烏魯木齊的房價能不能降下來？

未雨綢繆7

不會降下來，看看新疆這些年的發展就知道了，烏魯木齊作為新疆的首府城市，其房價可以說是新疆房價的代表城市，房價跟經濟情況成正比。

從新疆的GDP總值和漲速可以看出，新疆這些年的經濟是穩定持續增長，年均增長9%跑贏全國平均水平7.3%。簡單點來說就是大河流水小河滿，只有新疆整體經濟呈現向陽的走勢，人均收入、物價才能響應的穩定增長，包括房價。

烏市的新房均價目前是7482元/平米，近一年的房價也基本是一路上漲，比去年同時期漲了12.22%。數據上可以看出新疆的房價目前處於歷史最高點，受此次政策面的調控肯定會進入調整期、房價會漲跌浮動不大，也是市場的自我調節。這個時間不會太長，後續上漲底氣充足。

房中房

烏魯木齊的房價能不能降下來？這個問題的答案按下不表，先來看看這座城市去年房價漲了多少。

烏魯木齊是新疆自治區的首府，在西北地區5個省/自治區中省會/首府中，實力僅次於西安。房價長久以來都保持的非常穩定，但去年卻漲了不少。

根據中國房價行情跟蹤數據顯示，烏魯木齊2017年1月份的住宅價格為6560元/平方米，到了2018年1月份，這個數據變成了7282元/平方米，漲幅高達11%，可以說是創了新疆房價漲幅史了。那麼，是什麼原因造成了這個地處西域的城市房價大漲呢？

烏魯木齊房價上漲，其實是跟漲、補漲。是在東部、中部等熱點城市紛紛進入調控模式後的補漲。當然，造成這波上漲的根本原因是棚改。

2017年烏魯木齊進行了較大規模的舊城改造，城南的那些自建房、老樓房都是選中改造的目標，都在進行拆遷補償工作，而且只補錢不補房，這些拆遷戶拿著拆遷款就去購置新房，一下增加了大批的剛性需求，刺激了烏魯木齊房價上漲。

這就是為什麼說棚改是刺激三四線城市房價上漲的動力。

那麼烏魯木齊房價會不會下降呢？烏魯木齊是新疆首府，經濟和人口增長雖然相比於東部差了許多，但還不錯，如今有趕山了“一帶一路”政策，未來的經濟發展值得看好。但烏魯木齊地廣人稀，房價沒有上漲的基礎，因此後續不可能再大幅度上漲了，有可能會進行稍微的調整，然後每年的通脹和經濟推動下，保持微幅上漲。

天天說錢

這個在問題以前回答過N次，烏魯木齊的房價，降的可能性非常小，即便是間歇性地小幅降，也會很快反彈迎來更高漲價，烏魯木齊的房價，這兩年高歌猛進，後面至少在兩三年內，還會繼續漲，預計漲到1.2萬後，烏魯木齊房價既不會再有較大幅度的增長，但降的可能性也很小，即便是再漲，撐死也是1.2萬到頭，再漲，沒人買了，老百姓買不起啊。 即便是降，也不會有大幅度降，最多會間歇性地小幅下跌。

所以，大家不要抱著烏魯木齊房價會有大跌的想法，但也不要覺得烏魯木齊房價會一路高歌狂漲，達到1.5萬+或兩萬。

之所以說烏魯木齊房價三兩年內不會降，有以下幾個因素:

1、整體來說，烏魯木齊的房價還保持在市民承受範圍內，處於政府可控範圍內。烏魯木齊目前二手房均價在7500元（預計，官方公佈不一定真實）、新房均價8500元（預測）左右，這個房價跟全國省會城市相比，屬於偏低（西北五省排名第三），屬於老百姓能購買範圍內。

2、房產大鱷紛紛進入烏魯木齊跑馬圈地，大規模開發房子，帶動首府房價急速上升。目前，入駐烏魯木齊的房產大鱷有碧桂園、恆大、萬科、綠城、富力等全國房產大企業。全國前十房產企業，有七八個都入駐烏魯木齊了，大量房地產開發，必將拉動烏魯木齊的購房市場和需求，必然導致房價上漲，所以，基本不會降。

3、烏魯木齊的人口+老百姓的購買能力。烏魯木齊人口雖然這幾兩年有較多流出，但依然是全疆各城市最多，人均收入也是除油城外，全疆最高，因此，在人口對房子的需求，以及購買能力方面，烏魯木齊人民還是有這個能力的，有的人一家甚至好幾套房。所以，降的可能性幾乎為零，

