今年以來，“市區聯手、政企合作”的舊區改造新模式使上海舊改迎來“加速度”。這對於已經進入“存量時代”的上海來講難能可貴。尤其是當一個城市的中心、副中心正在更新換代進行升級的時候，成片區的舊改還能夠使這個城市的發展再上一個能級。
那麼，在當前上海市中心區域，哪些區域的發展正在重塑，哪些城市中心或副中心區域還具有投資價值？筆者重點研究一下這個話題，並且由此針對上海市中心最大的城中村改造樣本項目的成片開發區域價值進行解讀。
“存量時代”的上海，市中心舊改項目的價值更具稀缺性
我們先來看上海城市建設與樓市發展的幾個特點。
首先，我們看一下上海的用地規劃。《上海市土地資源利用和保護“十三五”規劃》提出，“十三五”期末建設用地總規模不突破3185平方公里。這也就意味著，“十 三五”期間，上海建設用地增量只有40平方公里。未來上海新增建設用地保持“零增長”甚至“負增長”，這使得上海的土地資源將變得更加“寸土寸金”。在用地規模上，上海建設用地總量已到“天花板”。
另外，從二手房市場來看，自2013年上海二手房成交量超過新房之後，二手房與新房成交套數比值在持續增加，同策研究院數據顯示，上海二手房與新房成交套數的比值已經由2013年的1左右上升至2018年的3.5左右，上海的“存量市場”特徵越來越明顯。
上海進入存量時代，也就是說，今後的上海更多的會通過舊城改造與城市更新的方式獲得城市建設用地的發展機會。
值得注意的是，從最近3年上海舊改發展情況來看，也確實很給力。數據顯示，2017年完成約274萬平方米的舊改，涉及居民15.5萬戶；2018年完成42萬平方米，受益居民2.1萬戶；截止2018年底還有約232萬平方米列入舊改計劃中，涉及居民13.4萬戶。進入2019年，官方也提出2019年的舊改目標為50萬平方米，受益居民2.5萬戶，覆蓋範圍涉及黃埔、靜安、楊浦、虹口等市中心區域，從執行情況來看，上海舊改全面加速，開年兩個多月便已啟動全年舊改目標的半數項目，今年超額完成目標已無懸念。
而對於市中心舊改項目，一旦啟動形成實際可供開發的建設用地，那麼也就顯得更具有稀缺性。比如，上海市中心最大城中村——普陀區紅旗村舊改項目，從2016年年初啟動舊改至今，這個位於真如副中心的舊改項目已經進入開發狀態（如下圖），一個在市中心核心地段真正能夠享受到市中心的繁華與便利的成片開發區域即將從理想成為現實，一個上海市中心最大舊改項目即將華麗轉身！
舊改改變城市：紅旗村舊改項目為上海市中心成片開發改造升級供了新樣本
舊改改變城市，尤其是對於已經進入“存量時代”的上海市區的舊改項目，對城市的產業、居住、配套、城市形象等諸多方面產生積極影響。
以蘇河灣舊改項目為例，蘇河灣在2015年基本完成了所有的城市規劃，隨後眾多超級項目啟動，包括投資300億元的珠江安康苑項目，中糧大悅城項目，華僑城蘇河灣項目，10萬平米的中央公園等。蘇河灣區域的目標是打造新靜安的城市中心，如今總建面超50萬平方米集住宅、高端行政公寓、精品奢華酒店、星級會所、時尚精品商業及藝術展示等多功能於一體的綜合項目華僑城蘇河灣已經交付使用。從華僑城蘇河灣公寓豪宅市場價格來看，已經達到約18萬元/平方米，獨棟別墅的價格更是高達36萬元/平方米。毫無疑問，華僑城蘇河灣這一舊改項目成為當時上海市中心成片開發的典型。
如今，佔地面積6.16平方公里的真如副中心，成為上海“西北門戶”的一刻耀眼的明星。用心研究我們會發現，真如副中心是上海中心城區最後一塊大體量成片整體開發的土地。真如副中心——規劃總建築面積達465萬平方米，位列4大副中心之首，對內為上海“西北門戶”，對外承擔著對接上海西北地區與長三角城市群第一站的重要角色，其重要意義不言而喻。 而上海市中心最大城中村——普陀區紅旗村舊改項目就位於真如副中心最核心位置，至此，紅旗村舊改項目的價值也就毋庸置疑。毫無疑問，對於涉及6萬人口大遷徙，9大市場大搬遷，成就1500戶居民新生入住的紅旗村舊改項目中海臻如府（如下圖），也將成為當前甚至未來相當長時間內上海市中心成片開發改造升級的典型新樣本。
