龍頭開發商們大喊活不下去了，你信嗎？

開發商不僅要想著活得好

還要真正考慮消費者

才能活得久

房價能降嗎？這無疑是很多人的心聲。

房價降不降，首先要問開發商。剛剛過去的2019年，開發商們經營業績如何？資金壓力大不大？他們將如何應對新冠疫情衝擊下的房地產市場？3月中下旬以來，房企們陸續公佈2019年年報，從龍頭地產商們剛剛披露出來的一份份財報中，我們將看到市場的輪廓和未來走勢。

龍頭房企業績分化、看淡情緒高漲

3月17日，地產龍頭萬科發佈報告稱，2019年營業收入為3678.9億元，歸屬於上市公司股東淨利潤388.7億元，分別同比增長23.6%和15.1%。

3月25日，中國金茂公佈，2019年合同銷售金額為1608.06億元，同比增長25.63%；所有者應占溢利為64.52億元，同比增長24%。

合景泰富集團25日公佈的數據同樣十分靚麗。數據顯示，該集團2019年按權益合併收入為389.54億元，較2018年增加72.4%；公司擁有人應占利潤為98.06億元，較2018年增加143%。

3月27日，融創中國公佈，2019年實現營業收入1693.2億元，同比增長35.7%；毛利達414.1億元，同比增長約33%；歸母淨利潤260.3億元，同比大增57.1%。

此外，華潤置地、龍湖等龍頭房企日前公佈的年報顯示，其2019年業績也保持較大增長。

目前來看，多數大房企2019年經營業績呈現出上漲的勢頭，不過，也有少數房企的經營數字相對暗淡。

2019年，SOHO中國實現營業額約18.47億元，同比僅增長11%，淨利潤約13.2億元，同比則下降32.3%，增長乏力的態勢顯露無遺。首創置業2019年實現營業收入207.86億元，同比減少約10.62%；淨利潤為25.69億元，同比增長約6.29%，相比之下，也較為失色。

整體看，在經營業績上，市場呈現出強者恆強與分化加劇並存的格局。

從市場情緒來看，相比於往年，市場看淡情緒有所高漲。

在業績發佈會上，萬科董事會主席鬱亮表示，“2018年秋季例會，萬科的主題詞是‘活下去’，當時我們只是出於居安思危的考慮，但沒想到，今天‘活下去’變成了特別真實的存在。”

無獨有偶。雅居樂董事長陳卓林在年報發佈會上表示，今年肯定是難的，希望能確保實現與2019年一樣的銷售目標。

對此，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴中國新聞週刊，自2017年以來從嚴執行房地產調控政策，包括限房價競地價，使企業的利潤空間越來越小，加之在限購限貸等一系列新政下，

真的活不下去了？

不過，隨著看淡潮局部蔓延尤其是龍頭房企大喊活不下去，這一現象格外引發人們關注，那麼，大型房企們的生存質量或經營水平究竟如何？

數據顯示，2019年，萬科的毛利率為36.25%，其中，房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，其淨利潤率也超過10%。

即使同樣看淡後市的雅居樂，其2019年集團整體毛利率為 30.5%，較去年下降 13.4個百分點，淨利潤率為 15.3%，較去年增加 0.4 個百分點，這兩個指標仍然保持在一定的高水平。

對於部分業績水平更加優秀的房企，這些指標的數值將更高。

2019年，華潤置地綜合毛利潤率為37.9%，開發物業的結算毛利率為36.5%；而同期合景泰富集團按權益合併淨利潤率則高達25.8%，這些數值均高於多家大型房企。

作為房地產企業經營質量重要指標的毛利率和淨利潤率等，從已公佈年報看，多家大型房企毛利率在30%左右甚至接近40%，淨利潤率則普遍超過10%。

而從上交所獲悉的數據顯示，2018滬市實體類上市公司全年實現營業收入26.53萬億元，同比增長13%；實現淨利潤1.15萬億元，同比增長7%；扣非後淨利潤為1.01萬億元，同比增長10%。

從整體初步測算，無論是淨利潤率還是扣非後淨利潤率，2018滬市實體類上市公司的相關利潤率指標水平都要低於2019年的多家大型房企，而事實上，目前來看，相比於2018年，2019年很多大型房企們的利潤率指標還呈現出一定的下降趨勢。

換言之，房地產業的盈利能力還是高於全國實體類企業的整體水平。

與此同時，也有市場人士質疑，一些房企通過財務操作手段，預留了部分利潤，從而降低了利潤數據。此外，房企們普遍儲備了較大的未結算資源，足以釋放兩年。

另外，金茂、華潤、龍湖等多家大型房企在夯實業績的基礎上，謀劃進一步做大做強，提高下一步的市場目標。

中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，2019年房地產行業整體盈利能力有所下降，但部分龍頭房企藉助規模效益、組織變革等，經營效益卻在逆勢提升。

房地產市場將如何改變？

僅僅根據產業發展的邏輯，結合當前大型房企的經營業績來看，未來一段時間，房地產業仍有一定市場空間。

就今年的市場而言，黃瑜告訴中國新聞週刊，疫情影響下，市場整體需求將會延遲入市，這會對市場帶來一定影響，主要是在一季度。二季度以後，尤其是下半年隨著疫情影響的控制以及市場信心的恢復，市場或會呈現逐步回溫的態勢。

當然，這一市場空間的釋放，對於開發商而言，對於購房者而言，都意味著與以往不同的局勢。

尤其是隨著開發商佈局的持續深化，市場競爭壓力會持續提高，市場形勢也會進一步改變。

萬科首席執行官、總裁祝九勝在業績發佈會上表示，“四年前我們就不再單純重視銷售規模，而更強調、更重視發展質量。”

合景泰富有關負責人表示，在未來的市場，開發商必須創新求變，以消費者為中心，實現有質量的增長。

而對於消費者而言，變化也是需要面對的難題。

趙秀池告訴中國新聞週刊，後市在預期利好逐步落地情況下，樓市應該有望向好，但在房住不炒的定位下，房價很難大幅上漲。

“整個行業毛利的下降可能是長期的趨勢”，祝九勝在業績發佈會上公開表示。

在這樣的背景下，怎樣活得好、活得久，顯然更值得開發商深思。

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關鍵字: 合景泰富 萬科集團