处于下行的市场调整期，但成交的绝对量并不低。即使市场完全恢复，预计短期内岳阳二手房成交量也难以见底反弹。
▍预计13城二手房价格同比涨幅平稳
国家统计局公布的二手住宅价格指数包含本报告的11个典型城市（除苏州、佛山以外），对这11个城市的价格指数取算数平均值后算出11城二手房价格指数，与13城二手房成交量同比增速进行对比。这里取近6月移动平均数据，来平滑单月数据异动带来的干扰。
观察历史上这两条曲线的走势，可以看出，成交量曲线先于价格曲线调整。比如说在本轮周期中，2015年第四季度二手房成交量曲线就开始呈现下行态势，随后增幅开始收窄，进而下降。
受成交量曲线的影响，成交价格曲线也有表现，二手房价格在2016年第四季度就呈现了降温的态势。价格曲线走势滞后于成交量曲线。
近期来看，成交量曲线在2020年1月至3月呈现下行走势，2月二手房价格指数同比出现小幅下跌。
考虑到3月成交量开始逐步回暖，预计后续二手房价格指数同比涨幅保持平稳。
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