卓越成都公司總經理孔勇
3月26日，來自深圳的卓越以11254元/㎡樓面價競得天府新區麓湖片區約48畝優質地塊，這是卓越在成都土拍市場第4次凱旋而歸。
在此之前兩週，卓越在成都第3個住宅項目卓越·雲際首批次獲得預售許可證，雖然全國疫情陰霾還沒有消散，但3月對卓越來講是幸運的。
將時間線拉回到2018年5月17日，卓越於龍泉驛區拿下一宗純住宅用地，正式宣告進入成都，讓成都初次認識了來自深圳的卓越。在那之後的40天，卓越在高新區大源片區再拿地。兩連拍，震驚行業，成都市場初見“卓越兇猛”。
▲ 卓越成都公司佈局圖
但當時成都媒體對卓越的關注度並不聚焦其落地成都的佈局發展，關注點在2個月前剛加入卓越，現任卓越集團執行總裁沙驥的身上，這位深諳成都市場的地產干將，帶領卓越成都順利拿地只是信手拈來，成都房地產行業留下更多的疑問是接下來卓越如何佈局成都的市場。
所有疑問在接下來近兩年中，逐一得到回答。卓越在成都通過招拍掛，合作開發，參與城市更新項目等多種形式，在成都核心地區佈局7個項目，其中大源天府五街的瓏樾府項目更是在7個月時間裡完成清盤並實現貨值近12億。這是卓越“速度”與市場“決斷力”的有力體現。
與同期進入成都的新晉房企相比，卓越順風順水很多。當多數企業或因地塊位置，產品形態，亦或是企業集團背後原因，首發成績單不勝理想，項目發展緩慢時。卓越已走上另一個高度，但它的目標和期許比我們想象的還要更大、更遠……
在卓越集團1+1+X戰略格局下，卓越已在全國32座核心城市佈局，累計開發面積超過2000萬方。成都作為X中的一員正在穩步壯大。
▲ 卓越集團全國佈局圖
關於成都如何在集團戰略背景下實施投資戰略部署，文軒財經有幸獨家專訪到卓越集團成都公司總經理孔勇，探尋卓越成都公司是如何做到“穩定著陸”並快速發展，以及接下來卓越在成都的“野心”。
麓湖地塊
落地標杆性項目
文軒財經：卓越進入成都將近兩年，也是天府新區快速發展階段，片區土地供應較多，卓越為什麼選擇此時進入天府新區？
孔勇：天府新區是四川“百年大計”，從市場發展來看，是大家有目共睹的重點發展方向。我們一貫堅持穩健投資原則，基於成都公司的戰略部署，在我們認為還沒有達到非常好的狀態下，拿地會很謹慎。
天府新區範圍很廣，地塊存在差異，好的區位地塊我們會更積極也更有底氣。現在拿到天府新區麓湖地塊是成都公司和集團達成共識的必然選擇，希望能在天府新區核心區域有卓越打造的標杆項目。
▲卓越天府新區麓湖地塊位置圖
文軒財經：對於天府新區麓湖地塊，成都公司給予了什麼樣的期望？
孔勇：依託天府新區建設而崛起的麓湖板塊目前已發展成國際城南最具代表性的高端居住板塊，是天府新區內優先呈現的宜居生態示範區。
生態上有錦江生態帶及正在快速建設中的鹿溪河生態區；交通方面，形成以天府大道為主的四縱四橫基本骨架。天然優勢加政策導向，留給麓湖板塊的發展空間很大，從居住角度來看，它是天府新區居住首選板塊。
我們的地塊位於麓湖板塊相對核心位置，在生態環境方面，宗地以南便是紅石公園，離麓湖生態城僅一路之隔；交通上，與地鐵1號線紅石公園站僅約400米的距離。從更大範圍看，宗地與規劃在建的秦皇寺總部商務區直線距離不超過3公里，加之地塊2.0的容積率和建築限高60米的優良指標支撐，我們希望將其打造成卓越在成都的代表作。從目前公司計劃來看，預計將會落地卓系高端產品，最快今年年底推出。
拿地策略
謹慎 靈活 果斷
文軒財經：從目前卓越在成都項目佈局來看，分別位於龍泉、高新區、金牛區、錦江區、青羊區，這些位置剛好處在成都中優、東進、西控、南拓政策下的熱門節點性區域，是巧合還是卓越故意為之？
孔勇：巧合中亦有必然。卓越在成都的項目佈局皆是基於對城市發展格局深度瞭解後的戰略部署。
