先界定下本文的概念，白领指的是有闲钱有志于房产投资的都市新中产，财务自由的老板们请自动略过；炒房其实也就是资产配置的概念，现在房住不炒深入人心，限购限贷piapia打脸，买房其实也就是一种资产保值升值的一种方式，如果把买房升值这件事做的更好，本文就是在论述这件事。分两块讲讲，一块是概念，一块是实操。
一、概念
先看一个比较，一套房房价总价从400万涨到了700万，另一套房总价从200万涨到了400万，哪个更加成功？有些人会说前者，因为涨幅金额大，有些人会说后者，因为涨幅比值高。
上面两个案例，实在看不出谁更成功，为什么？好的投资，看的是两点：1、自有资金投入的投资回报率；2、自有资金何时能回来。
放在房产投资上面，其实就是以下几点：
1、 你的杠杆是多少
100万的房，涨到150万，如果你是全款，相当于出资100万，赚50万，就是50%的收益率，如果你是50%的首付，就是100%收益率，如果你是20%的首付，恭喜你，你只花了20万，就赚了50万，你的收益率是250%！不要管贷款是多么贵，除非你借的是10%以上的高利贷，不然贷款的利息真的是沧海小浪花，能借出来就好了。当然，杠杆越高风险越大，房价如果要跌，你跪的也很快。
2、你买的房变现能力有多强
买了房如果只是账面上在涨，但如果卖不掉或者不能卖，又有啥意义，纸上富贵而已。你可能会问，房子怎么会卖不掉？很抱歉，看看现在的上海也看看前几年的三四线，潮起潮落，风向总是会变的，所以选房很要紧，要买那种大众接受度高的房产：学区、轨交、次新，毕竟卖的时候，涨跌已经不重要了，卖得掉才是关键。现在又有很多地方出现了限售，根据房价波动的尿性，这几年要么滞涨要么暴涨，限售一出，其实就是让买房人也穿越一整个周期，把暴涨阶段和滞涨阶段的不同涨幅匀一匀，变成平均涨幅，但是你的自有资金回来就很慢了，限售期内一直沉淀，就和买了一个定存的理财产品一样。沉淀时间过长，也不算是一个好的投资。
二、实操
讲完了概念，再讲实操。先记住吧，鱼和熊掌不可兼得，心态要好。简单起见，把实操分为激进型和保守型。
1、激进型
四个字：买便宜货。
理由很简单，房价太高，只有便宜的房子才能让大部分国人接受的起。所以可以看到，近年来表现最好的房产其实都是低总价的房子，入圈门槛低，特别是很多三四线城市的房价从均价3000元/平的房价一两年内跳涨至8000元/平，相对于不少二线城市均价从8000元/平涨到15000元/平来讲，倍数高的多，配合三四线之前那波的二成首付和契税减免，简直就是空手套白狼。一二线城市市区和郊区也是这个情况，如杭州的大江东，16年年底房价5000元/平，现在15000元/平，涨幅秒杀全杭州。但是安全度来讲，这种低价房的变现能力其实并不强，短期内的暴涨必然有投资客云集带来的泡沫，未来你的出货要和其他投资客一起，压力不小的。
但是，账面是真好看。
2、保守型
曾有一个公众号说过买房的四大金刚，我觉得非常到位：学区、地铁、三房、次新，拥有这四个条件，你可以笑傲一辈子，这种房是很多家庭的终极置换目标，肯定卖的掉，抗跌。
但是，这种房子真的很贵啊。
什么时候适合用上保守型的策略，首先你得在一线城市，房票非常有限的时候，其次你得有钱，三是你最好用点杠杆。
100万的房涨到200万，大家都买得起的。1000万的房要涨到2000万，似乎和普通人无关了吧。所以可以看到上海的房价涨幅呈现出一个很有意思的变化，以内中外环为例，2012年的时候差不多是4-2-1（内环4万、中环2万、外环1万），2013-2014年变成5-3-2，2015年变成6-4-3，2016-2017年变成9-6-5。外环的涨幅秒杀内环，而且内中外环的房价不是按照比例往上跳，而是按照各加1万往上走，最近大热的杭州房价走势也大体如此。原因是什么，就是购买力的限制。但是2016年之后内环的房价也有个跳涨，理由其实也是因为随着中外环的房价上涨，与内环的价差缩小，置换难度变小导致。作为置换链的顶端，虽然价格贵了点，涨幅小了点，但是我看得到我的客户们，我充满信心啊。不像远郊房，市场不好的时候打折都卖不掉，市区房的流动性还是不怕的。
3、号外：政策型
现在二线城市一二手房倒挂严重，有很强的套利空间，政府给了白领们一个稳赚不赔的改善住房的机会，都去摇摇号呗。
讲了那么多，其实还是需要买房的人注意自身的压力，毕竟生活才是最重要的，适当给自己压力是需要的，但不要赌，现在政策不稳定，不要把家庭的救急钱沉淀在房子里就好，但是相比股市、理财，房产还是一个比较稳定的投资方式，祝各位发财。
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