疫情之后，基建促增长已成为各方共识，作为承担基建的主力的城投公司也面临着继续转型发展的任务。据银保监会数据，截至2019年末，全国共有地方政府融资平台11736家，按照行政级别可分为省级、地市级和县级。虽然多年来城投公司为城镇化建设和城市发展贡献了巨大力量，但地方政府也因为融资平台积累了大量的债务规模。财政部数据，截至2019年8月末，全国地方政府债务余额214139亿元，成为我国目前所面临的“灰犀牛”之一。城投公司作为饱受争议的基建先锋和地方政府“义子”，一些没人、没钱、没产业的“三无”城投公司已经走向末路，已到了不改即死的地步。尤其县级城投转型压力较大。
此前，城投公司的主营业务主要是承接政府的指令性任务，背靠政府信用融资，承担城市公益性基础设施的投资、建设和运营，比如路桥、水利、能源供给等等。
近五年来，许多城投公司也开发出了新的业务链条，比如文化旅游、养老、教育、环境治理等。城投公司的转型发展之后基本上集中于搞商业地产、搞金融、搞贸易这三大类。疫情之后，如何继续烧好这“三把火”？
· 第一把火是搞好商业地产的同时拓展产业地产。
融资平台作为地方政府亲儿子，第二财政、小金库，在获取土地方面有绝对优势。从城市规划、土地拆迁、三通一平，城投企业几乎全程参与，不少城投利用自身挂牌拿地的优势，以土地出资参与品牌房企的开发，毕竟只出一块地，甚至什么都不用参与，甚至有时候把项目公司纳入合并报表。从城投公司转型发展看，通过商业地产开发，包括城市综合体开发，包括文化旅游产业开发，有利于融资平台锻炼队伍，更有利于培育盈利能力，而品牌房企也乐于同融资平台公司合作，毕竟在拿地方面压力显著减少。转型之路总是充满了不确定性，都无法一蹴而就，更不可能一帆风顺，过程总是伴随着割舍与疼痛，如刮骨疗毒。在承受转型之痛的同时，如何发挥城投公司在基础建设、政府关系、土地储备等方面的传统优势，并进一步开拓出新业务，看来，基于城市建设、产业发展和公共服务供给的产业地产或可成为城投公司转型新选择之一。
· 第二把火是搞好贸易。
贸易是短时间内最容易转型的抓手，最土的贸易方式，是垄断本区域所属工程建筑材料进货和销售渠道，所有本地施工企业，均需在平台下属的贸易公司采购建材，包括旅游景区贸易、停车场贸易开发、步行街贸易、进出口贸易开发等，不少原来做城投投融资的平台公司，贸易规模能够从零直上到百亿以上，而且贸易对象五花八门，细看发现，城投的贸易业务如果只是纯粹的走量，货权和资金其中之一，如果能够经营管理好，市场会给平台带来较大到利润增长亮点。城投公司通过大量承接政府指令性或者采购性项目，在铁路、公路、机场、水利、市政、住房等重大基础设施建设领域积累了大量的大型项目统筹、建设、运作和管理经验。而且在这个过程中，城投公司还积累下了丰富的社会公共关系，牵涉甚广，包括土地、资金、人力、物力、审批等等，城投从事贸易经具备其他一般企业无可比拟的优势。
· 第三把火是搞金融。
城投多年来的业务主要是融资，从业金融和资本运作是老本行。从最低级的小贷、担保、典当，到参股银行、融资租赁、保理公司、创设产业基金，再到并购上市、产业基金、参与资本运作，平台公司的玩法越来越高级。上述类金融业务中，既有传统持牌经营业务，也有比较市场化的、经营风险的业务，个别业务需要独特的资源，个别业务有需要强大的经营能力。再往大的融资租赁、产业基金，以及巨额上市公司运作，其背后隐藏的风险需要关注，融资租赁本身赚的是利差，考验的是风险判断能力和资金经营业务，产业基金有偏债的，也有偏股的，平台企业的产业基金大多是明股实债，最终还在自身体系内运转，风险不仅保留在体系内，还隐藏了报表，降低了表面上的杠杆，所以平台公司从事金融要合规经营，要取得金融牌照。
以上转型的三把火中，商业地产可以作为融资平台增加利润的重要手段，包括开发城市综合体，开发文化旅游景区；贸易业务可短期帮城投实现收入结构转型，但如果对物流和资金流风控不严格，可能出现风险事件，这种风险出了事情才知道是风险；类金融业务是最重要的风险点，如果规模不大，不足以影响全局，越是谈转型，越要注意金融的合规化和资本市场化，越要撇清和政府关系。
· 那么，如何烧好轻资产城投企业转型运营第 “CMBS”第四把火呢？
近年来，随着城镇化水平的提高，我国的城市将进入有机更新的新时期，而轻资产模式在房地产业发展中也得到越来越广泛的运用，与此同时，中国经济的转型升级也使得各房地产商走上了多元化发展的道路，而云南城投就是其中的佼佼者。