其實，早在10年前，李嘉誠的長江實業就率先進入這片區域進行開發，隨著時間的發展，普陀區政府 在加速真如副中心的建設過程中，先後引入了綠地集團、復星集團、光明集團，2018年起，中海地產也加入了真如發展的時代浪潮，將同普陀區政府一起，將這片區域建設成為未來上海城市樣板區和先行區。
據瞭解，真如副中心核心區將建成超過15棟，總體量超150萬平方米的寫字樓集群，規模直指陸家嘴商務區，預計將吸引超過500家大型企業及金融機構入駐，同時容納10萬人以上共同辦公，打造成為上海又一個商務辦公地標群。其中長江實業的300米浦西第二高樓，中海地產230米的中海中心和光明綜合體的最高塔樓——將共同構成對話陸家嘴的“浦西三件套”，一個上海市中心成片開發改造升級的新樣本即將完美綻放。
上海市區最大的城中村改造項目紅旗村——中海臻如府新樣本解讀
紅旗村舊改項目2016年年初啟動舊改，舊改啟動三年多後，上海市中心最大城中村--普陀區紅旗村迎來新的“改造者”。2018年10月11日，中海地產和上海中環以底價93.99億拿下了紅旗村公開掛牌的四宗土地，至此，紅旗村舊改項目——中海臻如府正式進入開發狀態。
據瞭解，中海臻如府位於上海市內中環區域，普陀區真如城市副中心核心發展板塊，北至銅川路、南至武寧路、西至曹楊路、東至真如港，佔地面積約14萬平方米，未來總開發面積超85萬平方米，將建成集10萬平方米頂級商業中心（中海環宇中心）、30萬平方米甲級商務寫字樓（中海中心）、20萬平方米高端住宅（中海臻如府）、3萬平方米公共文娛設施（中海大劇院）及22萬平方米地下聯動開發空間於一體的複合業態綜合體，是上海中心城區規模最大的城中村改造項目。
區域前景——投資其實就是買未來！至2021年，真如副中心將累計開工建設各類地上建築體量309萬平方米，竣工完成262萬平方米，累計建成長約6公里，總用地80公頃的生態廊道，規劃建成大劇院、真如文化中心、藝術博覽中心、棒球場等主要公共文化體育設施；真如將打造成為助力上海建設卓越全球城市的如將打造成為助力上海建設卓越全球城市的綜合性城市副中心、充滿活力的創新創業實踐區、獨特魅力的文化商業體驗區、宜居樂活的城市更新新型區和輻射長三角的新興城市代表作。
配套價值——方便便利是王道！中海臻如府交通優勢明顯，距離內環1km，距離中環2km，11、14號線雙地鐵上蓋，1.5km抵達上海西站，半小時通達人民廣場、徐家彙和陸家嘴商圈，兩小時接洽長三角生活圈；商業配套醇熟，以社區商業為主的商務功能初具規模，具備打造地標級CBD和高端居住區的潛在條件；醫療、教育、文娛等資源豐富，生活氛圍濃厚成熟。
以商業配套為例，未來，真如核心區將建成超過5座，總體量超100萬平方米的購物商圈群，包含中海環宇中心、長江實業LOVE大都會、星光耀廣場、綠地天匯廣場和光明綜合體等，規模向陸家嘴、五角場、徐家彙等大型商圈看齊，躋身上海十大商圈行列。
科技生活——科技玩轉生活！近日，一平方公里城市島發佈會暨全國首個5G社區簽約儀式，在上海中海·臻如府城市展廳落幕。作為本次發佈會暨簽約儀式的一大亮點，中國建築旗下中海地產與中國移動、華為公司正式簽署戰略框架協議，將中海·臻如府打造成為全國首個5G社區，合作範圍包含5G信號覆蓋、5G智能社區及5G科技人居等。
舊改樣本——“存量時代”學習好榜樣！上海市中心最大城中村——普陀區紅旗村舊改項目，當時被稱為上海中心城區最複雜“城中村”，佔地586畝，因大量外來人口的湧入，原為農業村的紅旗村慢慢演變成企業和民宅並存、民居和店鋪混搭的狀況。如今，中海介入改造開發後，未來幾年內將成為一個環水島居、地鐵上蓋、海綿城市、智慧社區、科技生活（華為5G）、宜居生態等諸多亮點的項目。中海臻如府——這是偉大的1平方公里城市島！也將成為上海“存量時代”舊改項目學習好榜樣！
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