中访网财经（朱婷婷）在房地产的舆论场里，雅居乐绝对称得上“闺中碧玉”，大门不出二门不迈，给人一种神秘感。但即便是这样，也丝毫掩不住它的光芒：中国房地产上市公司30强，千亿房企俱乐部成员。
进入2020年，疫情下虽然行业挑战重重但机遇仍存。3月23日，雅居乐发布2019年全年业绩公告。报告期内，雅居乐实现销售额1179.7亿元，同比增加14.9%，再次突破人民币千亿关口；营业额602.39亿元，同比增加7.3%。预售面积891.1万平方米，同比增长11.7%；资产总额2732亿元，同比增长18.6%。
根据最新的财报显示，雅居乐实现营业收入602.4亿元，同比增加7.3%。然而，其毛利却同比下降25.6%至183.6亿元，毛利率也因此同比下降13.4个百分点至30.5%。
这是雅居乐自2015年以来，第一次出现毛利下滑的情况。2015年-2018年，雅居乐分别实现毛利108.1亿元、123.7亿元、206.9亿元及246.7亿元，毛利率也由25.1%上升至43.9%。
究其原因，雅居乐表示是因为海南区域受限购政策影响导致雅居乐在该区域的收入减少。
根据最新的财报显示，雅居乐实现营业收入602.4亿元，同比增加7.3%。然而，其毛利却同比下降25.6%至183.6亿元，毛利率也因此同比下降13.4个百分点至30.5%。
这是雅居乐自2015年以来，第一次出现毛利下滑的情况。2015年-2018年，雅居乐分别实现毛利108.1亿元、123.7亿元、206.9亿元及246.7亿元，毛利率也由25.1%上升至43.9%。究其原因，雅居乐表示是因为海南区域受限购政策影响导致雅居乐在该区域的收入减少。
雅居乐近3年的销售额变化，受海南房地产市场的影响非常严重。2017年，雅居乐在海南的清水湾单个项目就创下了178.9亿元的销售业绩，占全年销售额20%。然而2018年4月，海南出台严格的限购政策后，海南市场接近停滞状态。
海南房地产调控不仅影响了雅居乐的销售额，对毛利率的影响更为明显。雅居乐在2007年和2008年拿到海南岛清水湾项目，2007年以23%的溢价拿下起拍价183元/平方米的项目12块地，2008年的拿地成本也仅为207元/平方米，拿地成本相当低。
如此低的拿到成本，让雅居乐在海南项目上具有丰厚的毛利。雅居乐副总裁潘智勇曾表示，海南岛项目的毛利率达58%。2017年海南清水湾销售额翻倍，雅居乐的销售毛利率从2016年的26%上涨到40%，即便2018年海南项目销售额减少，全年的销售毛利率也上涨到44%。
不过，雅居乐投资者手中的一组数据却表明问题可能没有那么简单。高毛利的海南营收大幅下滑13.2%以外，大湾区的营收占比从30%降到了20%，营收也下滑了有10个百分点。
据媒体分析主要系两种原因。一种是2019年海南区域的首付额确实大幅度减少，从而影响了收入，所以将原因归于海南；而另一种就是雅居乐在有意控制交付节奏，以把控利润。按照新会计准则规定，企业可以按工程进度分期入账，而不少行业内企业为了实现利润的平滑，会在营收结转上做控制。
2019年，中国宏观经济和城镇化步伐稳中有进，“房住不炒”基调下地产整体走势平稳。但也应看到，自本轮调控以来，房地产市场增量逐渐触顶，“水大鱼大，蒙眼狂奔”的时代已成历史，企业竞争重心逐渐向高质量增长转变。
变局之下，雅居乐去年深化全国布局，新增42个优质项目，并实现1179.7亿销售金额，同比增长14.9%，完成全年销售目标的104.4%；累计预售建筑面积891.1万平方米，同比增长11.7%。
截至2019年底，雅居乐负债总额高达2078.95亿元，同比增长了18.5%。其中总借贷966.7亿元，同比增加了81亿元。短期借贷合计为422.97亿元，长期借贷为543.73亿元。账面现金为425.55亿元，而现金等价物只有335.51亿，现金等价物无法覆盖短期负债。现金短债比为0.79%，长短债务比为1.29，均处于行业较低水平，偿债能力风险较大。
在雅居乐的土储中，海南和云南的文旅地产项目占到几乎一半，又将何去何从？
尽管雅居乐正积极开展物业、环保等非地产业务。2018年报显示，雅居乐的管理层预期，非地产业务在2019/20/21年，对集团的利润贡献将分别达20%/30%/40%。但这一目标是否也暴露了其非地产业务前景充满不确定性？
閱讀更多 財津 的文章
