文 | 劉一諾
編 | 黃志磊
3月26日，華潤置地發佈了2019全年業績報告。報告顯示，2019年全年，華潤置地綜合營業額為1477.4億元，按年增長21.9%；綜合毛利潤率為37.9%，比2018年同期的43.4%下降了5.5%。
在中國指數研究院推出的《2020中國房地產百強企業排行榜》中，華潤置地排在第八位，前七位分別是恆大、碧桂園、萬科、保利、融創、中海和綠地。
從營業收入及淨利潤統計來看，2019年下半年，華潤置地的營業收入同比增長了31.62%，但淨利率卻僅為19.36%，處於兩年內的較低水平。
根據華潤置地發佈的業績公告，其一年內到期債務同比顯著增加。不過從總體來看，截至2019年12月31日，華潤置地總有息負債比率為36.6%，較2018年底的42.3%下降5.7個百分點，淨有息負債率為30.3%，較2018年底的33.9%下降3.6個百分點，維持在行業較低水平。
高層人事地震，發展前景未知
華潤置地年末業績下滑，與高層人事地震有關。
2019年12月17日，華潤置地董事會主席唐勇提出離職。在2019年3月，前執行董事吳向東從華潤離職，唐勇臨危受命，接任董事局副主席，並主持董事會工作。據《中國新聞週刊》報道，前執行董事吳向東從華潤帶走了很多中層幹部至華夏幸福，造成了華潤人才斷檔。在過去的一年中，唐勇積極開疆拓土，帶領華潤置地完成了銷售目標，守住了華潤置地頭部房企的地位。
雖然在吳向東離任後，華潤置地的業績穩步向好，但在2019年12月，唐勇調任華潤電力執董兼總裁。緊隨其後，華潤置地高級副總裁遲峰，副總裁、華北大區總經理蔣智生，董事局副主席、華北大區董事長張大為等核心高管陸續傳出離職消息。
目前，高級副總裁遲峰已於去年末加入藍光發展，在華潤置地2018年年報中，遲峰是分管物業管理業務的高管。按照原計劃，華潤物業分拆上市很有可能在今年實現。
資料顯示，華潤物業前身為1982年成立的隆地企業有限公司，2002年3月啟用名字華潤物業服務有限公司。華潤物業定位為集品質物業服務、資產託管運營、智慧物聯管理、科技平臺創新為一體的“平臺型泛社區經濟服務商”。
在2018年業績發佈會和2019年的中期業績發佈會上，時任華潤置地董事局副主席唐勇都提及了要將物業分拆上市的計劃，並表示“將啟動華潤物業科技上市安排”，希望“物業分拆上市能給公司帶來更大的發展促進”。
2020年2月末，有市場消息人士表示，華潤置地計劃在1-2年內分拆物業管理業務赴港上市，擬融資5億美元，目前相關工作已啟動。
公開資料顯示，接任唐勇的王祥明於2019年加入華潤(集團)有限公司，擔任華潤集團董事、總經理。在此之前，曾任中國建築集團有限公司董事、總經理，中國建築股份有限公司總裁、董事。
換帥是否能保證華潤物業上市計劃的實現，依然未知。
質量問題頻現，引發業主維權
2019年，華潤置地的開發項目頻現質量問題，使得品牌美譽度有所下滑，這與華潤置地近年來“高週轉”的開發模式息息相關。
2019年7月18日，據北京市住建委通報，華潤置地（華潤未來城市）因屬無證售房，被高限處罰。公開資料顯示，7月15日-17日，北京市住建委對昌平區華潤智慧中心（項目推廣名：華潤未來城市）、豐臺區中鐵諾德春風和苑等項目的銷售現場進行突擊檢查。結果顯示：華潤智慧中心項目存在未取得商品房預售證收取客戶認籌金的行為。
同樣在2019年7月，據媒體報道，華潤置地濟南萬象城項目地基拆除重建，房屋未建卻已基本賣完。根據濟南城鄉建設委員會文件，拆除重建的主要原因為：華潤公司於2018年6月開始萬象城北地塊規劃放驗線工作，導致完成所有地下工程後發，現該項目座標基準存在重大偏差，出現樓座移位現象，致使將該項目已施工部分全部被拆除重建”。
除上述情況外，濟南華潤紫雲府、北京華潤理想國、北京華潤崑崙域、甘肅華潤譽瀾山等項目均出現質量問題，使華潤置地在多地身陷維權風波。
由於質量問題集中在2019年7月爆出，華潤置地該月銷售業績大幅下滑或與之相關。
商業地產租金收入穩步增長
雖然在華潤置地的業務版圖中，物業投資及管理所佔比重並不大，但依然是華潤置地發展戰略的重要一環。根據其財報數據，2019年，華潤置地投資物業（包括酒店經營）租金收入120.3億元，按年增長26.3%。
2017年，華潤置地正式提出將商業地產事業部列為與開發事業部平級的一級組織機構；2018年華潤置地又提出要轉型為“城市綜合投資開發運營商”，商業地產在公司中的位置進一步提升。
著力投資物業也為華潤置地帶來了豐厚的回報。2018年財報顯示，華潤置地投資物業租金收入達人民幣95.2億元，同比增長24.5%。2019年，華潤置地成為繼巔峰時期的萬達廣場之後，第二家依靠物業租金達到近百億規模的房企。
2019年，華潤置地來源於投資物業的租金收入每月均實現同比增長，除7月和9月的增長較低外，其他月份基本都實現了約30%的增長。
與其他商業物業規模較大的房企相比，華潤置地的租金收入位於前列，然而，與體量龐大的萬科廣場相比，依然差距較大。
根據2019年各房企年終報告數據，2019年前6個月，華潤置地來源於物業投資及管理的收入是大悅城和龍湖地產的兩倍，是新城控股的三倍，但僅為萬達商管的三分之一。
不過 ，從數量上來看，華潤置地的在營購物中心數量僅為萬達商管的1/6左右。萬達商管曾透露，截至2019年年底，已經開業的萬達廣場將達到323座，預計2020年年底開業的萬達廣場將達到370座左右。根據華潤置地2019年業績數據，截止到2019年12月31日，華潤置地在營購物中心共計61個。
2019年，華潤置地購物中心業務營業額人民幣91.5億元，同比增長33.4%；出租率達94.9%，同比上升0.6%。
2020年初，疫情導致商辦物業客流量銳減，商戶經營難以為繼，眾多房企實施了免租優惠。據華潤置地透露，至3月底將累計為61個購物中心商戶減免租金超過10億元。這相當於2019年租金收入的1/9。因此，2020年華潤置地物業投資及管理收入業績如何，目前仍需觀望。
除了商業地產外，華潤置地還在推進“2+X”商業模式，聚焦城市升級、消費升級和產業升級，堅持並深化，推動康養地產、長租公寓、產業基金、產業小鎮、文化體育、影院等業務的創新發展，持續向城市綜合投資開發運營商轉型。
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