文 ✎ 林夏淅
自古居不易。
事關“衣食住行”中花銷最大的“住”，長租公寓在時代洪流和資本追捧中站上了風口。幾年成長後，長租公寓規模日益壯大，卻也陷入愈來愈深的虧損泥潭，爆雷亂象頻發。
眼下上百萬間的長租公寓，早已與龐大的租戶群體和金融機構深度綁定，一旦爆雷，租戶們成了最大的“犧牲品”。
在複雜難解的背景下，長租公寓迎來了史上最嚴格監管。
12月25日，住建部等六部委發文，明確了“租金貸”收入佔比不能超過租賃企業租金收入的三成等。
對於目前還處於大規模虧損狀態的長租公寓企業而言，這無異於當頭一棒。
01
“二房東”難賺錢
“二房東”的生意成為國內又一風口後，中介、開發商等蜂擁而入，不過風口很快成為風口浪尖。
從規模上看，中國目前的長租公寓企業，大多屬於“中介系”，如自如、青客公寓、蛋殼公寓等，以輕資產的投資模式為主，通過租賃協議從業主手裡獲得零散房源，進行統一改造裝修後，配以運營管理及服務，然後轉手出租，賺取的是房租差價和服務費。
數據顯示，赴美上市的“中介系”代表蛋殼公寓和青客，2019年三季報分別虧損25.15億元和3.73億元，較上年同期虧損分別擴大109.35%和15.12%。
偏重資產操作的“房企系”這一頭也並不順利，龍湖冠寓原CEO韓石曾於2017年表示，三年內不考慮長租公寓的盈利問題，萬科總裁祝九勝也曾表示，長租公寓在經營上確實存在壓力，但即使虧損也會在股東可接受的範圍內。
可以說整個長租公寓行業，都還在摸索著前進。
從已有數據來看，過高的成本和有限的收入模式，是“中介系”虧損的直接原因。
以蛋殼公寓為例，其2017年、2018年和2019年1-9月（以下簡稱“近三個報告期”）總成本佔收入比重分別為141.7%、151.8%和151.3%，其中租賃成本、利息支出、折舊攤銷和銷售費用成為大頭。
首先是佔比最大的租金成本，即向業主支付的租金。蛋殼公寓近三個報告期的租金成本不僅絕對值大幅增長，佔收入比重也在不斷提高。目前接近90%的比重，基本上已經將盈利的可能扼殺在了搖籃裡。
都說瑞幸咖啡燒錢，但長租公寓真正燒起錢來，也毫不遜色。前者一杯杯咖啡的送，後者則一間間房的貼。
這樣的局面，主要是在前幾年野蠻生長時期，大量長租公寓企業採取“高收低租”的不合理競爭方式，以高於市場行情的價格從業主手裡獲得房源，再以低於市場行情的價格租出去，搶佔市場份額的同時，也壓縮了自己的盈利空間。
佔收入比重15.9%的利息支出，是“中介系”的另一個難題，而融資模式上的差異，是這個問題的關鍵。
美國已經成熟的長租公寓企業EQR和AVB，長期維持40%-50%之間的資產負債率，國內蛋殼公寓和青客當前的資產負債率卻分別高達99.83%和132.83%。負債中除了大額預收賬款，銀行借款也是居高不下。
年報數據顯示，三個報告期末，蛋殼公寓借款總額分別為9.38億元、30.73億元和47.01億元，其中短期借款和將到期的長期借款佔借款總額的比重高達80%至96%，相比於長租公寓的經營週期，屬於嚴重的“短貸長投”。
採取輕資產投資模式的“中介系”，目前只能通過風投股權融資或者以未來的租金收入發行ABS進行融資，金額和渠道都十分有限，資金成本和資本結構自然受到影響。
但這是一個短期內難以解決的問題。
佔比15.8%的折舊攤銷，指的是蛋殼公寓拿到房源後進行的前期裝修投入，在既定協議年限內的分攤金額。
相比“房企系”集中式長租公寓的裝修投入，“中介系”由於房源分散，且各個戶型和房屋具體情況不同，在裝修過程中的改造需求也不盡相同，規模效應帶來單位成本下降短期內還很難實現。
鏈家曾表示，當前每年裝修分攤佔收入的比重在15%左右，與蛋殼公寓的數據十分接近，說明當下頭部“中介系”在這個問題上區別並不太大。
從結果來看，以前由房東分散承擔的房屋裝修成本、空置成本和宣傳成本，被集中、放大之後，“二房東”似乎成了一門不賺錢的買賣。