4.烏魯木齊基礎設施變好，不僅不會降還會漲。這幾年來，烏魯木齊的基礎設施確實得到了較大改善，不管是道路出行、交通出行，還是城市軟硬件，變化很大，城市變得越來越好。尤其是斷頭路打通、高架橋修建、城市靚化等，讓這座城市變化很大。今年烏魯木齊還要實施十大民生實事，尤其是改廁工程、泊位工程、綠園工程、暢通工程等，都會讓烏魯木齊硬件設施變好，必然讓房價不僅不降，還會漲。

靚化後的光明路

正在修建的克南高架橋二期

5.烏魯木齊地鐵即將投入使用，也會拉動沿線房價上漲，所以，房價不會跌。

烏魯木齊那些事兒

從我工作的角度來說說我的看法。

1.縱觀全國，房價都是漲的，我一個朋友湖北荊州，三線城市，房價從16年5000現在是1萬2左右，當然，也有便宜的，地段不是很好，但是不會便宜太多。成都17年房價整體翻了一番，房價上漲已經從一線開始像二三線蔓延。

2.烏魯木齊屬於二線，西北五省除了西安我覺得下來就是烏魯木齊，蘭州去過，感覺不如烏魯木齊，西北的房價，蘭州高過烏魯木齊，大概在10000了，西安就不畢說了，烏魯木齊房價我個人猜測應該會在12000-15000之間。去年我讓我侄子買的建機院裡高層，7000，房子全部賣完，二期開盤12000我當初猶豫沒買，都有點後悔，西山德源團購房，房產公司不給房，3800閒賣便宜了，有可能毀約，九鼎紫金花園，現在也是5000多，不管有沒人買，成交量怎麼樣，但是整體上漲已成事實，加上新疆特殊情況，拆遷，動輒上千萬，我認識的就是買房子，買了房子買車，要不那些錢幹嘛，觀園路，水區的，我同學水區創博公司的，據他說，他們哪裡拆遷戶，都是2.3套的買，大家想想，第一代有出租車的不就是城市周邊的農民開始買的嗎？

3.從專業上來講，我屬於房產公司，建築企業接觸的多，首先從房產公司來說，拿地成本越來越高，如果有拆遷，你們看看有沒有像內地那樣黑道入場的，沒有吧，烏魯木齊拆遷一般都是1:1.2給過度費，裝修費，如果不要房那就折價，價格都是按照市場價，珠江路三建小區兩棟樓，按照9000元一平賠付，我說這些就是說房產公司費用在上漲，還有一些別的費用，我就不說了大家自己理解。

第二點，建築類人員工資，技術類都是年薪，基本上是10萬＋，人員工資也是一筆大的開銷。

第三點，建築企業工地上小工一天至少200，大工300旺季貼磚抹灰的電焊都在500有時還沒有人，我見過很多四川兩口子，先表揚下四川人能吃苦，女人當小工，兩口子一年可以有10幾萬，不光是建築工程人工張，現在普遍人工工資再漲，華凌店裡打工的，每個月4000找不到人，有些都給到5000了，從這個側面來說，建築材料那個不是人工做出來的，＋上最近大開發，剛才現在都在5000了吧，紅磚一塊都1塊多，所有的都在張，高層人工一平530到550，不包括門窗和外牆，預算也得2700左右一平，如果加上拿地等等費用，至少也得6000左右吧，小區還得有免費配套，企業還要賺錢。

4.個人認為，從國家的層面上來講，只是穩定房價，不讓他又大的波動，但是打壓不現實，國家也沒錢，也需要這架馬車做出奉獻，房價下跌影響太大，銀行，建材，地方財政等等以及相關人員的就業，會產生一些列社會連鎖反應，再回頭看看國家調控了那麼多年，跳一次漲一次，房價降，不是最近10年的事，我個人認為，房價穩定，漲幅不太大，工資漲，相對而言房價漲得不多，這是國家想達到目的。但是就個人老說，剛需，就買，否則永遠都在後悔，投資也買，最起碼保值變現快，只是個人看法，沒房有氣別罵髒話哦，謝謝。

