2018年最后一个月
北京房地产市场还好吗？
自去年“3·17”新政颁布到现在的20个月里，政府的政策调控效果显著，“量价齐跌”“十年九调控”进一步表明了房地产市场与宏观调控的密切关系。政府调控频次之所以如此密集，主要在于政策调控效果具有周期性的特点。
政策背景
从2006年至今的房地产政策出台时间来看，历史上12月仅有3次与房地产相关政策出台，且全部为利率调整。从过去十二年政策出台月份来看，12月政策出台频次第二低，仅次于6月及11月。4月份为历史政策集中期，主要在于3月举办的两会是房地产市场节点。
因此，从历史趋势来看，预计12月份新政出台几率非常小。
预计：12月二手“稳小增”
调控影响周期，市场具有不确定性： 2006年以来，与房地产相关的调控政策共有32次（不含降准降息），整体房地产市场成交量并没有市场规律性可寻，这也是房地产市场很难准确找到高点和低点的原因。在不同市场环境下，成交量的发展趋势也大有不同。
历史最密集调控周期内下跌周期持续2年：在2010-2013年的四年间，政府共出台16次调控政策（不含降准降息），占据十二年来房地产调控数量的50%。在集中调控期间，2010-2011年成交量连续两年下滑，2012-2013年成交量以同比15%-20%的速度回升。
历史12月成交量为全年第2高： 当前市场环境与2010-2013年的市场环境相似，对比该历史阶段12月份的成交量来看：2011-2017这七年间，有五年的12月成交量环比涨幅在20%以上。对比2010-2017年各月总成交量对比来看12月份成交量仅次于3月份位居第二高。
预计12月将会“稳中略有增长”：2018年第四季度受到9月最新出台的公积金收紧政策影响，北京房地产月均成交量由1.5万套/月下滑至不足9000套/月，11月份预计全市二手住宅成交量在1.1万套左右。结合当前实际政策环境，预计12月北京房地产市场成交将呈现“稳中略有增长”的态势。
预计：12月新房“黄金期”
豪宅集中供应： 12月是新房供应的 “黄金”期，10月份以来许多项目（尤其是豪宅）集中放证。截止到11月25日，今年北京全市住宅供应59607套，相比去年全年上涨52.36%，其中豪宅供应3833套，相比2017年全年上涨26.84%.2018年10月1日-11月25日豪宅供应2365套，相比前9个月上涨61.1%。
新供应盘性价比高：年底新房集中供应，一方面为购房者提供了更多选择空间，另一方面，新房豪宅（单价10万/㎡以上）项目均位居南二环、南三环，加上不超过12万/㎡的单价，性价比颇高。即将开放供应的南二环限价房佑安府单价不到9万元/㎡，不仅量多且楼盘品质高，也是非常不错的选择。
开发商最优惠月份： 根据丽兹豪宅研究院过往数据显示，年底、月底均是开发商优惠力度大的时期，有迫切购房需求的消费者可以把握合适时机，看准下手。
图解：二手房市
政策收紧期：2010-2013年，政府连续出台限制性政策，北京限购政策及首付比例不断升级。从成交量变化趋势来看，每有新政出台的次月，成交量直接下降60%左右，在期间不出台新的政策的前提下，成交量会在连续下降3-5个月后开始小幅回升 ，与新政出台前成交量相比降幅收窄至40%左右。从价格趋势来看，成交价格会在调控的第3个月开始出现下降，历史最高降幅在15%左右。
政策利好期：2014年“9·30新政”提出“不认房、不认贷，七折利率回归”，调控3个月后成交量及价格开始上涨；2014年9月-2016年2月降息降首付，成交量与调控前相比最高上涨200%，价格涨幅相比调控前上涨60%左右。
历年成交量与价格趋势及政策变化，点击可看大图
根据房产政策的颁布和影响周期，我们将上图中的数据分为A/B/C/D四个阶段，以此分析各阶段政策变化对成交量价的影响如下：
A
国八条/京八条：二套首付提高至60%，北京限购升级
成交量：连续10个月持续下滑60%，第11个月开始回升，降幅收窄至50%；虽然2012年政策持续收紧，但 全年成交量仍保持稳定；
成交价：连续下降10个月，降幅约11.7%，第11个月后价格开始回升，连续12个月上涨20%。
B
个税按照20%征收，二套首付提升至70%
成交量：下滑54%（不含集中网签月），之后10个月持续稳定在同一水平；2014年经济环境影响成交量进入新一轮下滑，持续一年时间；
成交价：价格并无影响，调控一年上涨20%；到2014年成交量下滑，价格稳定。
C
下降首付及贷款利率，利好政策期
成交量：3个月后开始以20%的增幅上涨，12个月后达到最高涨幅200%；
成交价：3个月后价格开始上涨，以2%-6%的月增幅持续上涨，21个月后最高涨幅达到60%。
D
限购限贷限商持续收紧
成交量：持续下滑5个月，最高降幅75%，5个月后开始回升至调控前成交量高点的50%；
成交价：连续下滑10个月，最高降幅达到15%，10个月后开始小幅回升且稳定在一定水平。
据历史数据显示，政策调控虽具有周期性，但周期具有不规律性，与政策力度、频次及经济环境等息息相关，很难用“规律逻辑”或“经验逻辑”来做市场的预测。
总之，对于刚需消费者来说，“有需求的时间永远都是最佳时机”；而对于投资客来说，任何节点都有风险，而“稳”则是最低风险点
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