孩子養大了，是要給家裡做貢獻的。

一個政府發展一個新區，短期能增加土地收入，長期希望它發展經濟，創造就業。如果新區搞完了，還不能為家裡做貢獻，還要政府給它不斷輸血，那它很可能是長殘了！

“濱河國際新城”，被廣泛稱為政企合作的典範，規劃逼格很高，理念很超前。可實際上，也不過是區一級政府在操心，還沒有上升到更高層級的戰略。所以當港區要跟它搶的時候，當然爭不過人家，港區可是省裡和市裡的心頭肉！

到頭來領事館劃給了港區，當初規劃的那塊“外事用地”一直在那裡默默地守望著，“國際”兩字也變得有些名不副實。連帶它最初的定位：“產城融合，宜業、宜居、宜樂，三位一體的中央休閒區（CLD）”，也變得有發虛。

一直標榜自己是“休閒生活區”，環境很“宜居”，樓盤“偏改善”，當然房價也很改善，恰恰是這種宣傳，弱化了濱河新城的產業職能。

-1-“外溢的改善需求”？

一直以來，很多售樓部裡都掛著下面這樣一張區位示意圖。置業顧問介紹起自家的樓盤，也往往都是說，“我們離鄭州東站商圈、CBD、白沙綠博、龍子湖都很近，可以無縫連接鄭東新區，承接了大量想去鄭東新區改善，又感覺東區價格比較貴的外溢客群。”

有沒有想過，其實改善並不希望被外溢，他們有能力選擇更適合自己的，那些被外溢的大多不是真改善。

被外溢群體還是很在意價格的，如果一個片區妄想依靠“外溢的改善客群”支撐這個地方的樓市，大概率不好會有好結果！除非你有北龍湖那樣的地位和排面！

客群定位的狹隘，也就導致這個片區在收割了第一波衝動型消費者之後，後繼乏力！需求量不足，定價又過高。地王的價格拿的地，想降到剛需的身段確實很難！雖然偶有樓盤在特殊時期拿出一些比較親民的價格，也是實屬無奈。

情報君統計了2017年~2019年的成交數據，以濱河新城在售的10個主流樓盤為樣本。2018年是濱河國際新城最輝煌的一年。

到了2019年開始走下坡路，全年成交量跌了25%！要知道，2019年是濱河國際新城在售樓盤數最多的一年，金輝、電建、金地都在2019年相繼入市！

濱河目前的窘境，很大原因在於“領事館區”的規劃被拿走之後，原先的涉外國際宜居區的概念被打破，又沒有新的概念注入，一時間出現了斷層，大家都很懵逼。進入2019年，購房者觀望情緒更濃，普遍對這個區域缺乏信心。

歸根結底，還在於濱河新城缺乏實質的產業支撐，自身不具備造血能力，無法對地緣人口形成強有力的吸引力！

“經濟基礎決定上層建築”，你沒產業就沒根基，你就站不穩腳跟。發展產業，吸引人口進駐才是根本，而不是安於做別人的後花園，那只是一個“睡城”，沒什麼前途！

-2-產業結構

或許有人說，濱河新城有產業，濱河新城周邊也分佈著大量的產業園區。

其實，這裡面存在一些誤解。

的確，經南八北一路到南三環之間，自西往東大概1500米，自南向北大概800米，這一區域分佈著不少名為“產業園”的園區，有些光聽名字還是挺唬人的。實際上，那些藍頂、紅頂的建築，都是倉庫和簡易廠房。

這些工廠，多以加工、組裝和較低端的製造業為主。而且廠區也是2-3層的低矮建築，廠區空曠、建築密度很低。佔地面積挺大，產值卻並不高，提供的就業崗位數量也很少。這樣的產業，對提升片區價值基本上沒多大作用。

