疫情之後，基建促增長已成為各方共識，作為承擔基建的主力的城投公司也面臨著繼續轉型發展的任務。據銀保監會數據，截至2019年末，全國共有地方政府融資平臺11736家，按照行政級別可分為省級、地市級和縣級。雖然多年來城投公司為城鎮化建設和城市發展貢獻了巨大力量，但地方政府也因為融資平臺積累了大量的債務規模。財政部數據，截至2019年8月末，全國地方政府債務餘額214139億元，成為我國目前所面臨的“灰犀牛”之一。城投公司作為飽受爭議的基建先鋒和地方政府“義子”，一些沒人、沒錢、沒產業的“三無”城投公司已經走向末路，已到了不改即死的地步。尤其縣級城投轉型壓力較大。
此前，城投公司的主營業務主要是承接政府的指令性任務，背靠政府信用融資，承擔城市公益性基礎設施的投資、建設和運營，比如路橋、水利、能源供給等等。
近五年來，許多城投公司也開發出了新的業務鏈條，比如文化旅遊、養老、教育、環境治理等。城投公司的轉型發展之後基本上集中於搞商業地產、搞金融、搞貿易這三大類。疫情之後，如何繼續燒好這“三把火”？
· 第一把火是搞好商業地產的同時拓展產業地產。
融資平臺作為地方政府親兒子，第二財政、小金庫，在獲取土地方面有絕對優勢。從城市規劃、土地拆遷、三通一平，城投企業幾乎全程參與，不少城投利用自身掛牌拿地的優勢，以土地出資參與品牌房企的開發，畢竟只出一塊地，甚至什麼都不用參與，甚至有時候把項目公司納入合併報表。從城投公司轉型發展看，通過商業地產開發，包括城市綜合體開發，包括文化旅遊產業開發，有利於融資平臺鍛鍊隊伍，更有利於培育盈利能力，而品牌房企也樂於同融資平臺公司合作，畢竟在拿地方面壓力顯著減少。轉型之路總是充滿了不確定性，都無法一蹴而就，更不可能一帆風順，過程總是伴隨著割捨與疼痛，如刮骨療毒。在承受轉型之痛的同時，如何發揮城投公司在基礎建設、政府關係、土地儲備等方面的傳統優勢，並進一步開拓出新業務，看來，基於城市建設、產業發展和公共服務供給的產業地產或可成為城投公司轉型新選擇之一。
· 第二把火是搞好貿易。
貿易是短時間內最容易轉型的抓手，最土的貿易方式，是壟斷本區域所屬工程建築材料進貨和銷售渠道，所有本地施工企業，均需在平臺下屬的貿易公司採購建材，包括旅遊景區貿易、停車場貿易開發、步行街貿易、進出口貿易開發等，不少原來做城投投融資的平臺公司，貿易規模能夠從零直上到百億以上，而且貿易對象五花八門，細看發現，城投的貿易業務如果只是純粹的走量，貨權和資金其中之一，如果能夠經營管理好，市場會給平臺帶來較大到利潤增長亮點。城投公司通過大量承接政府指令性或者採購性項目，在鐵路、公路、機場、水利、市政、住房等重大基礎設施建設領域積累了大量的大型項目統籌、建設、運作和管理經驗。而且在這個過程中，城投公司還積累下了豐富的社會公共關係，牽涉甚廣，包括土地、資金、人力、物力、審批等等，城投從事貿易經具備其他一般企業無可比擬的優勢。
· 第三把火是搞金融。
城投多年來的業務主要是融資，從業金融和資本運作是老本行。從最低級的小貸、擔保、典當，到參股銀行、融資租賃、保理公司、創設產業基金，再到併購上市、產業基金、參與資本運作，平臺公司的玩法越來越高級。上述類金融業務中，既有傳統持牌經營業務，也有比較市場化的、經營風險的業務，個別業務需要獨特的資源，個別業務有需要強大的經營能力。再往大的融資租賃、產業基金，以及鉅額上市公司運作，其背後隱藏的風險需要關注，融資租賃本身賺的是利差，考驗的是風險判斷能力和資金經營業務，產業基金有偏債的，也有偏股的，平臺企業的產業基金大多是明股實債，最終還在自身體系內運轉，風險不僅保留在體系內，還隱藏了報表，降低了表面上的槓桿，所以平臺公司從事金融要合規經營，要取得金融牌照。
以上轉型的三把火中，商業地產可以作為融資平臺增加利潤的重要手段，包括開發城市綜合體，開發文化旅遊景區；貿易業務可短期幫城投實現收入結構轉型，但如果對物流和資金流風控不嚴格，可能出現風險事件，這種風險出了事情才知道是風險；類金融業務是最重要的風險點，如果規模不大，不足以影響全局，越是談轉型，越要注意金融的合規化和資本市場化，越要撇清和政府關係。
· 那麼，如何燒好輕資產城投企業轉型運營第 “CMBS”第四把火呢？
近年來，隨著城鎮化水平的提高，我國的城市將進入有機更新的新時期，而輕資產模式在房地產業發展中也得到越來越廣泛的運用，與此同時，中國經濟的轉型升級也使得各房地產商走上了多元化發展的道路，而云南城投就是其中的佼佼者。