用CMBS作为企业发展抓手最典型是云南城投。2018年4月16日，云南城投发布公告称，拟与北京银泰置地商业管理有限公司、天津云泰热忱企业管理咨询合伙企业共同在天津滨海东疆保税区设立云泰商业管理天津有限公司。以下属3家公司各自所持的购物中心作为底层资产，采用资产证券化的方式向上海证券交易所申请发行商业房地产抵押贷款资产支持CMBS，发行规模不超过36亿元。
资产证券化方式很多，城投为何要会选择CMBS呢？其中大有深意，查阅资料发现，与其他的资产证券化形式不同，CMBS不仅具备帮助盘活存量、形成资本循环进而实现快周转的功效，同时CMBS 还将保有对资产的所有权，可以享受未来地产的价值升值。CMBS不仅有利于降低公司融资成本，优化融资结构，同时CMBS 是商业物业去库存和轻资产化的枢纽，公司自从16 年进军商业地产领域，在不断扩大商业市场的影响力及提升自身运营效益的同时，CMBS 或是公司追求轻资产运营策略的路径之一。
而事实上，城投转型之路自从16年就开始浩浩荡荡的拉开了序幕，资料显示，自16年11月收购银泰旗下8家股权开始，云南城投公司已前后完成了对银泰16个项目的收购整合，把成熟的商业模式与本身的住宅、休闲养老、医疗、旅游、教育等结合形成全方位综合性的产品服务链。打破了之前城投单一住宅项目的开发模式，协同集团大健康、大休闲资源优势向康养、文旅、会展产业转型，结合公司现有产品线，形成传统地产、康养文旅产业板块、未来城板块三大产品模块的多元化升级。公司公布了其收购成都会展的重大资产重组草案，市场人士表示，本次收购完成后，上市公司将扩大在成都及其周边地区的布局，符合上市公司以云南为中心向西南和全国扩展的区域发展战略，进一步扩大市场占有率，在区域转型方面迈出坚实的一步。商业模式的转型让城投的产业发展更加多元化，而公司轻资产运营的策略让公司的发展更加稳定健康。值得注意的是，云南城投置业2017年扣非净利润1.12亿元，成功扭负为正，同比大增130.72%，良好的业绩，清晰的发展思路。
所谓资产，所“资”以“产”生效益者。CMBS融资渠道主要集中在优质写字楼、购物中心、酒店和公寓；物业城市优选一、二线城市核心地段，核心城市的经济水平较高，物业的租金稳定性较好；通常CMBS商业物业在发行CMBS之前本身有存量债务，大部分物业涉及银行经营性物业贷或其他信托贷款，存在权利限制，所以一般会安排解除权利限制的措施，将募集资金用于偿还标的物业上的存量债务，通常商业物业在专项计划完成解押流程；物业运营和维护能力对CMBS也影响较大，行业领先的物业运营公司有利于物业运营和管理，提升物业价值，保障租金的稳定性；从地方融资平台城投的存量资产看，提供国有资产空置楼房租金、出租面积、出租率、空置率正是一个好抓手，只有经营能力的社会化才可以使资产有脱离开发商资产负债表而保持运转之可能。
可喜的是，经历在过去若干年的发展，在各个业态已经开始出现专业的运营公司，譬如购物中心知名品牌的大悦城、万象城等也都开始对外输出管理。只有当资产挪移后，不再依赖主体信用便能够获得相当的融资条件，才使开发商将资产从表内剥离到表外有利可图。
今年1月16日，被视为国企改革的融资新手段：深圳市市属国企首单CMBS成功发行，这是深圳市属国企应用新的融资方式成功发行的首单CMBS商业房地产抵押贷款支持证券。该产品发行规模为10亿元，期限15年，发行利率3.79%，创近三年来交易所资产证券化产品新低，对市属国企有着良好的示范效应。
去年12月6日，广州市首单市属国企CMBS项目广州港集团成功发行，规模8.42亿元，CMBS指商业房地产抵押贷款支持证券，债权银行以原有的商业抵押贷款为资本发行证券。
国内已经有私募REITs、租金收益债权的证券化，然而从国外的经验来看，CMBS是最为重要的商业证券化融资工具，在美国有8000亿美元的融资规模，仅次于商业银行贷款，而且CMBS是商业物业融资成本的风向标。不难理解，如果不能有社会化的权益资本进入，去库存就变成了隐含兜底的加杠杆游戏，无法真正解决问题。
一言蔽之，商业物业资产证券化，特别是债项证券化，尤其是国外主流的CMBS的发展，正是商业地产存量盘活，去库存，轻资产的枢纽，以CMBS为代表的资产支持证券市场的持续健康发展，将是破解国内存量问题的关键之关键，也是城投公司去库存崎岖道路之终南捷径，更是轻资产策略的接引者。
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