羽化雨freebird

房價漲跌，一方面供需關係，另一方面人為炒作，為啥2017年8月開始，烏魯木齊各區縣房價開始增長，所有烏魯木齊人都知道，政府老城區改造，600億的投資那都是真金白銀，以往改造會採取置換跟現金方式補償，這次全都以現金方式補償，在沙區、天山區的部分拆遷戶房屋原本佔地面積小，補償金置完房產後，所留不多，水區、新市區、米東區拆遷戶基本都可以算做拆遷大戶了，佔地面積大，樓層高，評估價都是幾百萬，父母手裡有錢就習慣性要給子女置辦一些房產，他們是在提前消費剛需。2017年6月，烏魯木齊新建商品房均價6500，二手房中2000年到2005年的老小區房子5000也有成交。現在部分商品房均價8k到10k，大家覺著很貴了，那些在2012年左右買房的人最清楚，他們當時買房就是這個價，那時候烏魯木齊還出過限購令，在2014年6月開始烏魯木齊房價停漲，房屋銷量減少，存量還在增加，價格開始回落，一直持續到去年老城區改造前，最撓心的應該是這部分人。隨著老城區改造計劃，供需增加，各路媒體的渲染，烏魯木齊本地房產商跟中介就開始了起價，讓部分還未買房的剛需一族和想換大房子的群體開始緊張，加緊在房價漲的更高前買房，還有些人認為烏魯木齊是個二線城市，手頭有錢投資性買房，不過對於一個人口不超過600萬的城市，二線有些誇張。三年拆遷後，資金流減少後，誰能來繼續堅挺房價？如果手上房產是2008年以前的房產，就要警惕了，隨著房齡的增加，銀行的評估價值會減少，房齡15年是一個坎（學區房除外），建議此類房主最好做出置換，因為一個10年房齡的小區，畢竟會在設計上有所缺陷。

霍元甲109

烏魯木齊房價下跌？別想了。

最近跑遍了烏魯木齊的售樓中心，對行情有了初步瞭解，就目前而言，烏魯木齊的房價不僅不會降，還會穩步上升。比如高鐵片區，我基本每個售樓中心都去了，基本情況給大家說下：萬達早已告罄，二手房都到11000元/米²，這還是最便宜的。寶能城，

不可思議吧？記得去年的時候，小綠谷才8000元好像，今年直接就翻倍了。隨著烏魯木齊建設步伐的加快，估計房價也是水漲船高。

所以，想買房的同志們，儘快入手吧！別讓全款變成了首付~

畫冰

摘要：　12月18日,國家統計局公佈了11月份全國70個大中城市住宅價格變動數據,其中,烏魯木齊新建商品住宅價格環比上漲1.9%,同比上漲6%;二手住宅價格環比上漲1.8%,同比上漲8.6%。截至目前,烏魯木齊新建商品住宅價格已經連續10個月環比上漲,11月漲幅最大，領漲全國。 　　12月18日,國家統計局公佈了11月份全國70個大中城市住宅價格變動數據,其中,烏魯木齊新建商品住宅價格環比上漲1.9%,同比上漲6%;二手住宅價格環比上漲1.8%,同比上漲8.6%。截至目前,烏魯木齊新建商品住宅價格已經連續10個月環比上漲,11月漲幅最大，領漲全國。二手住宅價格連續8個月環比上漲,11月漲幅最大。同比方面,11月份也是今年以來同比上漲最大的月份。 　　專家表示，烏魯木齊市場明顯是第四季度較為火熱的城市，近期表現較好，同比增幅拉昇比較大。在房價降溫的大背景下，烏魯木齊樓市為何依舊如此火熱？ 　　究其原因，主要有以下幾點： 01 被看好的城市發展前景 　　伴隨著“一帶一路”的發展機遇，新疆就位於這條“路”的中心，可利用國內、國際兩大市場、兩大資源，對內擔負著連接和建設這條經濟帶的重要使命；對外鏈接著亞太經濟圈和歐洲經濟圈。這一戰略的提出時機，對新疆而言，無疑是重大歷史機遇。 　　而大交通建設則促進了烏魯木齊與國內外的溝通。2014年蘭州烏魯木齊高鐵開通，新疆正式進入高鐵時代。同時庫爾勒的南道路、哈密北屯、吐庫二線等一批鐵路項目將建成投產，新疆鐵路營運里程由4393公里增加到6152公里。 　　新疆還與哈、吉、塔、巴、蒙5國開展國際道路運輸雙邊合作，開通國際道路客貨運輸線路107條，國際道路運輸企業達80餘家、車輛超7000輛，初步建立起以烏魯木齊為中心、以沿邊地區為節點、以邊境口岸為前沿、向周邊國家輻射的國際道路運輸網絡。 　　天山北坡城市群、烏昌都市圈等大規劃，老城區改造項目等一系列城市發展的重大利好，讓全世界的目光聚焦烏魯木齊。 02 超值的房產價值窪地 　　烏魯木齊房價與周邊其他城市相比仍處於價值窪地。環顧周邊同等量級城市，烏魯木齊房價一直處於與其中心城市地位不匹配的“低谷”狀態。根據中國房地產業協會旗下行情平臺發佈的數據顯示，2017年11月，西安商品住宅成交均價已高達10186元/㎡、蘭州9967元/㎡。而烏魯木齊商品住宅成交均價卻僅為7154元/㎡，被列為“中等房價”城市。 03 品牌地產入駐 　　受大環境利好的影響，全國各大品牌開發商加速佈局烏魯木齊市場。由於一些品牌開發商的設計理念、精裝修等方面都優於西安本地開發商，因此其房源大多皆可受到廣大購房者的青睞，加之有些開發商本身就有漲價的動機，這也是驅動房價上漲的原因之一。 　　從2008年綠城進駐烏魯木齊以來，萬科、綠地、恆大、碧桂園、富力、中天、中海、中豪、金科、領地、保利、中城、信達地產等數十家房地產在烏魯木齊開發項目。 04 拿地成本上漲 　　近年來，隨著眾多開發商入駐烏魯木齊，紛紛搶購有利地段，土地市場的火熱使得優質地塊供應越來越稀缺，品牌房企倚靠自己雄厚的資金實力和品牌優勢，通過收購、併購、合作來拿地的現象越來越普遍，而這一系列行為使得土地獲取成本持續上漲。地價上漲，房價自然就會漲。 　　2017年10月19日，萬科摘得沙區克西路兩宗土地，樓面價分別為7735元/㎡和5145元/㎡，平均樓面價6177元/㎡，意味著最終開發成本為:6177元/㎡（買地成本）+3000元/㎡（建築成本）+1500元/㎡（裝修成本）=10677元/㎡ 　　2017年12月12日，碧桂園進疆，與已經進疆的萬科、恆大一起摘下多宗土地，最低樓面價為碧桂園米東區的土地，最終開發成本為:2881元/㎡（買地成本）+3000元/㎡（建築成本）+1500元/㎡（裝修成本）=7381元/㎡ 　　2017年12月19日，富力進疆，一舉摘下七塊熱點區域會展區的土地，最低樓面價都達到4113元/㎡，意味著最終開發成本為:4113元/㎡（買地成本）+3000元/㎡（建築成本）+1500元/㎡（裝修成本）=8613元/㎡ 　　請注意，上述計算的只是一平米的住宅的建築成本，營銷成本、人員成本、資金沉澱週期成本、銀行利息等都未計算在內，開發商一平米不賣到12000-13000，能賺錢嗎？ 　　總的來說，2018年烏魯木齊城市發展開啟了一個新的局面，城市發展水平便有了一個相對匹配的房價。總之買房置業一定要理性，切莫被房價驚了心！

