清明小长假伊始，功夫君收到消息：祖庙盘普君华府II推出10套特价单价，全是96㎡三房，带装修低至21XXX元/平起，先到先得！
是真抵还是噱头？功夫君到现场走了一趟。
4个月降价30万，特价房下调约3000元/㎡
了解得知，该盘售卖的依然是首批货源——3座，该楼栋西临近岭南大道北延线，楼高30层，两梯六户设计，主打96-120㎡三至四房。
▲项目沙盘模型
销售称确实有特价单位，但21XXX元/㎡的单位昨天已经卖出了，都是3-4楼的低楼层单位，现在剩下的单位价格接近2.2-2.3万/㎡，高中低楼层都有。
销售给功夫君算了两套低楼层不同朝向的单位价格，整体来说，西北户型总价更低，具体价格如下：
有趣的是，功夫君发现了一套特价房源，相对于去年松限政策首天（11月30日），总价下调了约30万，单价下调约3000元/㎡。
经纬研究中心数据显示，项目去年10月下旬首次开卖，采用自然推售方式，均价2.4-2.8万/㎡，当日成交约46%（约80套），此后价格一直坚挺，这次让利幅度大。
销售表示，目前剩余特价单位不多，仅周末两天推出，周一即恢复均价至2.5万/㎡。
链家数据显示，项目早期组团——普君新城、东苑、悦园二手房源较多，交投活跃，三房总价稳站200万以上，根据组团年限不同，均价从1.7-2.2万/㎡不等。
社区体量小，配套成熟学区不错
项目自2009年拿地，剩下约60年产权，开发商深耕本土区域，在本地人当中口碑尚可，最后一个组团产品力明显提升。
普君华府II小区面积不大，规划有5栋楼，其余4栋楼高49层，3梯6户设计，均已封顶。
96㎡为三房北向户型，竖厅设计，动静分区，有独立玄关；客厅开间3.7米，主卧飘窗开间达3.25米，采光面大；明厨明卫，通风良好。
▲96平三房户型
北面阳台可望岭南大道北延线和新人民公园，低楼层可能有点嘈杂。东北向户型与在建中4座楼距小，西北户型靠近大马路，各有优势劣。
▲东北向户型景观
▲西北向户型景观
交标方面也颇有诚意，如门禁人脸识别、一键呼梯、智能猫眼、网络摄像机、智能马桶等智能家居，厨房凉霸、净水器、洗碗机；天花与筒灯、电视背景墙等升级装饰。
销售表示，二期未来将与一期地下车库连通，小区地面设施可共用（包括泳池、康体设施），一定程度上缓解了二期园林体量少的缺陷，物业费也比一期低，仅2.7元/㎡/月。
▲项目周边居住氛围
教育资源方面，二期属于普西居委，未来入读九小和三中（一期对应的是一小和十中），在本土佛山人眼中，前者的教育水平更优质。
周边配套方面，3公里范围内便是祖庙商圈，1公里接驳普君北路地铁站，周边商超、休闲公园、医疗资源均满足基本生活需求。
销售表示，开售以来，不少一期业主过来购买置换。
▲清明小长假首日人气
功夫君小结：
一个月前功夫君探春，朝安金茂悦99㎡三房单价最低2.3万/㎡，碧桂园岭南盛世131-147㎡折后单价约2万/㎡。
对比来看，普君华府II这次让利空间足够大，且可选楼层也不差。功夫君看房前后，约碰到有10台客户看房。
值得一提的是，自去年底岭南大道北延线通车和新人民公园落成后，项目周边环境有了质的提升。
不过，小区面积小、居住密度大，也是让不少购房者犹豫的原因之一。
截至功夫君发稿时，项目销售发朋友圈表示，已售出多套特价单位。这个价格是否真的能打动购房者入手呢？让我们拭目以待。
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