楼市风云变幻，各方专家悉数登场，在近十年对房价的预测分析中，前有经济学家某刀持续几年看空房价，结果被现实啪啪打脸。后有某房企老板志强同志，长期唱涨房价，那几年也实实在在的出现房价上涨。正因为房价的变化影响因素太多，且变化较快，近几年敢公开喊 出房价涨或跌的经济学家基本没有了，如果问他们对房价，对楼市看法，基调出奇一致。那就是稳中有变，分化为主。
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这一句话无论楼市怎么变化，总是有道理，说了等于没说。
最近在北京大学组织的一场关于房地产的会议中，招商银行研究院副总经理谭海鸣先生打破常规，公开表示2021-2025年房价普跌。他认为房价普跌的依据主要在于以下几点：
一、根据《老龄化、人口迁移、金融杠杆与经济长周期》CAFF50宏观模型分析，全球都在老去，中国速度第一。
我们在前几天也公布过人口相关的数据，对于老龄化到来其实已形成共识，60岁以上老人占比已超过15岁以下年青人的占比。原来国家统计局分析的人口高峰数据是2028年，但北京大学苏剑教授前几天公布数据为：2017年就是中国人口峰值出，大概是12.813亿。我们都知道，房价与人口高峰正相关，当人口总量下降之日，意味着房价下跌之时。
二、全球经济仍然低迷。全球经济的龙头美国同样面临人口老龄化问题，拉低住宅建造支出增速。另外，美国核心CPI已经持续低于2%目标，在未来一段时间也难以改善。当美国经济减速，也会带动全球贸易周期的下滑。美国进口PMI指数增速驱动日本出口增速起伏，而日本-韩国-中国形成一个亚洲出口的“涟漪”，三国出口增速高度相关，日韩领先中国一到两个月。
三、国家统计局公布的数据，三季度GDP增速只有6%，已经到了今年经济增速目标的下限。从明年的短周期看，经济潜在增速还会向下，各方面风险上升，需要果断行动，增开支、降成本、添动能。从短周期看明年，中国经济的“三驾马车”更是同时面临压力。
我们认为，尽管GDP增速只有6%，低于前几年，但是，总增速仍然在全球领先。当前经济由高速向高质转变的过程中，房地产已经开始让位于高科技、人工智能、大数据领域。
四、“房住不炒”已经发挥了作用，这一轮房地产的下行周期比前几轮都长。现在需要中性的、分城施策的房地产政策。对那些风险暂时不大的城市来说，连续的下行周期可能使房价已经接近底部。风险大的城市，需要拉动房地产的消费才能稳定市场，稳定税收，稳定增长。保持经济稳定增长，是国民信心的基础。必须勇于行动，但行动有前提。在困难和挑战面前，我们从来不缺乏勇气。
谭海鸣先生认为，房价下跌5年后，一线城市房价还能创新高，二线城市房价还能回归2020年水平，三四线城市则再也回不到当前的好时光了。
从当前楼市的真实表现来看，和谭海鸣先生分析的基本一致。本周就有三大全国排名前十的房企开展大规模的打折行动，有要求8.5折出售，也有开出极端低价4.5折甩货，还有房企要求全员营销，每人必须卖一套房子，不卖出去就自已买，以完成回款压力。除少数几个城市外，一场轰轰烈烈的房价优惠正在启动。
难道谭海鸣先生预测的“
2021-2025年房价普跌”提前了吗？閱讀更多 房產樂訊 的文章
