摘要：淨利潤、現金流下滑，兩年內到期貸款激增（歡迎關注槓桿地產）
進入年報密集發佈期，各大房企用數據上演了“速度與激情”。2019年，調控持續深入、融資成本提高疊加還債高峰，房地產行業背上的大山越來越多。
房企的生存境況究竟如何？作為一名數據愛好者，以及曾經的數據研究工作者，槓桿地產很好奇。
今天想聊的是遠洋集團。3月24日，遠洋集團就已經公佈了其2019年年報。弔詭的是，年報公佈日白天，其股價有小幅拉昇。
好景不長，24日晚年報公佈後，25日遠洋集團股價就開始開始急劇下挫，一度跌破了2港元。
這之後，遠洋集團的股價就再也沒回去過。跌跌撞撞，直到槓桿地產發稿，依然在2港元以下徘徊。
遠洋集團到底咋了？
1、營業額歷史新高，1400億目標落空
2019年遠洋集團的亮點其實頗多。最新年報顯示，其協議銷售總額創下新高至人民幣1300.30億元，較2018年增長19%。營業額較2018年增長23%至人民幣509.26億元。
這一增速並不低，類比同體量的房企，如：雅居樂2019年自己連同其合營公司及聯營公司以及由其管理並以“雅居樂”品牌銷售的房地產項目之預售金額合計為人民幣1179.7億元，較去年增加14.9%。營業額為602.39億元，較去年只增加了7.3%。
2019年，遠洋集團經營溢利（不包括投資物業公平值收益）較2018年增加14%至人民幣105.02億元。
此外，遠洋集團2019年毛利漲幅較大，較2018年上升23%，為人民幣102.22億元。毛利率則與2018年持平，為20%。
據遠洋集團官網介紹，其以“為中高端城市居民及高端商務客戶創造高品質環境”為使命，業務範圍包括中高端住宅開發、寫字樓、綜合體及零售物業開發投資運營、物業服務、養老產業、物流地產、房地產基金、股權投資、資產管理和海外投資等。
不過從其營業額佔比來看，物業開發仍佔據了絕大多數的份額。
遠洋地產的項目覆蓋了京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝經濟圈等熱門城市圈，土地儲備也大多在這些區域。
值得注意的是，此前遠洋集團給自己的2019年銷售目標是達到1400億，2020年爭取達到2000億。目前來看這一目標並未實現，差距為接近100億元
2、三升三降
細看遠洋集團的這份2019年成績單，槓桿地產大致總結出四個字：三升三降。首先看三升。
其一：財務費用上升。據年報顯示，遠洋集團的2019年加權平均利率上升至5.50%，2018年這一數字為5.38%。不過2019年房企融資成本整體在提升，遠洋集團的這一增幅也並不過分。
其二：淨借貸比率上升。2019年，遠洋集團淨借貸比率（即貸款總額減去現金資源總額再除以權益總額）約為77%。2018年，這一數字為約73%，同比上升了4個百分點。
更早的2017年，遠洋集團的淨借貸比更低，為62%。可以看到，和諸多房企開始去槓桿不同，遠洋集團淨借貸比率最近3年呈逐年上升的狀態。
其三：兩年內到期的貸款上升，且增幅較大。
上圖可以看到，2019年，遠洋集團1年內到期及1年至2年內到期的貸款總額共計人民幣390.61億元，佔借款總額的46%。
2018年，這一數據為280.62億元，佔借款總額的31%。2019年較2018年，2年內到期的貸款總額增加了100多億。
接著是三降：
其一：土儲規模下降。最新年報顯示，遠洋集團的土地儲備為約37243000平方米，2018年這一數字為4044400平方米，降幅為8%。
土地儲備應占權益部分也下降8%至20119000平方米，2018年為21761000平方米。
其二：現金流下降。2019年，遠洋集團的現金資源（包括現金及現金等價物，以及受限制銀行存款）總額為人民幣335.66億元。槓桿地產翻閱其2018年報發現，2018年該集團現金資源為425.71億。降幅達到21.15%。
其三：淨利潤下降。年報顯示，遠洋集團期內實現淨利潤41.66億元，同比減少10.72%，歸母淨利潤26.56億元，同比下降26%。
2017年遠洋集團的營業額為458億，淨利潤為62.5億；2018年遠洋集團的營業額為414億，淨利潤為46.6億。
到2019年，遠洋淨利潤已經連續兩年下滑。
3、股價之痛
實際上，遠洋集團的股價一直頗受爭議。
公開資料顯示，遠洋集團控股有限公司（遠洋集團）創立於1993年，並於 2007年9月28日在香港聯合交易所有限公司（聯交所）主板上市。
遠洋集團已發行總股本約為 76 億股，主要股東為中國人壽保險股份有限公司、大家人壽保險股份有限公司等。
13年前上市時，遠洋集團的股票發行價為7.7港元，2007年秋季曾一度漲到了接近14港幣。
但從目前來看，2007年的那個秋天，似乎就是遠洋集團最高光的時刻。此後其股價一騎絕塵，跌到了現在的2港元左右。
2019年業績公佈後， 3月25日遠洋的股價更是創出1.92港元的價格，為10年新低。
在這10多年裡別說跑贏通過膨脹了，就算是保本，對初期的股民來說都彷彿“奢望”。也難怪有股民在論壇裡表示憤怒。
不是說2006-2016是房地產發展的黃金十年嗎……
2019年，遠洋集團擁有人應占溢利為人民幣26.56億元，較2018年的人民幣35.74億元，下降26%。
顯然管理層也意識到這個問題，年報裡特意提到，將繼續專注於提高股東回報，並以此 為日常工作目標。“繼續”這個詞用得實在是意味深長。
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