21、延續“攤位”
自1984年設立首批國家級經濟技術開發區以來，中國的開發區有多少？
2018年2月26日，經國務院同意，國家發展改革委、科技部、國土資源部、住房城鄉建設部、商務部、海關總署發佈了2018年第4號公告，公佈了2018年版《中國開發區審核公告目錄》。
這份2018年版《目錄》有這樣的數據：2543家開發區，其中國家級開發區552家和省級開發區1991家。
開發區的功過，在這份2018年版《中國開發區審核公告目錄》中是這樣描述的——
功績：“自1984年設立首批國家級經濟技術開發區以來，我國各類開發區發展迅速，成為推動我國工業化、城鎮化快速發展和對外開放的重要平臺，對促進體制改革、改善投資環境、引導產業集聚、發展開放型經濟發揮了不可替代的作用。”
問題：“但在開發區發展過程中，也出現了數量過多、佈局不合理、低水平重複建設、惡性競爭等問題。”
我感到在當今經濟新常態、新挑戰、新機遇下，究竟有多少開發區還能夠風風光光地活著，這是一個大大的問號，絕非危言聳聽啊。
來到金橋股份公司工作後，我仔細閱讀了產業部招商總監李佳撰寫的一篇文章《土地使用權到期問題研究》。
這是金橋股份公司的一個實踐，從中折射出開發區歷經多年後遇到的一個普遍性難題：土地到期後怎麼辦？我國土地管理實行的是用途管制，按土地利用總體規劃，將土地分為農田、建設用地和未利用土地，建設用地分為集體建設用地和國有建設用地。現行《物權法》僅規定城鎮住宅用地土地使用權年限到期後可以自動續期，其他用途的出讓土地使用權到期後如何處置，至今尚無明確法律規定。
在上個世紀九十年初期形成的金橋出口加工區，到期土地的問題尚未集中顯現，但已經初露端倪。政策制定部門以及立法機構亦未對此問題進行深入調研，法律法規欠缺。土地使用期限到期後如何制定相應的法律法規規範解決此類問題，成為金橋開發區如何持續發展的一個新課題。
開發區初期，依靠的是轉讓或出租土地、廠房等不可再生資源獲得建設資金，通過當時各種招商優惠政策吸引國內外大型先進製造企業入駐。隨著時間推移和法律法規的不斷完善，圍繞土地使用出現一些歷史遺留問題，解決這類問題既不能完全照搬現行法律規章，也不能遊走在現行法律規章精神之外。
2012年以來，金橋開發區就遇到了出售了20年工業土地的土地使用權到期該怎麼辦的問題。20年的發展歷程中，當初引進的企業有的已不再從事生產，有的將房屋在土地使用權到期前出售，房屋幾度易主，現在房屋在使用過程中已背離20年前招商引資的初衷，是調整回原樣還是接受市場化發展成型的現狀？
面對這些沒有現成答案的問題，金橋股份公司沒有迴避。他們仔細研究國家各項土地使用的政策，積極走訪開發區內的經營單位，主動請示相關部門，合力解決難題。
2018年4月10日金橋股份公司分別與三家入駐開發區的企業簽約，涉及轉讓後續工業土地使用權20年，土地面積共計2.7萬平方米，涉及土地轉讓金近6000萬元。
歷時5年，金橋股份得到了新區國資委、科經委、規土局、環保局、發改委、房地產交易中心、金橋管委會等各級政府機關的支持。對土地使用權年限屆滿項目採用了土地轉讓、土地出租方式轉至業主方。在對企業進行了行業土地產出、稅收等指標綜合評估後，金橋股份與三家優質企業簽訂《土地使用權轉讓合同》，對於工業土地使用權到期後如何處置打開了一個通道，對於開發區的發展具有重要意義。此外，對於土地使用權到期項目，金橋股份通過市場化收購、地上建築物補償等多種方式，實現了土地資源的再次“回收”。
如果把開發區比作超市，那麼搭建起一個個開發區就像開啟了一家又一家超市。開門營業，招商引資，一個個攤位（商品）入駐。以上海為例，華聯、世紀聯華、農工商、全家、家樂福、沃爾瑪、迪亞天天、麥德龍、吉買盛、易初蓮花等等遍佈大街小巷，包括那些個體戶在小巷裡開的雜貨鋪都冠上了“超市”之名。作為商品的提供商，必須對眾多的超市進行選擇。這種選擇有信譽度、可持續發展的吸引力、品牌效應等等。那麼開發區呢？全國2543家開發區，經營者的選擇要求遠遠高於選擇一家超市。
“目前，國內的產業園區及產業地產項目數以千計，且數量、質量呈蓬勃發展之勢。但整體而言，各地區、各行業的產業園區的規劃建設與招商管理等相關環節均存在不同程度的問題：建設品質與運營水準參差不齊，重複建設與惡性競爭愈演愈烈，空城、死城現象屢見不鮮。
對此，我們可以用‘五多五少’對業界現狀加以形容，即：
（1）地產開發多，產業運營少；
（2）重複建設多，個性定位少；
（3）炒作概念多，營運內容少；
（4）扶植政策多，有效落地少；
（5）專一人才多，跨界人才少。”①
現狀如此，加之新的經濟大環境遠比過去三十年複雜多樣，我們怎麼辦？我們能為進入開發區的經營者們提供什麼，做些什麼，拿什麼吸引五湖四海的資本源源不斷湧入？十年、二十年前或許還不是一個難題。但是現在，特別是在中國經濟大轉型的時候，如何經營好開發區是一個全新的課題。本文中提及的土地使用問題只是其中一點。
在金橋股份我感受到了他們正在艱難地探索之中。
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①閻立忠：《產業園區·產業地產規劃、招商、運營實戰》·中華工商聯合出版社出版·第2頁。
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