中優地塊稀缺，市場主要為城市更新性項目，這也是卓越擅長的領域，卓越集團在2013年5月便成立了全國首家城市更新集團公司，在深圳更是打造了卓越世紀中心和深圳中心等地標性的城市更新項目。東進、南拓是城市發展主要方向，城市格局拉開後，帶來政府在城市基礎配套設施和產業導入上的重點推進，為區域發展創造機會，所以我們的第一個項目選擇了東進主戰場——龍泉驛區。
▲卓越樾山府意境圖
對開發商來講，緊跟城市發展，緊跟政府發展思路和城市人流導入方向去開展業務，風險相對可控，對未來預期和發展有較高的安全邊界。
文軒財經：目前成都公司堅持什麼樣的拿地策略以及何種拿地方式呢？
孔勇：卓越在成都的投資以多元化手段進行，簡而言之靠“三條腿”走路。一是通過招拍掛市場公開拿地；第二是以合作開發佈局項目；第三是通過收併購和代工代建方式。
雖然我們看好一些地塊，但我們不會激進拿地。在大的戰略背景下，把握合理價格，在可控範圍內拓展項目。
無論集團還是成都公司，始終堅持穩健經營，有質量增長的戰略部署。所以我們拿地更追求穩健，謹慎判斷！靈活選擇！果斷出擊！
戰略上堅持集團的1+1+X的戰略佈局，1是指粵港澳大灣區，另一個1指長三角區域，X指其他的核心一二線及高增長城市。依據此原則，成都也有一個1+1+X戰略，其中的1是中心城區（11+2），整個成都的一二圈層；第二個1是指成都的三圈層遠郊區域；X則是指川內類似綿陽宜賓等重點二級城市，這和集團戰略異曲同工。當然我們的重心還是在中心城區，所以現在我們的項目除首發地塊在龍泉驛區，其餘均在主城核心區域。
文軒財經：從目前市場環境來看，成都公司這樣的拿地策略和方式，是主動還是被動為之？
孔勇：被動求存，主動進取。從主動角度來講，卓越更擅長在成熟區域核心地塊去佈局產品線，所以我們選擇中心城區是順理成章。
▲卓越雲際意境圖
從被動角度看，成都的機會和市場發展潛力很大，競爭也大。一季度數據顯示，三圈層交易在春節後價格有所下滑，出現以價換量趨勢，但中心城區量價齊升。
不管是疫情影響還是市場環境導向，從開發商和客戶層面來看，大家似乎都達成了共識。在這種情況下對卓越來講被動選擇也是契合市場邏輯的。
經驗&教訓
穩健經營有質增長
文軒財經：近年來，大量房企扎堆進入成都，但大多數都有痛點。卓越與同期企業相比無論是拿地還是市場活躍度都在持續上升，如何做到的？
孔勇：卓越成都公司的發展和其定位有很大關係。雖然卓越進入成都的時間為2018年，不算早。但在這之前卓越對成都進行了非常深入的市場調研和分析，對成都的城市發展格局，政策規劃等進行了深入研究，再結合卓越自身特性制定了具體的戰略規劃。
我們一貫堅持謹慎投資、穩健經營態度和有質量增長的原則。要求必須對區域、地塊通盤分析，謀定而後動。如果一切都契合，也要求果斷出擊。
文軒財經：進入成都兩年，卓越快速佈局項目，在市場過程中收穫了哪些“教訓”？
孔勇：從目前來看，我們在成都的戰略部署、產品輸出、客戶定位的大方向上是沒有問題的。在項目介入市場時機上我們有過一定教訓，主要表現是龍泉樾山府項目。
最初我們將重心和主力放在高新區瓏樾府，延緩樾山府入市時間，導致市場節點沒有完全踩準。現在來看，樾山府最好的入市時機應該是2019年上半年，判斷項目節點時我們猶豫了。
產品佈局
牢抓客戶需求
文軒財經：目前卓越已經有卓系、悅系、蔚藍系三個系列產品，卓系在卓越雲際上已經落地，如何將自己的產品系和成都本土結市場相結合？
孔勇：這其實也是我們面臨的問題。產品系要求標準化，某些標準甚至都要一模一樣，為實操增加難度。大部分企業都是按照既定的標準執行，卓越的產品系也在強調標準化，但針對不同的客戶和市場情況會做靈活的演變。
落地到具體區域時，首先對客戶進行深度調研，在保證硬件或配套標準不變動的情況下，靈活調整產品面積段和戶型功能劃分。根據需求匹配對應功能和服務，抓住客戶需求，把握客戶喜好。
▲卓越集團住宅產品線
文軒財經：現在開發商都在做系列產品，卓越在打造自己系列產品時，如何思考提高產品競爭力，有哪些差異化的打造手法？