阿迪仔85705323

近些年來，房價像坐火車一樣往上漲，特別內地，沿海城市已經漲瘋了！

烏魯木齊的房價近些年也在緩慢增長中，基本市區均價8000左右了，目前，有一些因素在裡面，這就導致房價還會漲，至於，漲快，漲慢，就看市場調節，和供需了！

2018年烏魯木齊房價會漲，這是一定的，我們來說說，都有哪些會漲的空間因素！

1.首先，受市場經濟影響，全國都在漲，咱烏魯木齊也得跟著步伐！絕對不掉隊！

2.這兩年的市政規劃，逐漸拆除自建房，導致，一大批剛需出現，買房的人多了，自然也就漲了！

3.烏魯木齊整體經濟增長中，目前西北五省中的城市，也就西安和烏魯木齊比較強勢一點！發展勢頭好一點！

4.絲綢之路，一路一帶，國家政策出臺，發力發展新疆，作為新疆首府，烏魯木齊的經濟也會越來越好，參與建設的人員，及外來定居人員也會越來越多，加大剛需！

5.簡單的市場經濟，房價不會跌，就像加油一樣，國際油價上漲，我們油價也上漲，國際油價下來了，我們不下來！

所以，綜合而定，房價只會漲，不會跌，因為，一些大家都懂的原因，房價，不能跌！

三七二十三

個人認為不會降，而且在2020年前都是比較快速增長的節奏。

1～省會城市和新進入二線城市有補漲需求。

2～拆遷大家都懂。

3～最重要的是土地價格現在漲幅太大，市區含米東區都每畝600萬以上了，加上建築成本樓面價格成本都在八九千了。全市均價一萬二三很快到來！不信明年秋天新盤開盤價看。

4～買漲不買跌，通病越漲越買。

5～漲上去降價很難，就像拌麵價格從7塊漲到20，羊肉價格下來了，但拌麵價格沒有降價吧！

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就這兩年烏魯木齊房價不但沒跌，反而呈現上漲的趨勢。在2015年以前3500多的房價還挺多的，近兩年幾乎翻了快一倍了，接近5000多的都很少，有的都40000多了。為什麼房價會上升這麼快呢？估計有幾個原因：

一是烏魯木齊在拆遷自建房，老百姓不差錢。二是學區房的價位在直線上升，為了子女能上學方便，家長也是豁出去了。子女上學早晨太早，晚上放學太晚，為了孩子能多睡一會，放學能早回一會，有的家長寧可在學校旁租房住。還有就是人工費用也是不小的開銷。

關鍵字: 房產 新疆 房價