而這種“不賺錢”的結果，反過來催生出了更多的問題。
02
“租金貸”急剎車
在整個過程中，“租金貸”和預收租戶的房租，成為企業“續命”和擴張的關鍵。
以蛋殼公寓為例，公司與租戶簽訂合同時，會通過更低的月租金鼓勵其使用“租金貸”作為付款方式。租戶在支付首月房租後，向合作銀行申請一筆金額為11個月房租之和的貸款，申請成功後，銀行將貸款一次性打給蛋殼公寓，租戶每月向銀行償還貸款，蛋殼公寓則定期向房東支付租金。
對蛋殼公寓來說，提前收到而尚未支付給業主的那部分房租，就成為了一個巨大的資金池，體現為“預收賬款”。
蛋殼公寓招股書顯示，截至2017年末、2018年末和2019年9月末，蛋殼公寓從金融機構獲得的預收款分別為9.37億元、21.27億元和31.57億元，從居民手中獲得的預收款則分別為2.06億元、2.8億元和7.94億元。
這樣的好處在於，手頭不太寬裕的租戶，不用因為押一付三、押一付六而一次性掏出大量現金；而蛋殼公寓，則可以用這部分“未來的房租”作為槓桿，用以增加房源、投入裝修，擴大業務規模。
但問題在於，一旦長租公寓公司因資金鍊斷裂而無力向業主支付房租，那麼業主就有權將租戶“掃地出門”，而此時的租戶不僅面臨重新找房的問題，很可能還需要繼續向金融機構償還分期貸款，否則自己的信用記錄將受到影響。
在這樣的風險和質疑聲中，“中介系”在2018年開始頻繁爆雷，從上海的“愛公寓”開始，到好租好住、愛家愛、優租客、愷信亞洲，再到杭州鼎家和咖菲貓，皆是在資金鍊斷裂後出現運營危機，租戶成了最大的受害者。
跑路的跑路，交接的交接，長租公寓市場一片狼藉。
經歷一輪洗牌，頭部玩家試圖流血上市，拓寬融資渠道。其中青客已經成功赴美股上市，蛋殼公寓也早已提交了招股書。
亂象之下，監管出手。
12月25日，六部委出臺文件，控制租金貸，防止形成資金池。例如，不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求租客使用“租金貸”，同樣不得以租金分期、租金優惠等名義誘導租客使用“租金貸”。
文件明確，“租金貸”收入佔比不能超過租賃企業租金收入的三成。
而從蛋殼和青客的數據推測，2019年前9個月，蛋殼租金貸佔收入的比重（以從金融機構、租戶手中獲得預付款數據簡單測算）大致為80%，而青客2019年上半年為69%，都大於三成。
監管的這一要求相當於掐掉了“中介系”很大一部分的收入源頭。如果說原來的虧損是“流血”，那此後的虧損，怕是要以“血崩”來形容。
03
“流血後遺症”
為了擺脫虧損，長租公寓企業在提高收入和降低成本上其實下了不少“功夫”。
對提高收入來說，最重要的“n+1”，即增加隔斷房，讓每套房出租的房屋數增加，即使每個房間的租金有所降低，但收到的租金總額是增加的。
這種普遍存在的隔斷房，在市場上卻一直飽受爭議。雖然單間的租金有所下降，經濟條件有限的租戶，能夠以更低的價格租到心儀的房子；但由於居住人數增加，提高了該區域的居住密度和管理難度，改變房屋結構也會帶來一定的安全隱患。
2017年底，大興火災之後北京多次推動拆除違建的隔斷房。
自如的業務員小澤告訴市界，今年7月份開始，天通苑、回龍觀地區開始大規模拆除隔斷，成為繼2017年大興失火、大規模隔斷房被強拆後的又一次嚴格整頓。
蛋殼公寓針對隔斷房的問題，在今年12月3日回應稱，一直在配合相關部門要求積極自查自改，並及時做好租客的安置工作。
除了“n+1”之外，每年漲房租，是“中介系”提高收入的另一個重要方式。
公開信息顯示，蛋殼公寓和青客在與業主簽訂租房協議時，合同期限分別為4-6年和5年以上，而與租戶簽訂的租房協議，期限通常為1年。這期間，“中介系”在鎖定了自己成本的同時，必然也希望每年可以有一定上漲租金的空間，以此提高租金差價，帶動收入水平。
