3月23日股市开盘，雅居乐集团（03383.HK）股价下挫8.6%。午间休市时雅居乐发布2019年度业绩报告，毛利润只有183.58亿元，同比下降25.6%。投资看分红的香港股民立即用脚投票，跌幅收窄的股价再次下跌，收盘时跌幅高达13.3％。
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2018年雅居乐的毛利率尚有43.9%，到2019年就降低到了30.5%。作为一家成长性不强的中型房地产企业，毛利率下降得如此明显，股民难以容忍。
此前，雅居乐主要依靠海南清水湾等项目的结算，支撑公司整体的高毛利润，而随着海南采取全岛限购政策，房地产市场成交急剧下降，雅居乐清水湾也从“现金奶牛”变成了“慢牛”。
只有告别对清水湾等文旅大盘的利润依赖，尽快做大城市住宅开发业务，将文旅大盘和城市住宅开发做成 “两驾马车”，雅居乐才能改变眼前的局面。
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雅居乐2019年实现预售金额1179.7亿元，超额达成1130亿元的年度销售目标，同比增加14.9%；销售面积为891.1万平米，同比增加11.7%；营业额同比增加7.3%，达到602.39亿元。
这几项数字还过得去。但是2019年，雅居乐的毛利润只有183.58 亿元，而2018年的毛利润是246.74亿元，同比下降了25.6%，足足少了60多亿元，毛利率也同比下降13.4个百分点。
毛利润下降与海南雅居乐清水湾项目的销售下降有直接关系。
2007年，雅居乐耗资10亿元拿下清水湾一期12个地块，规划总建筑面积为296万平米，楼面价低至226元／平米。2008年，雅居乐又拿下清水湾二期土地，而这次的楼面价仅为207元／平米。随后，雅居乐拿下第三期土地，完成了占地15000亩清水湾的全面布局。
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雅居乐在清水湾的拿地成本总计约25亿元。但是，海南省政府对清水湾项目的投资设置了门槛：首期规划开发建设的总费用不得低于53亿元，10年之内投资需达到130亿元。
当时，缺少启动资金的雅居乐与上市保荐人摩根士丹利谈了笔交易，将清水湾项目30%的股权出售给摩根士丹利，换取53亿元资金，让项目得以落地。
随后，雅居乐清水湾赶上了海南国际旅游岛的利好消息，项目大卖。自2009年开盘后6年内，实现销售额450亿元。
当时，投资机构给这个项目算了笔账：按300元／平米的平均楼面价，3500元／平米的建安成本，8%的营销费用，以及2万元／平米的销售均价计算，雅居乐清水湾的毛利率在70%以上。
这让摩根士丹利从中狠赚了一笔。股权转售加分红，摩根士丹利仅在清水湾一期获利就超过200亿元。
从2009年到2018年，清水湾累计为雅居乐贡献了近890亿元的销售额，被称为“现金奶牛”，这也是近10年雅居乐股价的有力支撑。
雅居乐清水湾销售额业绩占比：
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2018年4月，海南省出台新一轮房地产市场调控政策，开始全岛限购，坚决执行“去地产依赖”战略。
以致于2018年，清水湾销售业绩下降至83亿元，而到了2019年上半年，清水湾确认的收入只有10亿元。
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在2019年度业绩发布会上，雅居乐集团董事会主席兼总裁陈卓林解释，毛利率下降是因为海南岛的政策原因：“我们在海南区域的收入变小，拉低了整体的毛利率。”
雅居乐副总裁潘智勇补充道，海南区域的入账数比同期少，2018年为113亿元，但2019年不到40亿元，而海南区域销售的毛利率高达50%。
潘智勇预测，2020年雅居乐可以维持30%的毛利率水平，主要是通过海南区域的入账提升，以及非房板块的发展。“2020年肯定比2019年好，不会差到哪里去。”
陈卓林在发布会上表示：“未来还得看海南的政策，我个人认为还是有一天能够放开。”
“海南岛今年肯定会有放松的消息，这是100%的。”同样重仓海南的富力掌门人李思廉也曾在2019年3月份的业绩发布会上给股民打气，认为海南迟早会放松房地产调控。
然而，时间证明，上述两家房企的掌门人都误判了形势，也低估了海南省政府坚决贯彻“房住不炒”和“不将房地产作为短期经济刺激手段”的政治决心。
2020年3月7日，在多个地方政府纷纷从供给端放松房地产调控，促进房地产项目复工复产的时候，海南省政府不但没有跟风效仿，反而逆行式加码出台了进一步紧缩房地产的政策：新增土地商品房实行现房销售制度。
现房销售制度会大幅度降低开发商的杠杆率和利润率，并使开发商担负更大的资金压力。开发商以前把低价获得的海南项目当做“现金奶牛”，今后却不得不考虑这只牛要吃多少草，以及产奶量急剧下降的问题。
海南的“去地产依赖”政策不是短期的，雅居乐在海南仍有400多万平米的土地储备，接近1000亿元的货值。盘活这些资产，不能寄希望于海南放松房地产调控。
其实，雅居乐早年在广东做的项目，很多客户是香港人。能够赢得香港客户的欢心，说明雅居乐的产品力还是比较强的。看过雅居乐项目的人都说，雅居乐的产品是典型的改善型居住产品。
精致的园林，气派的外立面，奢华与功能兼具一身的社区，还有长期接待香港客户养成的细致服务，这都是早年雅居乐能够做好文旅大盘的原因。
如今，雅居乐在华南 、华东区域的业绩贡献占比最高，不知道雅居乐能否在这些主战场上把自己的强项发挥出来，而不是把未来赌在海南。
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