金融時代新政頻出，“房住不炒”堅守底線，“野蠻生長”悄然退潮。
在“成也蕭何敗也蕭何”的房地產盛宴背後，地產行業步入前所未有的調整震盪期。風雲變幻的房地產市場中，眾多房企在銷售端和融資端雙雙承壓，面臨生存與發展的共同挑戰。如何開闢新航道？有前瞻性的房企已經走到了前列。
3月26日，富力地產發佈的2019年年報顯示，富力地產2019年權益協議銷售額為1381.9億元，同比增加5%。已確認入賬的營業額為908.1億元，同比增加18%。純利為100.9億元，同比增加16%。
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在地產調控不斷加碼、融資渠道不斷收窄、銷售市場未見火爆的大環境下，富力集團2019年獲得銷售面積和利潤等方面的大幅增長，實屬不易。
競爭是商業永恆的常態，在一系列增長數字背後，富力多年建構的企業“護城河”正清晰顯現。
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舊改土儲，控成本增利潤
舊改，一直是富力的殺手鐧。早在1994年，富力便介入城市舊改，一片片雜亂無章的城中村，在富力推動下，改造成為鱗次櫛比的地標性建築和寸土寸金的城市核心區，富力也因此被冠以“舊改王”的稱號。
▲ 富力舊改的代表作—廣州珠江新城
而今，舊改依然是富力巨大的利潤來源。
財報顯示，2019年，富力集團按平均收購成本每平方米2600元在中國32個城市收購了244億元的土儲，面積約為940萬平方米。
這一遠低於大多數房企、極具競爭力的土地成本，是富力確保業績和利潤雙雙表現卓越的強大底氣。深究富力土地儲備的結構，可以看到其中相當一部分均為城市更新項目。截至2019年底，富力土地儲備可售面積約5790萬平米，貨值約7450億元。
依靠對城市更新項目的精準判斷和把握能力、專業的運作能力和投資合作能力打造的強大的運作能力，成為富力低成本獲取優質土儲的強大助力，從另一個層面來看，也為富力造就了結構性的城市佈局優勢。
2019年，富力城市更新業務持續發力，已簽約的合作城市更新項目超過70個，規劃總建築面積超過了7000萬平米，融資區面積超4000萬平方米。其中，一二線城市的面積佔比92%，在大灣區面積佔比達到60%，足夠支撐富力集團未來四至五年業務發展需要。
隨著“因城施策”政策的深入，城市佈局對房企業績表現的影響力逐漸提升。以富力為代表，銷售業績實現持續穩健增長的企業，大多緊抓城市發展機遇，聚焦重點城市群和核心城市縱深佈局，在時代背景下，與城市的發展同頻共振。
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多元運營，貢獻穩健現金流
過去幾年，面臨人口紅利的弱化以及隨之而來的樓市天花板的逼近，尋找新賽道成為大多數企業的迫切選擇。在此基礎上的資源整合和運營能力，正在成為品牌房企比拼的主要戰場。
早在2004年，富力便開始介入高端酒店行業，肇始多元化業務的開端。2017年，富力以189.55億元收購萬達73家酒店資產包，酒店業務迎來里程碑式的跨越。在主營業務穩增的同時，酒店業務為集團貢獻了充沛的現金流，為富力的全面發展提供了強大內驅力。
2019年，酒店板塊全年運營收入達70.9億元，經營淨利業主利潤上升5%，達到14.1億元，運營質量持續改善增強。
▲ 北京富力萬麗酒店
商業運營方面，2019年運營收入達15億元，同比上升12%。同時，2019年8月，富力商業正式發佈“富力廣場”系與“富力星光”系兩條產品線，分別定位城市核心商區或核心地段的城市級綜合體與住宅密集區的社區型綜合體，實現雙線並行，兩翼齊飛。
地產下半場，房企需多技傍身。在聚焦主航道的同時，培育安全邊際充足的長點，以期與住宅業務產生1+1>2的協同效應。
於富力而言，酒店及商業板塊不僅哺育集團業績，還有遠超同業的價值空間。據悉，截至2019年末，富力運營中酒店及商業資產市值共計約850億元，隱含可在資產證券化等資本運作中釋放的鉅額增長空間。
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現金為王，負債結構全面優化
“房住不炒”的堅守，地產行業加速步入“新常態”，由高速度邁向高質量發展的新階段。
在當前行業銷售增速下行、行業優勝劣汰進一步演進的背景下，融資能力極大影響房企的生存狀態，面對融資收緊的現狀，誰能夠融到規模更大、期限更長、成本更低的資金，誰就能笑傲群雄。
早在去年上半年，富力未雨綢繆，憑藉有利的市況籌集境外債券22.5億美元及境內債券67.8億元，延長快將到期債務；下半年，融資市場趨向收緊，集團收縮投資半徑，對部分債券進行展期。一系列組合拳下，負債結構全面優化。
值得注意的是，富力全年平均融資成本6.6%，低於行業平均水平。截至2019年底，富力現金儲備達384.4億元，未使用銀行授信約1200億元，足以解決經營中可預見的資金需求。
經營及財務狀況持續優化，富力獲得資本市場認可。2019年12月19日，富力配售2.73億股新股，多家國際大行充分支持，獲得約6倍認購；2020年2月17日，富力集團被納入恆生中國高股息率指數比重最高的成分股top10，彰顯企業超強的盈利能力。
在經歷了飛速狂奔的黃金十年之後，面臨城鎮化步伐的放緩以及可能隨之到來的白銀時代，當下的地產行業已經邁入強者主動求變的新週期，而富力憑藉優質土儲、多元佈局和融資能力，在“強者恆強”的地產行業，已經建立起牢不可破的護城河。
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