但每年的房租是不是能夠順利實現一定漲幅，還得看租約到期時的經濟形勢。
租戶小王告訴市界，自己在蛋殼公寓的租約本應於今年10月到期，因為懶得搬家，有續約的打算。但卻被蛋殼公寓管家告知，如果續約，租金和服務費都將有所上調，合計每月將增加約300元的支出。
一個月後，小王發現自己似乎碰上了租賃淡季，不僅自如和蛋殼公寓的房源價格普遍有所下調，還再次接到了蛋殼的客服電話，被告知可以不用上調租金，按原價續租1年。
看來這一波長租公寓漲價計劃，暫時被行情壓了下去。
除了提高收入，“中介系”在降低成本方面，也頗有一番努力，但不幸的是，房屋質量成為了直接的犧牲品。
在獲得房源後，“中介系”會先統一進行改造裝修，這部分材料優劣暫且不論。此後一定時間的通風期，在成為改善空氣質量的必要條件時，卻也在無形中增加了企業的投資成本——空置期每多一天，“中介系”就少收一天房租。
2018年8月，一篇《阿里P7員工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章在網上熱傳，將自如房甲醛超標的問題推上風口浪尖。
先後就職於蛋殼公寓和自如的業務員小東告訴市界，現在自如的房源都需要嚴格遵守30天的通風期，但他所瞭解的其他“中介系”，由於沒有曝出過這麼大的新聞，所以並沒有留置30天的通風期，貼在門上的“已檢測”很多隻是做做樣子而已。
一邊是虧損的企業，在想盡辦法提高收入、降低成本，另一邊則是普通的租戶們，需要被維護的切身權益。如何平衡，成為一個問題，但絕不能通過惡意損害租戶利益得以實現。
04
“止血”之路漫漫
從近三個報告期的數據來看，蛋殼公寓的虧損不管是絕對值還是比例，都還在擴大，青客的虧損比例雖然有所收窄，但仍高達41.55%，距離實現盈利都還有很長一段路要走。
自如業務員小東告訴市界，2018年“迴天計劃”之後，新收房源再加隔斷，一旦被舉報查處，企業和業主將分別被罰款5萬元和3萬元，代價慘重。
在這樣的政策壓力下，自如內部提出了“止血計劃”加以應對。內容主要包括兩條：一，與業主協商降低房租，否則毀約賠款；二，部分地區停止收房。
近期媒體報道，包括自如、蛋殼在內的北京多家長租公寓企業要求房東降價。
但“止血計劃”終究只能作為短期內的應急方式，長期來看，要想實現盈利，這些還遠遠不夠。
在理想狀態下，隨著自如、蛋殼等“中介系”的發展壯大，將能夠在達到相應規模後形成一定的品牌效益。屆時，在良好的口碑和服務的基礎上，機構在與業主的談判中將處於更加優勢的地位，一定程度上能夠降低租賃成本。
其次，“中介系”企業在摸索過程中逐步形成規模化、標準化的運營模式，也將能夠提高運作效率，在多個環節控制成本，降低管理費用、開業前費用和前期的裝修費用。
再者，經過幾年時間的消費觀念培養，租賃市場將更加成熟，消費習慣也已經逐步養成，銷售費用將有所回落，穩定在一個合理的水平。
除此之外，相比目前僅依賴房租差價和管理費用作為收入來源，“中介系”需要利用逐漸龐大的租戶群體，作為重要的流量和資源，提供更多的增值服務，尋找更多贏利點，實現租金回報率的提升。
但以上種種“理想狀態”的實現，需要一個漫長的積累過程。現下日趨嚴格的隔斷房管制，以及六部門剛剛印發的文件，都在拉長“中介系”面前那條通往盈利的路。
相比之下，美國兩家公寓地產投資信託公司AVB和EQR，每年40億元至60億元的盈利，中國的長租公寓企業既有十足的動力，也有慘痛的對比。
根據EQR的數據，其目前回報率8%左右，大約12.5年能夠收回成本，之後開始為純盈利。
雖有前人指路，但因為投資模式的不同，難以實現“站在巨人的肩膀上”，只能通過不斷試錯，摸索出一條新路。
只是，留給“中介系”的時間，似乎已經不多了。
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