裁判要点
房屋买卖合同中关于迁出户口的约定属于合同的附随义务，基于合同的主要义务已经履行完毕，对违反迁出户口一方，法院将根据合同的约定判决违反该义务方承担违约责任。
基本案情
2018年6月19日，林xx与卢x、李xx、佛山市顺德区xx物业代理有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定林xx向卢x、李xx购买其位于广东省佛山市顺德区的某处房产，成交价为380000元，林xx在签订该合同之日向卢x、李xx支付定金30000元，2018年6月26日支付定金20000元，在2018年8月19日前办理过户手续的同时支付第二期购房款150000元，第三期购房款180000元通过银行按揭贷款方式支付；卢x、李xx必须在2018年8月19日前将该房产内所有户口迁出，并同意在第二期购房款中预留30000元作为迁出户口的押金，中介方在查询全部户口已迁出后三个工作日内由林xx全额无息退给卢x、李xx；逾期15日未迁出，押金归林xx所有，如因未按约定时间迁出户口使林xx受到损失按成交价5%每日计算。该合同签订后，林xx按约支付购房款，卢x、李xx亦配合林xx办理了房产过户手续。林xx表示，因为相信卢x、李xx关于该房产地址无入户的陈述，所以在履行合同过程中没有预留30000元押金，而是支付了全部购房款380000元。之后，林xx向广东省佛山市公安局查询发现该房产地址已入户，遂委托广东xx律师事务所向一审法院递交诉状提起本案诉讼，并为此支出律师费5000元。
法院判决
涉案《房屋买卖合同》约定卢英、李镜相同意在第二期购房款中预留30000元给林楚卿作为迁出户口的押金，因卢英、李镜相原因导致户口逾期15日未迁出，押金归林楚卿所有。由此可见，上述条款中的押金性质实为违约金，双方约定卢英、李镜相逾期迁出户口应承担违约金30000元的违约责任。一审判决综合考虑卢英、李镜相违约后及时履行迁出户口的合同附属义务、合同主要义务已依约履行完毕等，在卢英、李镜相主张违约金过高的情况下，酌定卢英、李镜相向林楚卿支付违约金10000元，已均衡考虑违约方过错情节及程度，并均衡双方利益，公允合理，本院予以维持。林楚卿、卢英、李镜相的上诉主张均理据不足，本院不予支持。
律师说法
对于学位购房的购房者，在房屋买卖合同中，建议增加卖方迁出户口的义务，不仅要明确具体的迁出时间，也要约定明确的违约责任，以督促卖方及时将户口迁出。
閱讀更多 winnie律師 的文章