用CMBS作為企業發展抓手最典型是雲南城投。2018年4月16日，雲南城投發佈公告稱，擬與北京銀泰置地商業管理有限公司、天津雲泰熱忱企業管理諮詢合夥企業共同在天津濱海東疆保稅區設立雲泰商業管理天津有限公司。以下屬3家公司各自所持的購物中心作為底層資產，採用資產證券化的方式向上海證券交易所申請發行商業房地產抵押貸款資產支持CMBS，發行規模不超過36億元。
資產證券化方式很多，城投為何要會選擇CMBS呢？其中大有深意，查閱資料發現，與其他的資產證券化形式不同，CMBS不僅具備幫助盤活存量、形成資本循環進而實現快週轉的功效，同時CMBS 還將保有對資產的所有權，可以享受未來地產的價值升值。CMBS不僅有利於降低公司融資成本，優化融資結構，同時CMBS 是商業物業去庫存和輕資產化的樞紐，公司自從16 年進軍商業地產領域，在不斷擴大商業市場的影響力及提升自身運營效益的同時，CMBS 或是公司追求輕資產運營策略的路徑之一。
而事實上，城投轉型之路自從16年就開始浩浩蕩蕩的拉開了序幕，資料顯示，自16年11月收購銀泰旗下8家股權開始，雲南城投公司已前後完成了對銀泰16個項目的收購整合，把成熟的商業模式與本身的住宅、休閒養老、醫療、旅遊、教育等結合形成全方位綜合性的產品服務鏈。打破了之前城投單一住宅項目的開發模式，協同集團大健康、大休閒資源優勢向康養、文旅、會展產業轉型，結合公司現有產品線，形成傳統地產、康養文旅產業板塊、未來城板塊三大產品模塊的多元化升級。公司公佈了其收購成都會展的重大資產重組草案，市場人士表示，本次收購完成後，上市公司將擴大在成都及其周邊地區的佈局，符合上市公司以雲南為中心向西南和全國擴展的區域發展戰略，進一步擴大市場佔有率，在區域轉型方面邁出堅實的一步。商業模式的轉型讓城投的產業發展更加多元化，而公司輕資產運營的策略讓公司的發展更加穩定健康。值得注意的是，雲南城投置業2017年扣非淨利潤1.12億元，成功扭負為正，同比大增130.72%，良好的業績，清晰的發展思路。
所謂資產，所“資”以“產”生效益者。CMBS融資渠道主要集中在優質寫字樓、購物中心、酒店和公寓；物業城市優選一、二線城市核心地段，核心城市的經濟水平較高，物業的租金穩定性較好；通常CMBS商業物業在發行CMBS之前本身有存量債務，大部分物業涉及銀行經營性物業貸或其他信託貸款，存在權利限制，所以一般會安排解除權利限制的措施，將募集資金用於償還標的物業上的存量債務，通常商業物業在專項計劃完成解押流程；物業運營和維護能力對CMBS也影響較大，行業領先的物業運營公司有利於物業運營和管理，提升物業價值，保障租金的穩定性；從地方融資平臺城投的存量資產看，提供國有資產空置樓房租金、出租面積、出租率、空置率正是一個好抓手，只有經營能力的社會化才可以使資產有脫離開發商資產負債表而保持運轉之可能。
可喜的是，經歷在過去若干年的發展，在各個業態已經開始出現專業的運營公司，譬如購物中心知名品牌的大悅城、萬象城等也都開始對外輸出管理。只有當資產挪移後，不再依賴主體信用便能夠獲得相當的融資條件，才使開發商將資產從表內剝離到表外有利可圖。
今年1月16日，被視為國企改革的融資新手段：深圳市市屬國企首單CMBS成功發行，這是深圳市屬國企應用新的融資方式成功發行的首單CMBS商業房地產抵押貸款支持證券。該產品發行規模為10億元，期限15年，發行利率3.79%，創近三年來交易所資產證券化產品新低，對市屬國企有著良好的示範效應。
去年12月6日，廣州市首單市屬國企CMBS項目廣州港集團成功發行，規模8.42億元，CMBS指商業房地產抵押貸款支持證券，債權銀行以原有的商業抵押貸款為資本發行證券。
國內已經有私募REITs、租金收益債權的證券化，然而從國外的經驗來看，CMBS是最為重要的商業證券化融資工具，在美國有8000億美元的融資規模，僅次於商業銀行貸款，而且CMBS是商業物業融資成本的風向標。不難理解，如果不能有社會化的權益資本進入，去庫存就變成了隱含兜底的加槓桿遊戲，無法真正解決問題。
一言蔽之，商業物業資產證券化，特別是債項證券化，尤其是國外主流的CMBS的發展，正是商業地產存量盤活，去庫存，輕資產的樞紐，以CMBS為代表的資產支持證券市場的持續健康發展，將是破解國內存量問題的關鍵之關鍵，也是城投公司去庫存崎嶇道路之終南捷徑，更是輕資產策略的接引者。
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