孔勇：城市變遷、疫情影響等多重因素在影響和改變客戶的需求。卓越根據時代發展的變化以及客戶需求的變化，對卓系、悅系、蔚藍系三條產品線的內涵和產品設計做了全面提升。卓越認為產品的發展還是要回歸到理解客戶需求，尊重客戶。讀懂客戶需求，最大化滿足客戶需求，在這個基礎上不斷創新產品。
另外就是提高物業服務和客戶滿意度，卓越物業是“國際金鑰匙組織”的物業服務企業，是騰訊最大的物業服務供應商以及華為、oppo、京東等知名企業的物業服務核心戰略供應商。所以我們相信卓越有底氣和實力為我們的客戶帶來完美的服務體驗。
文軒財經：卓越有CBD寫字樓之王的稱號，在成都的產品規劃線目前我們看到都以住宅為主，商業這塊有什麼樣的計劃？
孔勇：商業是我們的長項，但寫字樓市場競爭激烈，難度大，卓越對這類物業的選擇標準非常嚴苛，卓越堅持核心城市、核心區域、核心地塊三個標準來佈局。
寫字樓業務起步於深圳，當是重中之重佈局。第二個戰略佈局重點應當是長三角區域，其他城市依託卓越能力結合當地實際情況佈局。基於集團戰略，成都的寫字樓計劃目前持謹慎態度。
▲卓越集團標誌性作品
成都目標
深耕發展 劍指前十
文軒財經：卓越的競爭力跟其他企業不同點在哪裡？
孔勇：卓越雖然是一家非上市企業，但是多年來在資本市場擁有非常好的信用度和認可度，融資能力非常有保證。每年集團和投資人溝通交流時，大家一致認為卓越是非常穩健的企業，非常有品質感的企業，這在深圳體現尤為明顯。
穩健是卓越的核心競爭力，也是卓越最有辨識度的標籤，在穩健中謀得有質量的快速增長。卓越要財務穩健、投資穩健、經營穩健。投資方面不會隨波逐流，冒進發展。包括卓越合理的資產結構、輕重並舉的商業模式、1+1+X堅定的戰略佈局以及城市更新累積的能力和資源優勢，歸根結底，都使卓越能夠從容的面對市場變化，保持中高速或者與市場同速度的發展。
文軒財訊：卓越集團或者成都公司自身對未來在成都市場發展有什麼樣的目標？
孔勇：在集團1+1+X戰略中成都是X當中重要的節點城市，我們希望能把這個節點城市牢牢抓住，能夠支撐以點帶面，發展成一個新的重要基地。卓越在成都一定是深耕者身份。
作為西南地區的中心城市，成都這幾年的發展是有目共睹的。在多項城市指數排名中成都都能排在北上廣深後面，大家更多用準一線城市來形容它的發展潛力。無論是城市影響力還是人口吸附力都排在前列。從城市規模發展來講，對投資者帶去了很大的機會。
但當前成都房地產市場發展格局競爭激烈，新進入成都的開發企業挑戰難度大，機會點難踩準，未來不確定性大。即便如此，卓越成都公司也有高的目標和期許。現在成都佈局有7個項目，未來可能會達到十幾個，目標是希望在3到5年間跨入成都房地產行業前十規模，晉升成都房企第一梯隊行列。
卓越成都公司也將繼續開拓成都市場，深耕成都，把卓越對品質和美學的追求帶到這座城市，將更好的產品和服務帶給蓉城市民 。
後記
卓越是近年來新進成都房企中發展較為穩健的企業，在激烈的市場競爭中，產品變化迅速，地價高企，卓越擁有敏銳的嗅覺和穩健的策略。縱觀目前卓越在成都項目佈局情況，我們可以發現兩大共性。
其一，地塊大多位於主城區，卓越並不冒進，拿地和佈局項目的路徑和成都城市發展政策規劃導向一致。在這個前提下，卓越不會貿然選擇新興區域或者郊縣區域，更沒有出現高價地塊。讓它們在操盤項目過程中承擔的風險性小，可控性高。當然，卓越本身也非常擅長核心城區開發項目，這是根本。
其二，卓越目前佈局7個項目，部分項目都採用合作開發方式打造，削減開發壓力的同時也減少了開發風險，增加投資機會，擴大市場佈局和市場站位。
在謹慎、靈活、果斷拿地策略下，隨著對市場、對客戶更加深入的瞭解，不斷在產品系打造中完善升級加碼，卓越在成都劍指前十的目標或許指日可待。
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