中訪網財經（朱婷婷）在房地產的輿論場裡，雅居樂絕對稱得上“閨中碧玉”，大門不出二門不邁，給人一種神秘感。但即便是這樣，也絲毫掩不住它的光芒：中國房地產上市公司30強，千億房企俱樂部成員。
進入2020年，疫情下雖然行業挑戰重重但機遇仍存。3月23日，雅居樂發佈2019年全年業績公告。報告期內，雅居樂實現銷售額1179.7億元，同比增加14.9%，再次突破人民幣千億關口；營業額602.39億元，同比增加7.3%。預售面積891.1萬平方米，同比增長11.7%；資產總額2732億元，同比增長18.6%。
根據最新的財報顯示，雅居樂實現營業收入602.4億元，同比增加7.3%。然而，其毛利卻同比下降25.6%至183.6億元，毛利率也因此同比下降13.4個百分點至30.5%。
這是雅居樂自2015年以來，第一次出現毛利下滑的情況。2015年-2018年，雅居樂分別實現毛利108.1億元、123.7億元、206.9億元及246.7億元，毛利率也由25.1%上升至43.9%。
究其原因，雅居樂表示是因為海南區域受限購政策影響導致雅居樂在該區域的收入減少。
根據最新的財報顯示，雅居樂實現營業收入602.4億元，同比增加7.3%。然而，其毛利卻同比下降25.6%至183.6億元，毛利率也因此同比下降13.4個百分點至30.5%。
這是雅居樂自2015年以來，第一次出現毛利下滑的情況。2015年-2018年，雅居樂分別實現毛利108.1億元、123.7億元、206.9億元及246.7億元，毛利率也由25.1%上升至43.9%。究其原因，雅居樂表示是因為海南區域受限購政策影響導致雅居樂在該區域的收入減少。
雅居樂近3年的銷售額變化，受海南房地產市場的影響非常嚴重。2017年，雅居樂在海南的清水灣單個項目就創下了178.9億元的銷售業績，佔全年銷售額20%。然而2018年4月，海南出臺嚴格的限購政策後，海南市場接近停滯狀態。
海南房地產調控不僅影響了雅居樂的銷售額，對毛利率的影響更為明顯。雅居樂在2007年和2008年拿到海南島清水灣項目，2007年以23%的溢價拿下起拍價183元/平方米的項目12塊地，2008年的拿地成本也僅為207元/平方米，拿地成本相當低。
如此低的拿到成本，讓雅居樂在海南項目上具有豐厚的毛利。雅居樂副總裁潘智勇曾表示，海南島項目的毛利率達58%。2017年海南清水灣銷售額翻倍，雅居樂的銷售毛利率從2016年的26%上漲到40%，即便2018年海南項目銷售額減少，全年的銷售毛利率也上漲到44%。
不過，雅居樂投資者手中的一組數據卻表明問題可能沒有那麼簡單。高毛利的海南營收大幅下滑13.2%以外，大灣區的營收佔比從30%降到了20%，營收也下滑了有10個百分點。
據媒體分析主要系兩種原因。一種是2019年海南區域的首付額確實大幅度減少，從而影響了收入，所以將原因歸於海南；而另一種就是雅居樂在有意控制交付節奏，以把控利潤。按照新會計準則規定，企業可以按工程進度分期入賬，而不少行業內企業為了實現利潤的平滑，會在營收結轉上做控制。
2019年，中國宏觀經濟和城鎮化步伐穩中有進，“房住不炒”基調下地產整體走勢平穩。但也應看到，自本輪調控以來，房地產市場增量逐漸觸頂，“水大魚大，矇眼狂奔”的時代已成歷史，企業競爭重心逐漸向高質量增長轉變。
變局之下，雅居樂去年深化全國佈局，新增42個優質項目，並實現1179.7億銷售金額，同比增長14.9%，完成全年銷售目標的104.4%；累計預售建築面積891.1萬平方米，同比增長11.7%。
截至2019年底，雅居樂負債總額高達2078.95億元，同比增長了18.5%。其中總借貸966.7億元，同比增加了81億元。短期借貸合計為422.97億元，長期借貸為543.73億元。賬面現金為425.55億元，而現金等價物只有335.51億，現金等價物無法覆蓋短期負債。現金短債比為0.79%，長短債務比為1.29，均處於行業較低水平，償債能力風險較大。
在雅居樂的土儲中，海南和雲南的文旅地產項目佔到幾乎一半，又將何去何從？
儘管雅居樂正積極開展物業、環保等非地產業務。2018年報顯示，雅居樂的管理層預期，非地產業務在2019/20/21年，對集團的利潤貢獻將分別達20%/30%/40%。但這一目標是否也暴露了其非地產業務前景充滿不確定性？
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