而濱河新城往東過了華夏大道，是海爾產業園、上汽鄭州工廠、九龍鎮工業園區，以及大量的倉庫和物流園區。這些廠區和企業雖然能提供一定數量的人口支撐，但是由於產業結構單一，很難提供多樣化的就業崗位，人員流動性大，也很難吸引大學畢業生就業。本身這樣的區域，由於缺少穩定的常住人口，城市活力就弱，商務活動就少，城市界面就相對落後，更不要指望能帶動周邊其他區域發展了！

所以，濱河新城不僅僅是缺少產業規劃，更缺少高端商務、現代服務業、電子商務信息類產業、科創研發類產業，以及類似於企業總部基地這樣的商務辦公集群（寫字樓或園區），和滿足商務活動的酒店、餐飲等一系列配套。

-3-新規劃

當別的新區，規劃一個接一個落地，省市重點項目一個接一個公佈，濱河新城表現得似乎太過沉悶！

地鐵3號線施工現場

鄭州經開區外國語學校

經開區濱河新城外國語學校，從2018年底奠基到2019年9月開學，速度不可謂不快！地鐵3號線

但這些都無法扭轉濱河新城當前面臨的根本問題，那就是對產業和人口的渴望！

濱河新城南擴，新增大量產業用地：

2019年3月，濱河國際新城用地面積從10.47平方公里擴大到16.77平方公里，新增面積達6.3平方公里。從目前來看，佈局了大量的商務和產業用地，傳遞出了經開區要在濱河新城發展經濟的意圖。

目前經南十五路南側第一個地塊的拆遷工作已經完成，這裡將是鄭州二中的校區，中建七局的小旗子也已經插了過去。

濱河新城核心區最新規劃出臺，重點佈局荷湖商務區：

3月11日，鄭州市國土空間總體規劃（2020-2035）公佈，初步劃定出32個核心板塊，每個板塊1-3平方公里，以現代服務業為主體，以城市設計為抓手，著力打造成為城市經濟發展的支撐點、城市建設的新亮點和城市結構的關鍵點。

經開區則選定了3個核心板塊，分別為經開老城區的跨境電商核心功能區、濱河國際新城荷湖周邊的核心功能區、物流園區夢湖周邊的核心功能區。

這意味著，濱河新城的地位有了更高一級的提升，被賦予了更高期望，要為鄭州經濟做貢獻。同時也意味著，原來以蝶湖為形象名片，重點打造的“涉外休閒”概念，將讓位給荷湖商務區！

根據最新規劃，濱河國際新城定位為“產研融合、智慧開放、悠活慢居、未來科技城”。

敲黑板，定位的表述有變化哦！

這裡提醒一下濱河新城的開發商們，該更新營銷說辭了！

濱河新城核心區規劃效果圖

孵化器想象圖

企業總部基地想象圖

看了上面這些圖，瞬間高大上的感覺有木有？感覺要飛起來了有木有？

根據3月20日，中建七局與經開區政府的調研座談會上傳遞的信息，中關村產業園、科技孵化器的選址工作已經在進行。

中建七局正在加快推進基礎設施的收尾，以及水系景觀項目的施工，中關村科技園的招商工作應該也到了關鍵時期。

提起中關村，很多人應該都不陌生，它在中國科創界的地位無人能及。如果，中關村產業園成功落戶，對濱河新城來說那的確將是一個非常成功的操作！也會極大提升濱河新城的板塊價值！

這是荷湖現在的樣子

高鐵線以東航拍 施工中的荷湖(來自:瞭望鄭州)

一紙規劃到落地，還有很長路要走，還有很多事要做。雖然被寄予期望，但畢竟不是所有的區域都有能力成為商業和商務中心。

濱河新城整體體量也不大，只能說是有機會成為一個區域級的中心。能吸引什麼樣的企業進駐？能創造多少產值？能吸引多少就業？區政府的決心有多大？這些，都只能邊走邊看。

這次無疑是濱河新城一次翻牌的機會，希望經開區政府和中建七局能好好把握機會。

同時也期望，濱河新城的開發商把房價定的更親民一些，這樣大家才有動力去那裡上班哈！

最後，感謝每一位為鄭州的新區發展做出貢獻的人！

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